Даже не знаю, чего в этом рассказе больше: смешного или грустного.
Будем считать, что это просто поучительная история.
Про "занижение"
"У нас дом в ипотеке от Сбербанка. Покупали его по заниженной стоимости: продавец не хотел платить НДФЛ."
Действительно, интересы продавца, который не хотел платить налог - они гораздо важнее ваших. Ведь вы всего-то рискуете остаться без дома и без денег, но с ипотекой.
Ведь сделка, которая проведена по заниженной стоимости - с большой вероятностью будет признана недействительной, в случае банкротства продавца. Подчеркиваю - имеется в виду будущее банкротство продавца, которое может произойти в пределах 3 лет с момента сделки. Покупатель не может предвидеть, какие финансовые проблемы будут у продавца в будущем, а значит - должен сделать так, чтобы потом его сделку невозможно было "развалить" в суде. Покупайте только по полной стоимости, никаких "занижаек"!
Бывает так, что объект недвижимости ну очень понравился, но продавец ни в какую не хочет указывать полную стоимость в договоре. Варианта решения только два:
1. Отходим в сторону, радуясь, что пронесло.
2. Договариваемся сумму налога поделить с продавцом. Или даже взять на себя. Всё, как говорится, зависит от вашего желания купить данную недвижимость. Взять налог на себя в любом случае выгоднее, чем, повторюсь, потерять недвижимость и деньги на ее покупку.
"Меня не очень волнует прошлое, но скоро мы планируем продать дом".
Вас может и не волнует ваше прошлое, а вот на месте вашего покупателя я бы поволновался. Ведь по сути, он покупает мину замедленного действия: вашу прошлую сделку признают недействительной, а следом - сегодняшнюю. Ваш покупатель может потерять всё точно так же, как и вы (только в этот момент вы можете быть уже далеко и с вас "взятки-гладки" будут...).
Про достоверность документов
"Понадобится ли мне мой текущий договор? Может, проще его «потерять»?"
Увы, не получится ничего "потерять". Копии договоров навсегда в архиве Росреестра.
А вот подделать договор такой ушлый продавец очень даже может попытаться. Кстати, обдурить при этом может всех: и покупателя, и банк, и нотариуса. Никто из перечисленных не делает запрос в Росреестр на предмет достоверности правоустанавливающих документов! Да и сам Росреестр сделку зарегистрирует: ведь он проверяет при этом только сегодняшний договор, а не предыдущие.
Вот почему, в случае, если продавец вызывает какие-то подозрения (а лучше всегда) нужно не просто доверять присланным продавцом документам, но и запрашивать у него "электронную копию документа, на основании которого сведения о недвижимости внесены в ЕГРН"
Проходим по ссылке, выбираем нужный документ, пишем дату данного документа, оплачиваем госпошлину 450 рублей (логично, если эту оплату на себя возьмет покупатель) - и, в течение 3 дней, получаем результат: точную копию документа-основания права собственности. 100% достоверного, потому что это копия взята прямо из архива Росреестра.
Заказать данную копию может только правообладатель.
Однако, возможность подделки исключает электронная подпись документа: результат услуги приходит в виде электронного документа формата pdf, плюс электронная подпись, в формате sig.
Проверить действительность данного документа и его подписи, соответственно, поможет сервис Росреестра. Результат должен быть такой:
Подытожим
Сделку купли-продажи недвижимости нужно проводить соблюдая "разумную осмотрительность и осторожность", вести себя добросовестно, а именно:
- Проверять все сведения по объекту и субъекту права (квартире и её владельцу), всеми доступными на тот момент методами (это, например, усилило позицию ответчицы по недавнему громкому иску "ФИО против правительства Москвы". Истец (правительство Москвы) сослался на то, что ответчик (покупатель квартиры) не проверила Свидетельство о рождении продавца по открытой базе ЗАГС, где увидела бы, что оно поддельное. На что ответчица законно заметила: ребята, так ведь ваша база работает с 2018 года, а купила квартиру-то я в 2015!)
- Проводить сделку абсолютно прозрачно, без каких бы-то ни было "серых" схем. Сегодня вы поможете продавцу избежать налогов, а поможет ли вам этот продавец завтра, когда вы встретитесь в суде по его банкротству?
Действия по проверке документов-оснований в общем-то не особенно сложные и затраты на это - копеечные. Особенно, если сравнивать с теми затратами нервов и денег, которые можно получить в суде, купив недвижимость по поддельному договору.
В нашем частном случае, который мы рассмотрели сейчас в этом посте - подделка документа-основания может быть произведена самим собственником. То есть, продавец будет тот, но содержание правоустановки - неверным, вводящим в заблуждение.
Бывает и наоборот - документы на недвижимость верные, а собственник - мошенник, с поддельным паспортом (или "клон"). Как проверить паспорт - об этом писал в другой статье.
Будьте бдительны и - удачи вам на сделке!
С уважением, Константин Каупуш
8 (965) 233-03-32