Друзья, привет!
В этом выпуске из района Ходынского поля предлагают вернуться в по-настоящему любимый мною район Покровское - Стрешнево.
Несколько ЖК поблизости я уже обозрел, тем паче в 2 из них все еще в работе подвисшие квартиры.
Рынок аренды, условно за " 150+ тыщ" сейчас не в лучшей кондиции, это рынок арендатора, не собственника. Выбор огромный и потенциальные арендаторы привередливы и избирательны.
Только последние несколько показов выявили 1 и ту же хотелку сразу у 2 клиентов : мастер спальня с санузлом. Вот все замечательно, но в спальне нет санузла... Вместо гардеробной хотят санузел, хотя их в квартире, конечно же, 2 штуки и рядом, но каприз клиента - имеют право.
Недавно был отказ по ещё более уважительной причине - типа камин электрический, а не настоящий - хотим дровяной. Такой камин вообще штучная вещь, чаще встречается в пентхаусах, но использовать его часто запрещают и УК и Роспожнадзор.
Но вернусь к космическому (как ясно уже из названия) объекту Зодиак - он похож на межпланетный корабль с основным корпусом и 2 топливными ступенями. В общем, у архитекторов определённо был свободный полет фантазии.
Адрес ЖК: Сосновая аллея, 1.
Внутридворовая территория также напоминает космодром - такая я же неуютная и небольшая.
Почему неуютная? Потому что ввиду многоэтажности и огромных арок образуются воздушные завихрения и около любых высотных зданий, как правило, постоянно дует ветер.
Также для мнительных людей, каким я сам являюсь, сложно находиться под стенами дома, а тут они повсюду, ты находишься как в колодце.
Крупный застройщик ГСК ФСК возвел этот нелетательный объект в 2011 году.
Кроме необычного футуристичного (по представлениям проектировщиков на тот момент) внешнего облика, необычно и позиционирование ЖК в сегменте Премиум на основных ресурсах.
По планировкам и площадям пентхаусов - могу согласиться, предпосылки есть, а вот по оформлению МОП, придомовой территории, внешнему виду и главное, его состоянию - нет.
Не сохранил фото пожарной лестницы: трещины, пылища, общее ощущение зачуханности. Это в значительной мере вопрос к работе УК. Но на примере облетающей фасадной плитки в ЖК Северная Корона, появляется фобия к облицованным домам в целом.
Свое субъективное мнение я уже высказал, пора переходить к чистой статистике.
Основной корпус возвышается на 30 этажей, боковые башни на 26, всего насчитывается 384 квартиры и 480 машиномест к ним на 3 подземных уровнях.Также имеется наземная парковка по внешнему фасаду здания и отдельная гостевая площадка под шлагбаумом.
Многие квартиры имеют площадь более 200 м2. Средний метраж квартиры в ЖК -150 м2. Тут вроде бы все элитарно.
Одно из самых доступных предложений в аренду которые видел лично - 85 тр в месяц ( м2 шел почти за 1тр ).
Стоило ли оно того, судите сами:
В аренду, разумеется, имеются и квартиры побогаче - вариант за 220 тр (175 м2), все представленные внизу фото заимствованы на Авито:
С арендой разобрались, а что в продаже ?
Привожу несколько фото пентхауса 232 м2 за 110 миллионов рублей:
Нюанс по поводу текущей стоимости квадратных метров в ЖК и нежилых помещениях - площади упоминавшегося детского сада выставлены на продажу. И по подозрительно низкой цене - всего 94 тр за м2. В подтверждение:
Сейчас в продаже всего несколько квартир и м2 оценивается от 328 до 475 тр, а вот в нежилых - меньше 100 тр.
Разумеется, пентхаусы и просто элитный формат идет подороже.
Понятно, что сравнение не совсем корректно - метраж отличается от 3 до 5 раз, но тем не менее.
При покупке недвижимости цена м2 в "коммерции" обычно выше его цены в квартире. А здесь виден явный перекос, что наталкивает на некоторые мысли.
В аренду также выставлено помещение под общепит, расценки около 1 тр за 1 м2, что немного, но сдать будет сложно. Идет волна закрытий подобных заведений при элитных ЖК после 2020 г.
Вдобавок фитнес Гераклион сейчас вроде как закрылся. Полагаю, проиграл конкуренту First&only в Алисе прямо напротив.
МЫСЛЬ: а не переоценен ли ЖК в целом?
Пора подвести итоги, ранее я отметил минусы ЖК, теперь нужно отметить и плюсы:
➕ ЖК расположен по кромке соснового леса
➕ в ЖК функционирует частный детский сад с английским языком Твинс с адекватными расценками.
➕ парковочный коэффициент в комплексе 1,5 - очень хороший показатель
➕ Транспортная доступность не сильно должна волновать жильцов Зодиака, ведь чаще всего они перемещаются на личном авто или 🚕, но при желании можно дойти до метро Щукинская , а также доехать на автобусе или трамвае до Сокола, Войковской или D2 и МЦК Стрешнево.
Закругляюсь, если кто читал ранее в моих статьях про дома с меткими народными названиями "расческа", "ухо", " эркер ", не должны удивиться, узнав что к Зодиаку , имеющему нетривиальные очертания, также приклеился ярлык - " штаны".
Хотели бы жить в этом жилом комплексе?
Если не в пентхаусе, то остановил бы свой личный выбор по соседству на ЖК Алиса или не очень приметный ЖК Сосновая аллея.
О нем и напишу в одном из следующих выпусков.
До новых встреч в эфире.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber
