Всем доброго времени суток!
В настоящей статье хотелось поговорить о приобретении жилья с использованием материнского капитала и что нам для этого необходимо будет сделать?
Тема интересная, для многих граждан, полагаю даже будет очень актуальная, в связи с чем, попробуем раскрыть некоторые нюансы, которые нам следует знать при приобретении жилья на материнский капитал.
Ни для кого не секрет, что в настоящее время тема материнского капитала не новая и некоторые уже в реальной жизни столкнулись с вопросом приобретения жилья с использованием материнского капитала, который был выдан им в качестве одной из меры государственной поддержки семьи, имеющих детей (при рождении детей).
Те кто уже столкнулся с данной темой уже знают, что материнский капитал можно использовать как на приобретение жилья, так и для улучшения жилищных условий (не будем углубляться, так как его можно использовать и на учебу детей и иные случаи, установленные законодательно – тема у нас другого направления, в связи с чем не буде углубляться в подробности).
Говоря о приобретении жилья с использованием материнского капитала нам надо понимать, что сделка должна быть оформленная надлежащим образом, в связи с чем рекомендую придерживаться следующих алгоритмов, а именно:
1. На первом месте рекомендую до оформления договора купли-продажи имущества обратиться к лицу, осуществляющему куплю-продажу с просьбой предоставить вам Выписку ЕГРП.
Для чего она нам понадобится?
Поясняю: из анализа данного документа, мы можем понять, кто перед нами есть (собственник жилого помещения или агент по продаже недвижимости – данные товарищи очень любят обирать людей за мнимые услуги, в связи с чем, рекомендую, не оформлять сделки с данными лицами, так как они берут процент от сделки, который может составлять от 5 до 10 процентов от суммы сделки, а в некоторых регионах данный процент может быть и выше, а лучше всего обратиться к нотариусу, так как в его перечень услуг как раз входит задача оформления договоров купли-продажи имущества, от самого начала и до конечного результата (под конечным результатом имеется ввиду передача всех документов на оформление в Росреестр (или как многие говорят Министерство юстиции). Причем хочу отметить, что стоимость таких услуг будет на порядок ниже, так как данная работа регламентирована на законодательном уровне, а следовательно расценки нотариуса не могут превышать более суммы определенной Налоговым кодексом РФ.).
2. На втором месте рекомендую запросить у лица реализующее жилое помещение справку о зарегистрированных лицах в данном помещении.
Для чего она нам понадобится?
Поясняю: из анализа данного документа, мы можем понять, кто зарегистрирован в данном помещении. Может кто то скажет что это ерунда и всех тех кто проживает можно выписать в судебном порядке. Однако, в части вы конечно будете правы, но зачем вам нужен изначально данный геморрой, если уже на стадии заключения сделки можете обязать граждан сняться с регистрационного учета. Согласитесь, ведь лишние движения вам не к чему!
3. После того, как мы убедились, что с бумагами все в порядке можно поговорить и о заключении договора купли-продажи.
Что нам следует знать при заключении сделки:договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (данное требование оговорено в статьях 549 и 550 Гражданского кодекса РФ).
Сразу хотелось бы оговориться и о том, что на законодательном уровне не оговорено, что данный тип договора подлежит обязательному нотариальному оформлению, так что его можно оформить в простой письменной форме.
Однако имеются и исключения из данного правила. О них подробно описано в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 18.03.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – «ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ»), а именно:
· Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации»; 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 1.1. статьи 42«ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ» ).
· Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (часть 2 статьи 54 «ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ»).
Если Вы собираетесь оформлять сделку самостоятельно, то о выше указанных исключениях надо Вам знать. Если сделку будете оформлять нотариально, полагаю, что вам не придется думать за это, так как нотариус о данных исключениях знает.
Как ранее говорилось, до оформления сделки нам следует удостовериться в законности осуществления сделки, в связи с чем, прошу учесть при оформлении договора купли-продажи еще некоторые особенности:
· Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1. статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
· Жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
· При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано.
· Если договор заключается с привлечением заемных средств, то залог регистрируется также в пользу банка.
· СФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж.
Что нам следует предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
О том что в договоре должны быть указаны дата, место составления договора, сведения о каждой стороне договора и на основании чего они действуют, особо акцентировать внимание не буду, так как это логично и понятно.
Однако, рекомендую придерживаться следующего алгоритма при составлении договора, а именно:
1. Существенные условия Договора, а именно:
1.1. Предмет договора:
· В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится вид жилого помещения - квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь;
· В договоре можно предусмотреть и такие идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и т.п. и т.д.;
· В договоре должны быть обязательно указаны все сведения указанные в Выписке ЕГРН или в техническом паспорте на жилое помещение;
· В договоре так же можно отразить состояние жилого помещение, имущество в нем (если квартира реализуется с имуществом), неотделимое от квартиры оборудование. Все это можно оформить Приложением к Договору.
1.2. Цена договора:
Понятное дело, цена определяется сторонами самостоятельно. Однако, рекомендую проанализировать рынок продажи недвижимости в выбранном вами субъекте, так как при анализе можно понимать, цена завышена или занижена. А только потом обговаривать цену договора. Так можно проанализировать кадастровую стоимость жилья.
Говоря о цене договора можно определить в договоре валюту платежа. В некоторых случаях можно определить стоимость квадратного метра – хотя это делать и не обязательно.
В договоре также следует описать порядок оплаты и сроки платежа. Говоря о порядке оплаты можно прописать в договоре поэтапную оплату (к примеру: задаток в размере 10% от стоимости договора платится покупателем до передачи на регистрацию договора, а оставшаяся часть платится после регистрации договора. Кстати хочу акцентировать внимание на задаток, так как тема с ним очень интересная ив некоторой степени даже щепетильная, так как при не соблюдении Продавцом условий договора по реализации жилого помещения (к примеру Продавец передумал и решил продать квартиру подороже), можно взыскать с Продавца сумму в двойном размере. Однако, если в договоре вы прописываете условие задатка, читайте внимательно, так как в договоре можно предусмотреть и условие о том, что задаток не возвращается Покупателю в случае если он передумал приобретать жилое помещение. Прошу учесть данное условие – в противном случае можно потерять круглую сумму! )
В данном разделе также следует отразить, что частичная оплата жилого помещения будет осуществлена с использованием материнского капитала.
1.3. Сведения о правоустанавливающих документах.
В договоре желательно указать на основании чего жилое помещение было приобретено (к примеру: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве) и реквизиты указанного документа.
1.4. Сведение об обременениях (ограничениях) на жилое помещение.
Рекомендую предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений.
1.5. Порядок приема-передачи жилого помещения и сроки освобождения жилого помещения.
Рекомендую предусмотреть условие срока, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.
4. После того как мы оформили договор купли-продажи нам следует поговорить о переходе права собственности в РОСРЕЕСТРЕ.
Сразу оговорюсь, что если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет, в частности, ситуация, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности.
Если нотариус это не ваш случай, то вам следует понимать (знать), что государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в орган регистрации прав.
ВАЖНО: При нотариальном удостоверении сделки, с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки!
Налоговым законодательством оговорено условие, что за регистрацию права собственности следует (необходимо) уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере 2 000 руб., умноженных на размер доли в праве собственности.
По факту проведения регистрации сделки вам выдадут выписку ЕГРН.
5. Пишем заявление о распоряжении средствами материнского капитала и готовим необходимые документы связанны е с данным действием. Обращаемся в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации (по месту регистрации).
Что касаемо документов, которые могут нам понадобиться при личном обращении в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации (по месту регистрации) – вот примерный перечень документов:
· документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
· документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, - если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
· документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, - если заявление подается через представителя.
При написании заявления следует отразить следующие сведения, а именно:
· вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении;
· сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
· сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга.
Что касаемо обращения в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации (по месту регистрации):
· в рамках действующего законодательства, заявление о распоряжении материнского капитала и документы связанные с ним можно либо передать или направить в любой территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации. Однако, по общим правилам, рекомендуется подавать данные документы по месту регистрации, хоть и законодательно оговорено, что можно обратиться по выбору гражданина;
· обращаться можно лично или через представителя, в том числе по предварительной записи, которая может быть произведена при личном обращении, по телефону, а также через Интернет, в частности посредством Единого портала госуслуг и сайта фонда;
· обращение может быть подано по почте или через любой МФЦ;
· обращение может быть подано в форме электронного документа через Единый портал госуслуг или информационную систему "Личный кабинет застрахованного лица" на сайте фонда;
· обращение может быть подано в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере (в случае направления средств материнского капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения).
Если, заявление будет подано через Единый портал госуслуг – оно может быть подписано простой электронной подписью, при этом представление документов, удостоверяющих личность, в этом случае не потребуется.
Что касаемо Решения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по вашему обращению:
· Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится в срок, не превышающий 10 рабочих дней с даты приема заявления и необходимых документов (правда если не было приостановления срока вынесения решения, если приостановление есть, то понятное дело время затянется до устранения указанных Фондом причин).
· По факту принятия Фондом решения вам направят соответствующее уведомление (законодательно оговорено, что в течении одного рабочего дня).
· При положительном решении средства материнского капитала перечисляются в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (ранее было в течении сорока пяти суток).
По факту завершения всех действий, если было наложено обременение на жилое помещение, вам следует после перечисления денежных средств продавцу обратиться в Росреестр для снятия обременения по жилью. Данное условие действует, если вы не использовали помимо материнского капитала еще и заемные денежные средства в банке. При использовании заемных денежных средств, обременения будут сняты по факт у погашения ипотечного кредита.
На этом пожалуй и все о приобретении жилого помещения с использованием материнского капитала.
Надеюсь, что мой краткий обзор будет кому либо интересен и поможет при решении того или иного вопроса.
Всем пока! Если статья понравилась поставьте лайк, вам это не трудно сделать, а мне будет очень приятно! Огромное спасибо за комментарии!