Спрос на ипотеку без ПВ все еще остается огромным, но банки всячески стараются от подобных программ избавиться. Разбирались с экспертами, как клиенту все же получить ипотеку без первоначального взноса, и какие для нее есть альтернативы.
Ольга Сереженькина, руководитель Нмаркет.ПРО: Ипотека
На апрель 2023 года почти не осталось банков, которые дают ипотеку без первоначального взноса. Фактически это делает только Газпромбанк. При этом ставка по ипотеке может достигать 14,8% при размере кредита меньше 10 млн рублей.
Другие банки дают кредит на первый взнос под залог другой недвижимости. Фактически это не ипотека без ПВ, а дополнительная кредитная нагрузка на заемщика. Некоторые застройщики могут помочь клиенту с первоначальным взносом по индивидуальным схемам. Но это всегда будет означать удорожание квартиры.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийская жемчужина»
Первый взнос по ипотеке необходим в качестве одного из доказательств платежеспособности клиента. Чем крупнее сумма, которую покупатель готов внести за квартиру сразу, тем выше к нему доверие банка, и больше шансов на одобрение заявки на кредит.
Если клиент не сможет платить за ипотеку, то первоначальный взнос останется у банка в качестве компенсации. В период экономического кризиса банки повышают требования к заемщикам, чтобы минимизировать риск неплатежей. Но и банкам, и застройщикам нужны клиенты — слишком высокие барьеры для получения кредита приводят к падению спроса. Сейчас банки вынуждены балансировать между поддержанием спроса и снижением рисков.
Поэтому ипотеку без первоначального взноса очень ограниченное количество банков продолжает предоставлять, но только под залог имеющейся недвижимости. Для залога может подойти коммерческое помещение, квартира, участок земли или дом. Залог обязательно страхуют по увеличенным тарифам на разные случаи жизни.
Но это не единственные издержки, которые берет на себя заемщик ипотеки с высоким риском. Процент кредита без первоначального взноса всегда завышен — сейчас он около 12%. Так банк компенсирует свои риски, которые он может понести в случае дефолта по кредиту. Кроме того, на залоговое имущество накладывают обременение: заемщик не может его продать, реконструировать или совершать другие действия в отношении залога без согласия банка.
В условиях закредитованности населения ипотека без первоначального взноса не выгодна ни банкам из-за высоких рисков, ни заемщикам из-за переплаты, поэтому постепенно эта программа будет меняться. Могут появиться схемы постепенного накопления на первый взнос или аренды квартир с последующим выкупом.
Пока в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал и сумму от продажи имеющегося жилья в счет покупки нового — такая схема называется трейд-ин. Все заботы по поиску покупателей, показам и оформлению документов агент от застройщика берет на себя. Понравившаяся квартира в новостройке бронируется на время продажи прежней — в «Балтийской жемчужине» этот срок составляет 4 месяца.
Кристина Малхасян, основатель АН «KriSmaS City», президент Ассоциации ипотечных брокеров
Сейчас на рынке есть ипотечные программы, не предусматривающие внесение первого взноса. Но по ним действует повышенная процентная ставка, причем как на первичку, так и на вторичное жилье. Также ряд банков предоставляет клиентам средства на первый взнос под залог недвижимости, что тоже делается официально.
Все другие варианты — это уже нелегальные способы получения ипотеки. Так, люди иногда берут потребительские кредиты в дату сделки или за день до нее, оформляя их на себя или на ближайшего родственника. Делается это для внесения первого взноса.
Также отмечу, что первоначальный взнос зависит от категории клиента. Если человек предоставляет всего два документа в банк, но в них не содержится подтверждающих данных об уровне его доходов, процент взноса будет выше. В ситуациях, когда потенциальный заемщик официально подтверждает свой доход справкой 2-НДФЛ или справкой о зарплате, взнос будет ниже.
Но программ с отсутствием первоначального взноса и хорошей процентной ставкой по ипотеке в настоящее время на рынке нет.
Какие есть варианты получения ипотеки, если у человека нет средств на ПВ
Если он владеет небольшой квартирой, но хочет расширить жилплощадь, то может приобрести недвижимость у застройщика, получив в банке кредит на первый взнос для покупки нового жилья. Этот взнос может предоставляться на разные сроки — в зависимости от того, когда будет построен дом. Например, на два или три года. Как только объект будет готов, человек может продать свое старое жилье и погасить полученными деньгами первоначальный взнос, после чего въезжать в новую квартиру. В этом случае речь идет о том, что банк предоставляет клиенту два кредита — на первый взнос и на остаточную сумму для покупки квартиры.