Некоторое время назад, глава ЦБ, уважаемая Эльвира Набиуллина, зарекомендовавшая себя для всего мира, как эффективный и умнейший руководитель, на очередной пресс-конференции отвечала на вопрос об акциях застройщиков. Все мы видели эти завлекающие предложения в духе «ипотека под 0%», «ипотека всего 1%» и т.д. Некоторые из нас даже воспользовались предложениями, и квартиру купили. Казалось бы, что такого? Выгодное предложение от застройщика, ставка низкая, чем может быть недоволен Центробанк?
Эльвира Сахибзадовна, используя цитату журналиста, задавшего вопрос, буквально сказала следующее: «Что касается разных ипотечных схем от застройщика — траншевые ипотеки с возвратом, кешбэк — нас абсолютно не устраивают эти схемы. Черт знает какие, как вы сказали. Согласна с этим. И мы не только мониторим эту систему, и готовы принять решение по ним».
Что это все значит?
Вопрос, который обсуждался на пресс-конференции, касался так называемой «маркетинговой ипотеки» - явлением, изобретенным застройщиками совместно с банками. Я уже писала о том, что в связи с повышением ключевой ставки, процентная ставка по ипотечным кредитам выросла, уровень заемщиков упал, что в свою очередь негативно сказалось на спросе и количестве сделок с недвижимостью. Если на «вторичке» собственники продаваемых квартир, готовы кризис переждать, отложить вопрос продажи, то застройщики, у которых продажа квартир – это бизнес, ждать не могут. Простои чреваты ухудшением финансовых показателей компаний, отсюда и стимулирование спроса всякими интригующими программами.
Как мы все понимаем, ни один продавец не хочет оказаться в убытке, поэтому всякого рода скидки и акции, направлены на сохранение выручки, а не на то, чтобы осчастливить покупателей за счет своего кармана. Поэтому схема абсолютно понятна: низкая процентная ставка перекрывается стоимостью квадратных метров.
Допустим, раньше вы могли купить квартиру у застройщика по цене Х, но теперь, используя дешевую ипотеку, вы будете покупать квартиру с ценой, на несколько миллионов выше. Почему это работает? Почему люди покупают квартиры, которые стали еще дороже? Потому что в первую очередь они ориентируются на сумму ежемесячного платежа, а не на стоимость квартиры.
«Этот ежемесячный платеж мы потянем», «Ну и что что переплата, я за съем каждый месяц плачу», «Инфляция произойдет, и через 10 лет эти миллионы в копейки превратятся»… Знакомо?
В данном случае, те покупатели, которые соглашаются покупать квартиры по искусственно завышенным ценам, формируют спрос на квартиры в высоком ценовом диапазоне, соответственно раздувается пузырь. Цены на первичном рынке выросли, за ними растут цены на вторичке. При этом первичка растет, а вторичка стоит.
Интересное последствие. Те, кто приобрел квартиру у застройщика на стадии строительства по раздутой цене, дождавшись сдачи объекта в эксплуатацию, не могут продать эту квартиру даже по той цене, за которую купили! Такое предложение уже относится к вторичному рынку, на котором ипотечная ставка уже выше, вот и получается – квартира не продается и дешевеет!
«Конечно, мы с этими схемами будем бороться, и я уже говорила, еще раз повторю, если они будут множиться, то мы будем очень настойчиво выходить в Думу и предлагать принять решения, по которым такие ипотечные программы только возможны в рамках строго описанных законов, чтобы не было никаких отклонений, потому что все эти отклонения идут не на пользу заемщику, а во многом это недобросовестные продажи», — добавила Набиуллина.
С мая 2023 года ЦБ ужесточит выдачу ипотеки в стране. Регулятор повысит надбавки к коэффициентам риска по кредитам на жилье. Уточняется, что мера должна ограничить потенциальные риски для банков и заемщиков — в том числе будет препятствовать выдаче ипотеки с субсидируемой застройщиками ставкой.