Дорогой читатель!
Напомню, в предыдущей публикации речь шла о том, что любой проект редевелопмента, и КРТ, в том числе, всегда связан с конфликтами между девелоперами – застройщиками и теми людьми и группами людей, чьи интересы затрагиваются в процессе редевелопмента: население, проживающее на территории, собственники объектов недвижимости, градозащитники, экологи и пр. . Всех вместе их можно назвать «оппонентами» (совсем по-научному получается..)
Вспомним упомянутые методы разрешения такого рода конфликтов и приведем примеры некоторых из них:
-метод «устранения дурной стороны противоречия» («по праву сильнейшего»)
-метод «изматывания»
-метод «выхода»
-метод решения конфликта на основе «договороспособности»
Первый, и к сожалению, наиболее распространенный метод можно назвать методом «устранения дурной стороны противоречия». При нем инициаторы проекта (а как правило, это инвесторы и девелоперы, заинтересованные в его реализации) с помощью административного ресурса, силовых приемов а иногда и того, и другого вместе, преодолевают сопротивление оппонентов и реализуют проект, поставив противоположную сторону перед свершившимся фактом. Нередко, в качестве такой доминирующей стороны выступают и органы власти. Можно назвать этот метод также «по праву сильнейшего». Типичный его пример – «ночь длинных бульдозеров» в феврале 2016 г., когда под покровом ночи (и это не метафора, операция по сносу началась примерно в 3-4 часа утра) были снесены десятки павильонов, ларьков, киосков возле станций метро в Москве. Тогда же С.Собянин произнес свою знаменитую фразу: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем». К этому же виду относится и пример из Ростова-на-Дону , приведенный в предыдущей публикации.
Второй способ, тоже часто встречающийся – это метод «изматывания», когда застройщики встают со своими оппонентами в длительную изматывающую борьбу, стороны обмениваются судебными исками, привлекают «своих» экспертов (иногда вовсе некомпетентных), на одну экспертизу следует другая, на одну апелляцию - еще одна и там может длиться годами. При этом большое значение приобретает систематичность, организованность и нередко здесь застройщики оказываются более эффективными, чем их противники. Да и немудрено - на их стороне штатные сотрудники, деньги, в то время как противоположная сторона часто держится на энтузиазме и инициативе, которые хороши в краткосрочном периоде, но часто дают «сбои» в длительном противостоянии. Примером такого изматывания» может служить продолжающееся противостояние по Охтинскому мысу в Санкт-Петербурге, продолжающееся уже с десяток лет.
Третий способ - «выход из борьбы» в последние годы стал встречаться гораздо чаще, чем 10-15 лет назад. Известный пример такого способа разрешения конфликта показывает нам та же ситуация с «Охта-центром», когда инициатору проекта пришлось все же поступиться своими «принципами» и сменить место расположения объекта: «Охта-центр» превратился в «Лахта-центр». Впрочем, окончательно от своего замысла Газпром пока, как видим, не отказывается. Еще один, уже более свежий пример – это ситуация вокруг предполагаемого строительства мусороперерабатывающего завода в районе железнодорожной станции Шиес в Архангельской области, которое вызвало массовые протесты не только на местном и региональном, но и на межрегиональном уровне. В итоге в настоящее время работу по проекту прекращены, строительный городок по решению суда снесен. Закончится ли на этом данная история, покажет время, но пока инициаторы сочли за лучшее выйти из проекта.
Четвертый метод, названный нами «на основе договороспособности» делает по сути, лишь первые шаги, а хотелось бы, чтобы за ним осталось будущее. Впервые в заметных масштабах он был продемонстрирован в период подготовки к реализации масштабного проекта реновации жилых территорий в г. Москве. Начало этого процесса относится к первой половине 2017 г., когда появился первый вариант законопроекта, формирующего нормативный фундамент программы реновации. Программа затрагивает значительную территорию города, большое количество жилых домов и интересы ряда социальных групп: пользователей жилищного фонда, собственников жилья, представителей малого бизнеса – собственников и арендаторов нежилых помещений. Многие из них увидели в предлагаемом варианте ущемление свих прав, что спровоцировало массовые протесты – от митингов до обращений в Государственную Думу и Президенту до выступлений по телевидению. Все это заставило пойти на существенные изменения в предлагаемой программе. Дело не обходится без попыток «задним числом» внести на практике изменения в принятые решения, но все же удалось добиться определенного согласия, по крайней мере, признания наличия прав собственности как фактора, который необходимо учитывать при реализации программы.
А что у них?
Было бы смешно и наивно полагать, что в других странах, где массовый редевелопмент городских территорий имеет гораздо более давнюю, нежеди у нас, историю, обходится без конфликтов. И девелоперы у них, также , как и у нас не ангелы.
Но поскольку опыт у них побольше, то и население более опытное в защите своих интересов, а муниципалитеты «позубастее» наших, то у них более развиты как раз те способы разрешения конфликтов, которые в большей степени основаны на «договороспособности», т.е. способности не только отстаивать свои интересы, но и учитывать интересы другой стороны и идти на компромиссы.
