В 2015 году инициативная группа собственников решили, что состояние общего имущества в многоквартирном доме требует незамедлительного вмешательства и принятия мер для предотвращения ветшания и разрушения здания. МКД введено в эксплуатацию в 1991 году.
Предшествовало, принятию решения о создании совета дома, желание управляющей организации провести косметический ремонт отдельно по подъездам (через проведение опроса в каждом подъезде отдельно) и выставить явно завышенный счет. Вроде все хорошо. Но это не забота об общем имуществе, а попытка таким своеобразным способом повысить свое благосостояние, собрав с жителей больше денег. Как видно оплаты за содержание общего имущества уже показалось им мало.
Имелась информация, что в соседнем доме данный метод уже был опробован. Без проведения собрания, через опрос жильцов в одном подъезде. А кто ж будет против ремонта, когда в доме со сроком эксплуатации в 25 лет, уже живого места на стенах нет? Управляющая организация произвела выполнение отдельных видов работ и выставила жильцам счет, с необоснованным количеством нулей, сверх оплаты за содержание и текущий ремонт.
Инициативной группе в том доме, через многочисленные жалобы в разные контролирующие инстанции удалось доказать неправомерность в действиях управляющей организации. Прокуратурой было вынесено предупреждение…
Не успокоилось руководство управляющей организации, и решили, что на следующем доме (т.е. на нашем) может и пройдет. Не прошло…
Инициативной группой была проведена работа по формированию и формулировки вопросов и подготовки для проведения общего собрания собственников. Прошли по подъездам, познакомились с соседями, узнали, кто желает предложить свою кандидатуру в состав. Благо, помог опыт соседнего дома. Инициатором собрания выступил собственник из инициативной группы.
Нельзя сказать, что управляющая организация, в управлении которой в то время находился многоквартирный дом, пришла в восторг от такой активности, но расчет, на юридическую безграмотность собственников, был огромный. Пытались помешать, разными способами. Не стоит вспоминать неприятные моменты... Но инициативная группа была к этому готова, так как, предварительно было перелопачено, в интернете, огромное количество материала, в том числе помог опыт по наведению порядка в других домах нашем городе. Собирали по крохам...
Проштудированные и разобранные по косточкам нормативные нормы помогли избежать ошибок при формировании вопросов для голосования. Важно было не допустить включения в повестку собрания неправомерных вопросов.
Изучая образцы протоколов, тогда сильно помогла информация из ресурса Реформа ЖКХ. Было выявлено, что в размещенных протоколах, много решений были приняты за пределами компетенций собрания и очень много не соответствовали законодательным требованиям. Но, как правило, все они были выгодны управляющей организации и не были оспорены в установленный законом срок (т.е. в течение 6 месяцев). Мы же понимали, что поставленные нами вопросы в повестке собрания должны строго соответствовать закону и не выходить за рамки полномочий
Как уже было отмечено выше, предварительно, инициативная группа познакомилась с соседями, проживающими в каждом подъезде. Проведен опрос на предмет удовлетворенности работой управляющей организации. Многочисленные жалобы на работу УО и разъяснительная работа. Пришло понимание, что собственниками будет поддержано предложение по созданию совета дома.
Стоит отметить, что к тому времени объединились инициативные группы, из несколько рядом стоящих домов, находящихся в управлении одной управляющей организации. В этих домах практически в одно время были созданы советы дома.
А что управляющая организация? А ничего? Просто проигнорировала решения собрания собственников. Они так привыкли. Хотя акты выполненных работ (по форме 761), ежемесячно, с марта 2016 года стали предоставляться на подписание председателю совета дома. Через полгода было проведено еще одно собрание, где уже были приняты решения на основании расширенной повестки, относящейся уже к вопросам направленных на улучшение технического состояния конструктивных элементов здания. Самыми важными и существенными стали вопросы, относящиеся к установлению размера платы за содержание (зафиксирована величина, сверх которой УК не может повышать) и самое интересное – созданию резерва на ремонт общего имущества. Была создана такая своеобразная копилка – источник финансирования не относящихся к содержанию работ. Как пример, позже были полностью заменены окна в подъездах на всех этажах (девятиэтажный дом).
Управляющая организация опять проигнорировала решения собрания собственников и в начале 2017 года повысила размер платы за содержание в соответствии с повышением размера платы для муниципального жилья. Жалобы (неоднократные) в Жилстройнадзор округа все таки дали результаты и уже в 2018 году было вынесено Предписание в адрес УО – сделать перерасчет и отдельной строкой выставлять резерв на ремонт общего имущества. Последовали заседания арбитражных судов (включая вышестоящие), причем в отношении всех домов, где была выстроена, аналогичная схема установления размера платы за содержание и отдельно формировался резерв на ремонт общего имущества.
Поддержки не было и со стороны администрации МО, при том, что в домах имелось муниципальное жилье. Возмущение, что лезем туда, где место только профессионалам-были.
Судами, решения собраний по установлению размера платы и созданию резерва на ремонт общего имущества были признаны обоснованными, а Предписание Жилстройнадзора правомерными.
Выдержка из Предписания Жилстройнадзора округа:
«ежемесячный платеж направленный на создание резерва не является работой, услугой предоставляемой управляющей организацией, а направлен на сбор средств целевого использования, плата за создание резерва на ремонт общего имущества подлежит раздельному учету от размера платы за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Управляющая организация была вынуждена подчиниться и исполнить требования отраженные в Предписании (по каждому дому).
На то время на счету управляющей организации, по строке резерв на ремонт общего имущества, уже сформировалась интересная сумма, которая позволила произвести замену всех окон в подъездах и металлических дверей во всем доме.
Исполнителя искали сами, совет дома направлял запрос на предоставление коммерческих предложений. Договор заключала УО. Ну и управляющая организация произвела оплату и совместно с председателем совета дома подписала акт выполнения (приемки) работ.
А еще весь 2016 и 2017 год велась работа по включению, в краткосрочную программу капитального ремонта, замену лифтов во всех подъездах. И в декабре 2017 года, перед Новым годом, как подарок всем жителям, была произведена замена, закончены работы и были запущены новенькие лифты. Полгода еще велась отладка работы лифтов. Но главное, в доме была произведена замена на новенькие, блестящие лифты.
Стоит отметить, в 2016 году, когда был поднят этот вопрос, от всех инстанций поступал ответ:- замены лифтов в краткосрочной программе нет до 2021 года.
Объединившись несколькими домами и решая вопросы совместно, распределив обязанности, удалось добиться неплохих результатов в рамках поставленных задач. Почти в соответствии с принципом Парето - 20% усилий дают 80% результата.
Новый 2018 год встречали с отличным настроением…
ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ…
Забегая вперед - в 2018 году произошло много интересных и занимательных событий, относящихся к вопросам по содержанию общего имущества многоквартирного дома Профсоюзов 34...
Для заинтересованных - подпишитесь на канал, получайте больше информации и ответов на вопросы: https://dzen.ru/86profs34