Кто обычный дольщик, а кто инвестор, и почему это важно?

Подавляющее большинство дольщиков – это граждане-потребители, приобретающие квартиру и иную недвижимость для личных/семейных нужд.

Существует и прослойка инвесторов-дольщиков, у которых количество таких квартир можно назвать вполне себе немалым, оно может исчисляться десятками.

Если раньше суды, проявляя осторожность, разделяли эти две категории далеко не всегда, а вышестоящие инстанции так и вовсе могли отменить судебные акты нижестоящих, из-за нарушения прав потребителей, коими считали инвесторов, то сейчас складывается иная практика.

Небольшая революция произошла опять таки в банкротном деле застройщика.

Для целей банкротства застройщиков, в деле, где дольщик купил аж 30 квартир, Верховный Суд РФ решил разделить требования обычных дольщиков и требования инвесторов (дело № А41-34210/20).

Что об этом нужно знать?

1. Инвестором признается гражданин, который приобретает несколько объектов для последующего извлечения прибыли (перепродажи).

2. Инвесторы приравниваются к юридическим лицам.

Их требования в банкротстве застройщика понижаются в очередности. Если требования граждан удовлетворяются в третьей очереди, то требования организаций переносятся в четвертую.

3. Инвесторы могут претендовать на компенсацию и не включаются в реестр о передаче жилых помещений.

Это также следствие приравнивания инвесторов к юридическим лицам. До 2018 года они могли претендовать на помещения, но сейчас единственный механизм защиты - это трансформация требования о передаче помещения в денежное требование.

4. Приобретение нескольких квартир само по себе не говорит об инвестиционных целях. Это может быть намерение дольщика обеспечить жильем близких. В таком случае суды должны установить цели заключения договора.

Поэтому не стоит расстраиваться, если у Вас несколько объектов, образующих требования к застройщику.

Для чего это всё?

Вся суть дел о банкротстве застройщиков - приоритетная защита обычных дольщиков. Можно сказать, что это своего рода попытка восстановить социальную справедливость и обеспечить жилыми помещениями, на которые они рассчитывали при заключении, в первую очередь.

Для инвесторов же приобретение недвижимости, в том числе, жилой, является предпринимательским риском.

Последствия таких позиций довольно очевидны, но ещё не вполне проявили себя на практике. В делах, даже и не связанных с банкротством, где дольщик-инвестор будет пытаться взыскать неустойку/убытки/стоимость ремонта или же расторгнуть договор, к нему будут применяться пониженные гарантии.


Zenin & Telmanovich | Юридическое бюро