Доброго времени суток, уважаемые читатели. Недвижимость за последние очень существенно подорожала, и некоторые люди уверены в том, что такой стремительный рост не может закончиться ни чем иным, как таким же стремительным падением.
Сколько раз за последнее время я слышала фразу: "Этот пузырь скоро лопнет! Его накачали дешевой ипотекой, а значит как только спрос на нее упадет, недвижимость резко пойдет вниз".
Я работаю на рынке недвижимости вот уже 20 лет, и хочу, основываясь на своем опыте, дать несколько комментариев на это утверждение. Ну и конечно, ответить на вопрос: а что делать тем, кто задумывается над покупкой недвижимости: ждать или покупать сейчас.
Причины подорожания недвижимости
1. Льготная ипотека
Нельзя не отметить, что прежде всего рост стоимости произошел из-за того, что в 2020 году появилась льготная ипотека на новостройки. Буквально за несколько месяцев произошел действительно "бум" - застройщики увидели повышенный спрос, и начали повышать цены.
2. Ковидные ограничения
В тот же момент в мире началось закрытие границ, и как следствие подорожание материалов для строительства. То есть себестоимость квадратного метра росла, и застройщики, разумеется, переложили это на покупателей.
Более того, многие рабочие из СНГ в тот момент были вынуждены отправиться домой, а застройщикам пришлось нанимать более дорогую рабочую силу. Опять-таки повышение себестоимости строительства.
3. Февраль 2022
В феврале - марте 2022 года, когда еще никто не понимал, что будет с экономикой страны, многие люди хотели сберечь свои накопления "в цементе". То есть просто покупали недвижимость, чтобы был твердый актив, опасаясь финансового краха российской экономики.
4. Санкции против России
Санкции также наложили свой отпечаток на рынок недвижимости, так как для российских компаний, которые большую часть материалов покупали за валюту, стало проблемным операции с валютой. Плюс подорожала логистика и стоимость материалов для России.
5. Высокая инфляция
В России 2022 год показал рекордную за последнее время инфляцию. 12,2% по официальным данным. Кстати, не только в России инфляция большая. США и Европа также отчитались о высоких значениях. Поэтому недвижимость, как одна из сфер экономики, тоже выросла в цене вместе со всеми товарами.
6. ЭСКРОУ счета
Застройщики теперь не могут пользоваться деньгами покупателей, пока объект не будет сдан. То есть для них финансирование на новые объекты также стало дороже.
Это 6 основные причины подорожания недвижимости. Разумеется, есть еще множество вытекающих из них, но если говорить о каких-то глобальных, то список выглядит именно так.
Так лопнет ли пузырь?
Теперь, если посмотреть на 5 причин описанных выше, то становится понятно, что есть необратимые назад факторы. Материалы не станут стоить дешевле. Геополитическая ситуация вряд ли решится в ближайшее время. Инфляция за 2022 год никак не изменится.
Иными словами это не застройщики повысили кратно свою маржу и продают недвижимость с бешенной доходностью. Себестоимость строительства выросла.
Поэтому единственный фактор, который, на мой взгляд, способен повлиять на рынок - отмена льготной ипотеки. Ее, напомню, продлили до июля 2024 года.
И уже сейчас, когда спрос на недвижимость спал, и льготную ипотеку поменяли в условиях, видно, что цена на новостройки снижается. Но это точно не "схлопывание рынка" или "обвал". Можете посмотреть график:
Что делать тем, кто думает над покупкой квартиры?
Во-первых, нужно понимать, что скорее всего ситуация с ценами лучше не станет. Конечно, может прийти какой-нибудь "черный лебедь", который просто обвалит рынок. Но этого никто не может спрогнозировать. Если судить по данным, которые есть сейчас - просто замедлится рост стоимости, но падения я бы не ожидала.
Но сейчас можно очень активно торговаться с застройщиками о лучших условиях. Если год назад никто бы не стал бы идти на какие-то уступки, так как спрос был гораздо выше, то сейчас легко можно договорить о лучших условиях!
Спасибо, что прочитали статью. Подписывайтесь на канал! Тут много полезного про инвестиции и деньги.