Приведем два метода, довольно распространенные в странах «с развитыми рыночными отношениями»
Метод «откупа». По-видимому, наиболее распространенный способ преодоления или, по крайней мере, смягчения конфликта между девелопером и окружающей социальной средой. У нас он тоже известен, например, отчасти он применялся перед проведением Олимпиады -2014 в Сочи. Но он имеет на деле гораздо более широкое распространение.
Стоит заметить, что, также как в современном мире нет частной собственности в ее чистом, «первозданном» виде («абсолютное и безраздельное» господство человека над вещью, свободное от вмешательства иных лиц), так нет и свободного девелопмента.
В всех европейских и не только европейских странах право на девелопмент фактически национализировано и принадлежит, как правило, муниципалитету. В Великобритании, например, используется такое понятие как «Planning permission» (буквально – разрешение на планирование, но в данном случае точнее - разрешение на девелопмент), иначе говоря, если собственник или девелопер намерен изменить здание, или построить его, нужно получить от муниципалитета его одобрение . При этом это бывает очень даже не просто. Ну, а кроме этого, с девелопера обязательно потребуют плату за увеличение нагрузки на городскую среду. Фактически здесь есть два момента: с одной стороны, ценность создаваемого объекта, создаваемого девелопером, зависит не только от его усилий, а от местоположения и окружение, поэтому надо делиться; с другой, любой вновь созданный объект создает дополнительную нагрузку на транспортную систему, экологическую обстановку, поэтому девелопер должен компенсировать эти дополнительные издержки.
Собственно говоря, этот метод в российской практике в виде «отчислений на инфраструктуру» также использовался весьма широко. Другое дело, что средства, получаемые в виде таких отчислений, по крайней мере, в Санкт-Петербурге, поступали в городской бюджет, и там растворялись. Ни застройщики, ни население города не только не могли повлиять на этот процесс, но даже и не знали о нем толком. Можно ли рассчитывать в этих условиях на их поддержку? Вопрос, полагаю, риторический.
Еще один метод – метод «вовлечения», состоящий в том, что население, проживающее в районе редевелопмента, и иные заинтересованные лица вовлекаются в реализацию проекта редевелопмнента и как организаторы, и как инвесторы. Любопытный пример использования такого метода показывает нам Нью-Йорк. По мере изменения структуры города в нем оказалась заброшенной железная дорога длиной в 2,3 км., расположенной в Манхэттене. В связи с отпадением надобности в ней собственники собрались ее демонтировать и застроить …чем бы Вы думали? – Ну, конечно, жильем). Однако, среди населения близлежащего квартала нашлось два человека, которые решили противостоять этим планам. Благодаря их усилиям была создана инициативная группа, которой был учрежден некоммерческий фонда для реновации квартала. Фонд нанял архитектора, разработавшего проект и его технико-экономическое обоснование, была запущена программа продвижения проекта среди местных политиков, благодаря чему удалось получить сначала средства из бюджета города, а затем и федеральные средства. В итоге общие расходы на реализацию проекта составили более 262 миллионов долларов: 187 млн были потрачены на первом и втором этапах, из которых 123,2 млн поступили из городского бюджета, 20,3 млн — из федерального бюджета, 400 тысяч — из бюджета штата и почти 44 млн составили средства от фондов и частных лиц. Не вдаваясь здесь далее в подробности проекта, отметим главное. Во-первых, реализация проекта началась, по существу, по инициативе всего двух человек. Но это была такая инициатива, которая отражала интересы большинства населения близлежащих территорий. (Предметом проекта было создание общественного парка). Во-вторых, проекту было придано большое общественное звучание, что позволило привлечь на свою сторону общественное мнение, политиков и, в конечном счете, добиться бюджетного финансирования. Да, реализация проекта заняла довольно длительное время: инициативная группа был создана в 1999 г., а первый выход на стройплощадку относится только к 2006 г. Но для создания крупных некоммерческих проектов это не столь уж длительный срок.
Разумеется, можно сказать: но это же некоммерческий проект и деньги бюджетные. Это факт. Но сам механизм вовлечения населения, собственников вполне может быть использован и при реализации иных проектов, например, проектов комплексного развития территорий, Безусловно, при этом необходимы большие организационные усилия и гораздо больше времени займет подготовительный этап: разъяснение целей проекта, выгод, которые он несет населению, формирование механизмов привлечения их средств в проект, создание оргструктур и пр. В Японии, например, подготовительный этап проекта по реновации некоторых территорий Токио занял 18 лет, но это позволило пройти строительный этап без конфликтов и противодействия населения. Стоит это того? На мой взгляд, стоит.
Кстати, на депозитах у петербуржцев (а среди них, полагаю, есть и жители хрущевок) к концу 2022 г. накопилось, по данным сайта «Коммерсант» более 1 триллиона рублей.