Аренда или ипотека, что выбрать

Разберем основные плюсы и минусы аренды

Плюсы аренды:

• Минимальные дополнительные затраты на ремонт и мебель.
  Нет ожидания сдачи дома. Если брать новостройки, то основные сроки сдачи по Москве это конец 2024 и 25 год. Также нужно учитывать, что с момента сдачи дома до выдачи ключей еще примерно полгода. Если квартира с ремонтом, то покупаем мебель и заезжаем. Если требуется ремонт — добавляем срок ремонта.
• Достаточная свобода и возможность менять жилье в зависимости от необходимой локации, материальных возможностей, увеличением семьи и т. д. На сегодняшний день на рынке аренды максимальный за все время объем предложения.
• Субъективно я бы добавил возможность подобрать квартиру в свежем комплексе, но уже без большого количества шумных ремонтов у соседей. Этот момент важен для семьи с детьми. Если мы говорим о ЖК без ремонта от застройщика. В данном случае нужно внимательно смотреть на правила, которые устанавливает каждая УК, т. к. закон о тишине не действует в течение 1,5 лет с момента ввода в эксплуатацию.

Минусы аренды:

• Зависимость от собственника. Особенно если аренда без договора, большая часть рынка сейчас находится в «серой» зоне.
  Сложность с переделкой квартиры под свои желания или потребности.
• Разовые дополнительные расходы при смене квартиры. Нужно учесть комиссию агента (50–100% от ежемесячного платежа), обеспечительный платеж в основном за месяц и возможный залог, также до одного месячного платежа.

Разберем плюсы и минусы ипотеки

Плюсы ипотеки:

• Квартира находится в собственности, вы можете делать все под себя.
• Квартира становится активом. В текущей ситуации долгосрочные прогнозы делать трудно, но никогда цена не падала существенно в Москве в рублевом эквиваленте. Нет для этого предпосылок и дальше.
• Ежемесячные платежи сопоставимы с арендой. На текущий момент условия семейной ипотеки 6%. При этом при применении субсидий от застройщика и дополнительных условий (зарплатный клиент, электронная регистрация и тд.) можно сократить до 4–5%. Если мы берем вторичку и базовые процентные ставки, то платеж по ипотеке будет примерно на 50% выше аренды.

Минусы ипотеки:

• Необходимость внесения первоначального взноса. Как и в предыдущем пункте, если есть в нужном объеме, то недостатком не считается. Но практика последнего года показывает, что существенная часть семей применяет для этого потребительский кредит с очень серьезными ставками. В итоге в течение 3–5 лет долговая нагрузка вместе с ипотекой существенно выше. Также нужно отметить, что требования к заемщикам с минимальными ПВ могут быть выше, как и ставка.
• Дополнительные затраты на ремонт и обустройство. Если есть накопления к моменту сдачи дома — тогда все хорошо. Если нет — еще один кредит, который сложно сочетать с ипотечными платежами.
• Переплата по ипотеке. Здесь все зависит от конкретной ставки и срока кредита. Если программы с государственной поддержкой или субсидиями от застройщика, то переплата будет сопоставим с инфляцией. В случае базовой ставки и максимального срока кредита, переплата будет очень серьезной. Также отмечу необходимость страхования на весь срок.
• Затраты на проживание до переезда в новую квартиру. Если нет других вариантов, то прибавляем аренду на весь срок до переезда.
• Мобильность. Здесь могут быть разные жизненные ситуации, но быстро продать квартиру сейчас можно только если вы даете серьезный дисконт от рыночной цены, что невыгодно. Если ипотека была с применением материнского капитала и осложняется разводом, то процедура становится еще сложнее.

В целом решение нужно принимать в каждом конкретном случае с учетом вводных выше. Если мы берем только цифры, то рекомендую воспользоваться различными калькуляторами, которые свободно можно найти в интернете.

Резюмируем

Берем усредненный запрос на квартиру стоимостью 10 000 000 и среднюю аренду в размере 45 000 рублей/месяц. При наличии нужного первоначального взноса, накоплений на ремонт и мебели к сдаче дома и применением программ государственной поддержки или субсидий по ставке 4–6% — выгоднее брать в ипотеку.

Если нет ПВ и накоплений, то нужно очень внимательно оценить свою долговую нагрузку, стабильность работы и соответствие квартиры вашим потребностям на долгий срок.

В любом случае у каждого варианта есть свои последователи, для которых противоположные аргументы не работают. Ипотека — это серьезный шаг, особенно для молодых семей и нужно постараться подойти к выбору максимально взвешенно.

Андрей Гарифуллин, заместитель руководителя Нмаркет.ПРО