Один человек, которого я высоко ценю прежде всего как профессионала, как-то признался мне, что самым неприятным при посещении США для него стало то, что и законодательство и порядки в этой стране оказались весьма далеки от разрекламированного совершенства. То же он сказал и об Европе. Тогда он пояснял свою мысль примерно так: «Пока живёшь безвылазно в России или СССР и видишь окружающую тебя глупость и безмозглость, а то и элементарную подлость, то всегда хочется верить, что где-то там, за горами или океанами, всё-таки реализовалась возможность нормальной жизни. Оказывается, что нет».
Понять этого человека можно: всегда проще надеяться на что-то, когда точно знаешь, что это что-то где-то в этом мире есть.
А вы думаете с чего бы это вся буржуазия мира так в своё время ополчилась на Парижскую коммуну, а затем на Советский Союз, а сейчас исходит пеной относительно КНДР?
В Италии один из муниципалитетов ввёл запрет на продажу иностранцам недвижимого имущества. Считается, что таким образом мэрия этого города попыталась сохранить облик города и защитить интересы жителей.
Мне не известны тонкости законодательства Итальянской Республики, правда, я знаю, что законодательство этого государства относится к романо-германской семье, как и законодательство, скажем, России. Будем полагать, что сам по себе «мораторий» введён муниципалитетом правильно в том смысле, что муниципалитет имел на него право и соблюл все необходимые для этого процедуры.
Однако, вот вопрос: а это разумно? это — целесообразно?
В конце концов, первый вопрос, который вообще-то надо задавать себе, когда делаешь что-либо, а тем более, когда вводишь запреты, это вопрос: «А нафига?», а второй вопрос: «А почему именно так?»
Если не ответить на эти вопросы, то вполне возможно просто создать некоторые ограничения прав и свобод людей, которые будут голыми ограничениями. Их преодоление создаст в этом случае только дополнительные коррупционные и чисто юридические издержки. Цель же при этом никак достигнута не будет.
Давайте посмотрим на эту ситуацию со стороны и поймём, а как она может быть рассмотрена именно с точки зрения юридической инженерии.
Если отбросить все сопутствующие разговоры, то запрет на отчуждение собственности является фактически запретом только на один из видов распоряжения таковою, а именно: такого распоряжения, которое изменяет субъекта, обладающего всем комплексом правомочий собственника. Среди возможных реципиентов такого комплекса в данном случае выделены иностранцы. Тут надо сразу же сделать предположение: или речь идёт вообще о всяких иностранных лицах, или речь идёт только о лицах физических, то есть людях. Одновременно, вероятнее всего, придётся определиться с тем, что такое иностранец как таковой. Это может быть нерезидент-негражданин, а может быть и просто негражданин, вне зависимости от места проживания. Правда, в последнем случае надо что-то думать и о лицах вообще без гражданства. Но для общности построения давайте максимально усложним задачу и сделаем предположение, что запрещено передавать в собственность недвижимое имущество вообще любым негражданам или иностранным юридическим лицам.
Вероятно, мэрия думает, что таким образом она хоть как-то оказывает влияние на цены и вообще благосостояние своих избирателей (Любопытно, но на благосостояние своих избирателей так-таки оказывает, только вот в нужном ли направлении…).
Между тем, такое ограничение в праве получать в собственность недвижимое имущество есть одновременно и ограничение в праве передавать его. Не так ли? Следовательно, надо признать, что подобным запретом умаляются, кроме всего прочего, права и свободы и горожан соответствующего городка. Интерес же потенциальных приобретателей имущества остаётся всё тем же: получить права на недвижимость. Заметим, что отрегулировать положительными нормами интерес невозможно никак. Ранее этот интерес удовлетворялся напрямую со всеми существующими юридическими гарантиями как для приобретателя, так и для отчуждателя. А теперь?
Поскольку сам по себе этот интерес есть, то он будет искать своего удовлетворения. При этом в реальности речь не обязательно должна идти об интересе в возникновении всего правового комплекса собственника. Значительная часть людей приобретают недвижимость в собственность, например, для того, чтобы пользоваться ею. Этот интерес элементарно удовлетворяется заключением договора аренды, условия которого могут быть построены таким образом, что он не закончится никогда. Например так:
Если этим договором также будет допускаться и передача права владения и пользования, которыми обладает арендатор, от арендатора иным лицам, то мы уже в этом случае имеем вполне эквивалентный заменитель договора купли-продажи.
