Перед тем, кто задумался о покупке недвижимости встает вопрос: купить первичку или вторичку, дом или квартиру.
Для того чтобы понять, что лучше купить, надо рассмотреть минусы и плюсы каждого варианта.
Начнем с первички. Что такое первичка на сленге специалистов по недвижимости? Это строящаяся или построенная недвижимость право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно по договору долевого участия, либо уступки прав требования.
Плюсы и минусы первички:
+ Новое есть новое. Здесь радует все: новые современные дома, современные подъезды (иногда с колясочными и подземными парковками), удобные планировки квартир. Новые дворы с газонами и актуальными детскими площадками, новые коммуникации, которые не будут прорывать каждый месяц.
— Не заканчивающиеся ремонты у соседей, шум строительных работ в соседних строящихся домах, строительная грязь на дорогах, если стройка еще идет, отсутствие инфраструктуры, если жилой комплекс большой и новый. Как правило, еще не сразу открываются ближайшие детские сады, школы, магазины, остановки общественного транспорта. И приходится ездить и возить.
+ Самый важный плюс это отсутствие «истории» у жилья. То есть, практически нет шансов всплыть каким-то обделенным наследникам, незаконно выписанным людям, а также иным личностям претендующим на ваше кровное.
— Возможны подводные камни по договору переуступки. Может забыли учесть согласие супруги при продаже, или не выделили доли детям, но использовали материнский капитал. И это очень неприятные моменты. Как правило они заканчиваются судами. Либо так проворачиваются мошеннические схемы. Опасно покупать по переуступке у юридических лиц или объекты с торгов по банкротству. С таких продавцов просто не вернешь свои деньги в случае отмены сделки.
+ Как правило, в новых домах энергосберегающие технологии: умные счетчики, которые сами передают данные, относительно небольшие траты на коммуналку, хорошие стеклопакеты не только в квартирах, но и в подъездах, которые также экономят ваши расходы на коммуналку.
— Если технологии строительства не соблюдались или имеет место быть экономия застройщика, то качество проклейки швов между плитами, кирпичами может страдать. Я, частенько бывая на стройплощадках, замечала как строители просто запенивают щели оставшиеся между кирпичами, а потом закрывают это декоративными плитами. Срок службы пены всего пару лет. Так что представьте, как будет задувать в таких квартирах через пару лет. А добиться вскрытия декоративных панелей и ремонта будет очень трудно. Если честно, иногда какая-нибудь «хрущевка» 60-70-ых годов иногда теплее и качественнее некоторых современных многоэтажек.
+ В новых жилых комплексах как правило все продумано и эргономично: большие дворы со множеством парковочных мест (иногда наличие подземных парковок), широкие тротуары, закрытые дворы без машин, спортивные и детские площадки с современным оборудованием. — Но, как правило, этого все равно бывает недостаточно. Нехватка парковочных мест - это бич современных городов. Подземные парковки влекут за собой дополнительные траты.
— Один из самых больших минусов лично для меня в новостройках это то, что их строят "человейниками". Пытаясь сделать максимальную прибыль, застройщики на небольших участках земли строят от 20 и выше этажные дома. Я боюсь таких домов. Просто, если представить пожар, когда отключатся лифты и вся толпа ринется по лесенкам... Такие факты есть в других странах, когда в небоскребах погибло множество людей. И не спасали противопожарные технологии. А едкие утеплительные материалы травили быстрее, чем сам пожар. Да и экологами доказано, что жить выше 10 этажа не очень хорошо для здоровья.
+ Плюс в этой ситуации, что кто-то наоборот обожает красивые урбанистические виды из окна. И если в здании все нормально с противопожарными и климат-контрольными технологиями, то все хорошо.
+ Чаще всего в новых домах удобные планировки с возможностью переноса стен. А не издевательские 6 метров на кухне для семьи из 3-4 человек, где еще и стенки нельзя переносить. А также простор для фантазии в ремонте, если квартира предчистовая. То есть вы можете сделать все, что душе угодно и насколько позволит ваш кошелек. Даже если квартира сдается с чистовым ремонтом, то как правило, это современные материалы светлых или классических тонов и расцветок.
— Затраты. Конечно же это самый большой минус. Траты на ремонт бывают очень болезненными, когда вы уже потратились на покупку самой квартиры. Тем более если в ипотеку.
+ Новая, чистая аура жилья. Ощущение в новой квартире, что здесь никто не жил, не курил, не держал стаю собак, не «пропитывал» жилье своими эмоциями. Жизнь с нового листа с далеко идущими планами. Пространство вокруг нас очень положительно влияет на всю нашу жизнь. И новые энергии могут дать толчок в развитии самой жизни.
— Минус может быть только если застройщик использовал неэкологичные материалы, которые могут повлиять на самочувствие и даже здоровье жильцов.
+ В целом в новых домах селятся молодые люди, молодые семьи с маленькими детьми, возможно схожие с вами по интересам, доходам и развитию. То есть на детской площадке можно встретить множество таких же молодых мам, а на спортивной площадке вашему ребенку всегда будет с кем поиграть. И для меня стало большой проблемой, когда мы вселились в дом в таком районе, где проживали в основном пожилые люди. Моим детям просто не с кем было общаться.
— Это же и минус. Так как молодые конечно же более энергичные, более шумные, приглашающие к себе гостей. Дети на спортплощадке могут играть и шуметь до глубокой ночи. Лично у меня был случай, когда во дворе жилого комплекса подростки в 4 утра решили поиграть в баскетбол. И совершенно не поняли мое возмущение по этому поводу.
+ Очень интересные предложения от застройщиков по льготной ипотеке, субсидированные ставки чуть ли не от 0,1%. Застройщики согласны прокредитовать в случае отсутствия первоначального взноса, согласны использовать материнский капитал.
— Минус всего этого в том, что застройщики просто обнаглели. Взвинтили цены просто до небес. Пользуясь финансовой безграмотностью людей, сажают их на такую кредитную иглу, с которой невозможно слезть десятилетиями. По итогу покупатель новостройки переплачивает как за три подобные квартиры.
— Самый большой минус в первичке - это срок ожидания, когда закончится стройка. Как правило, все стараются купить на старте продаж, когда подешевле. Но потом приходится ждать 2-3 года и по-прежнему снимать жилье. Бывают случаи задержки срока строительства. Особенно в последнее время. И практически невозможно выбить неустойку от застройщика за нарушение условий договора, так как они в последнее время ссылаются на форс-мажорные обстоятельства в нашей стране.
+ Сейчас покупатели первички максимально застрахованы благодаря эскроу-счетам. И сейчас в стране практически не осталось «долгостроев», «замороженных» строек. Тем не менее пострадавших в стране конечно же много от горе-застройщиков. И можно сколь угодно проверять финансовую стабильность застройщика, в нынешнем свете событий ни за что невозможно поручится на 100%.
И вообще, сейчас делать какие-либо прогнозы по недвижимости очень сложно. В последние лет 10-15 некоторые люди зарабатывали на том что покупали новостройки и перепродавали их через пару лет по гораздо более высоким ценам. Сейчас похоже этому бизнесу пришел конец. Новостройки стоят гораздо дороже вторичного жилья. Застройщики не могут так просто прогнуться и снижать цену, как владельцы вторичного жилья, они не столь гибкие. И это зависит от закупочных цен на стройматериалы, от новых законов в России и ряда других причин.
Сейчас все кредиты будут прощаться родственникам погибших в зоне СВО, в том числе и ипотечные кредиты. Как это выдержат страховой рынок страны и банки пока не очень понятно. Я бы не рекомендовала пока смотреть в сторону первички. А если и присматриваться, то очень внимательно изучать самого застройщика. Опираться только на прежний опыт застройщика сейчас глупо, нужно оценивать именно сегодняшнее положение.
По статистическим данным в Москве на сегодняшний день 45% нереализованного первичного жилья, в Подмосковье - 44%, в Магаданской области - 87%, в Севастополе - 72%, в Новгородской и Орловской области по 62 и 61% соответственно. Такие же проблемы в Татарстане, Ульяновской области, Кабардино-Балкарии, Липецкой области. На первичном рынке застой. Возможно, это для кого-то шанс. Может застройщики потихоньку начнут снижать цены.