Ипотечную недвижимость можно продать несколькими способами. Покупатель может:
- переоформить ипотеку на себя;
- одобрить ипотеку в другом банке;
- купить дом за наличные и закрыть своими деньгами ваш ипотечный долг.
Но сначала нужно получить согласие банка продавца. Его может запросить покупатель или его банк, если покупка в кредит.
Когда банк даст разрешение на продажу, можно готовиться к сделке. Есть несколько схем по продаже залогового объекта. Выделю три основные:
- Покупатель оформляет ипотеку в вашем банке. Это самый простой вариант, так как банк уже знает залог и у него есть схема кредитования своих объектов.
- Покупатель берет ипотеку в другом банке. Здесь схема зависит от регламента работы конкретной кредитной организации. С каждым годом все больше из них кредитуют залоговые объекты других банков.
- Покупатель расплачивается наличными. В этом случае есть два варианта: привлечь к сделке ипотечного менеджера банка или самостоятельно, без участия банка, провести сделку и расчеты.
Во всех схемах продажи ипотечной недвижимости проводить оплату удобно через сервис безопасных расчетов — СБР. Деньги для оплаты недвижимости хранятся на специальном счете, и продавец получает к ним доступ после того, как выполнит условия, которые указаны в договоре. Обычно нужно зарегистрировать договор купли-продажи и представить выписку из ЕГРН, где указаны новые залогодержатель и собственник.
Что делать в вашем случае
Когда начнете заниматься продажей, действовать можно так:
- Получите согласие вашего банка.
- Заранее предупредите покупателя об обременении и о том, что при покупке вы делали занижение. Если у покупателя будет ипотека, ему важно знать эти нюансы и уточнить в своем банке, примет ли тот такой объект.
- По возможности договоритесь с покупателем оформить кредит в вашем банке. Это самый простой вариант, так как банк знает залог.
- Заплатите НДФЛ после продажи дома, если он был в собственности меньше трех или пяти лет. Доход можно уменьшить на 1 000 000 ₽ либо на расходы по приобретению дома, включая уплаченные ипотечные проценты, если в сумме это более 1 000 000 ₽. Также можно воспользоваться вычетом по ипотечным процентам, если не делали этого раньше, — так доход от продажи дома можно дополнительно уменьшить на сумму до 3 000 000 ₽.
Если покупатель решит купить за наличные, лучше привлечь к сделке банк. Это позволит подать документы в Росреестр и провести расчеты дистанционно — через сервис безопасных расчетов и под контролем банковского сотрудника. Для этого вам нужно будет обратиться в отдел сопровождения ипотечных клиентов. Услуги банка будут стоить от 3400 до 30 000 Р — зависит от формы сделки и дополнительных опций.