Теперь рассмотрим ситуацию с теми людьми, которые желали бы иметь соответствующую «запретную» недвижимость в распоряжении.
Заметим, что запрета на отчуждение недвижимого имущества в пользу резидентных юридических лиц нет. Более того, насколько я понимаю, никто не запрещает иностранцам иметь в той же самой Итальянской Республике какие-либо юридические лица. В этом случае отчуждение может быть осуществлено не в пользу иностранца, а в пользу принадлежащего этому иностранцу юридического лица. Дальнейшая судьба такого «юридического лица-оболочки» для недвижимости, в сущности, зависит только от режима существования самих юридических лиц. Если это юридическое лицо представляет собою только «упаковку», а недвижимое имущество — единственное содержание такой «упаковки», то быть собственником такого юридического лица и значит, в сущности-то, быть собственником самого недвижимого имущества. Тем более, что, скорее всего распоряжение самим юридическим лицом — значительно более простая процедура, — и, как правило, менее затратная, — чем распоряжение недвижимым имуществом, которое в этом случае, в случае, когда оно продаётся вместе с «упаковкой», вообще не меняет своего формального собственника.
По такому же принципу членения комплекса собственника могут быть построены и иные инструменты для легального удовлетворения интереса к недвижимому имуществу, если только введён положительный запрет на его отчуждение в пользу не всех вообще субъектов, а только субъектов какой-либо определённой категории, как мы и имеем в случае городка Марми.
Что в случае распространения таких инструментов может предпринять законодатель? По существу он может только начать распространять запреты на те или иные действия. Как он это будет делать: определениями в законе (диспозициями) или гипотезами и санкциями — особого значения не имеет, но во всех случаях это именно будут положительные запреты. Тут одно из двух: или в ходе такой гонки в «затыкании лазеек в законодательстве» законодатель остановится и вернётся в ту самую точку, в которой он выбрал совершенно неразумный путь, или же он уйдёт в сферу совершенно тотального запрета, исключая вообще из всякого оборота те или иные объекты. В данном случае — объекты недвижимого имущества. Мне трудно сказать, как относится к подобным местным ограничениям Конституция Итальянской Республики, но то, что такое последовательное поведение не есть поведение разумное — очевидно вполне.
Во всяком случае, исключая вообще из гражданского оборота недвижимое имущество, мэрия городка вряд ли добьётся повышения благосостояния жителей этого городка. Например, проблематичной окажется ипотека, сначала в иностранном банке, а затем и в итальянском. Запрет же на сдачу в аренду иностранцам так или иначе, но очень больно ударит прежде всего не по иностранцам, а именно по жителям городка, которым такие права как раз нужны для получения средств к существованию.
(Нет нужды при этом упоминать особые проблемы, которые могут возникать, скажем, с судьбой имущества при ликвидации предприятия или наследовании. Нет смысла говорить и о том, например, что согласно и итальянскому законодательству по договору комиссии в сделку с третьим лицом вступает комиссионер, но право на полученное по этой сделке всегда возникает только и исключительно у иного лица — комитента, который ни в какие сделки, кроме договора комиссии не вступает.
Все эти проблемы при попытке их «разрешить» на пути запретов начнут нарастать просто как снежный ком в силу как раз общедозволительного типа регулирования в гражданском законодательстве. А противостоит общему дозволению, как известно, только общий запрет и основанный на нём разрешительный порядок).
Словом, иностранец-то вовсе не ограничится в достижении своих целей исключительно таким вот отдельно взятым городком Марми, а потому-то его права и свободы будут умалены в весьма незначительной степени. Чего никак не скажешь о тех, кто непосредственно живёт в этом городке и для кого это умаление прав есть именно умаление прав «у себя дома». В сущности, он окажется живущим на территории, на которой установлен режим полицейского типа.
Ну, и чего же добивались тогда чиновники мэрии Марми своими запретами? А ведь их поведение, сводящееся к стремлению без коренного переустройства общества, без отказа вообще от товарных отношений просто что-нибудь да запретить ради блага граждан, уж конечно, а как же иначе! вовсе не есть, согласитесь, национальная особенность именно итальянцев.
Кстати, напомню, что последователи одного известного итальянца рассуждали вот точно так же. Звали его Бенито Амилькаре Андреа Муссолини.