Кратко: все наши прогнозы сбываются
НОВОСТРОЙКИ
В начале недели получил от своего друга следующую пересланную из Телеграм-каналов про недвижимость новость.
Не был удивлён и тому, что нас отправили к психиатру. Именно нас, ведь многие читатели согласились со мной о завышенности цен на новостройки в нескольких моих статьях. Но всё же решил посмотреть, не "раздули" ли Телеграм-каналы эту новость, и нашёл прямую цитату.
Хотя бы к психологу, а не к психиатру, благо, что не на три буквы. Ну, раз лицо с таким высоким положением нас туда отправляет, предлагаю не идти туда одним. А взять кое-кого с собой.
64.5% лиц, интересующихся недвижимостью.
Именно такой процент пользователей портала "Индикаторы рынка недвижимости" напророчили ценам на новострой падение, а не рост. Обратите внимание, речь идёт только об отрезке весны, даже не в годовой перспективе. Вполне возможно, что если бы речь шла именно про тенденции года, то многие из тех, кто пророчит стагнацию, спрогнозировали бы спад. Более того, мы с Вами уже обсуждали, что стагнация цен на что-либо в условиях растущих цен на всё остальное - это уже удешевление.
Берём с собой Домклик и всех топовых застройщиков в России
Ведь все крупнейшие застройщики представлены в столицах страны и уже снижают там цены, о чём сообщил проект Сбера.
По новострою работаю по Питеру и Москве, и локальным экспертом каждого города не являюсь уж точно, потому искренне прошу поделиться своим мнением в комментариях читателей из других регионов, почему у Вас цены на первичку до сих пор растут. У меня в голове есть лишь догадка о том, что объектов строительства куда меньше, чем в крупных городах. И, используя недостаток предложения на первичке, застройщики отыгрываются на покупателях.
И многих-многих других...
Росреестр заявил, что спрос на новые дома в Москве снижается второй месяц подряд, за год количество зарегистрированных ДДУ упало аж на 36%, что вряд ли возможно, если бы московские покупатели видели тот самый "идеальный баланс цен и способов улучшения жилищных условий".
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов их не видит тоже, и напоминает о том, что в среднем россиянин должен откладывать всю свою зарплату 8 лет, чтобы купить что-то на первичке, ещё 4 года назад нужно было на четверть меньше. Он отмечает, что доступность жилья никаким образом не растёт, хотя качество строительства не улучшилось.
Циан.Аналитика отмечает, что на данный момент порядка трети предложений от застройщиков, продаются со скидками. А мы с Вами уже говорили о том, что обилие таких невиданных акций начала года - это превосходный индикатор того, что застройщики осознают завышенность цен, но пытаются обойти прямое признание этого.
Вам не кажется, что нас набралось слишком много?
Обычно, в какой-то дискуссии прямо обозначают ментальные проблемы представителя другой точки зрения тогда, когда рациональных доводов не осталось. Очень печально, что таким занимается аж целый замминистра. Но вообще это ни в коем разе не удивительно. Искренне советую всем читателям, слышащим заверения минстроя о чём-либо, помнить, что все последние годы минстрой занят лоббированием интересов застройщиков. Потому в публичных заявлениях Вы вряд ли услышите от них какие-то негативные точки зрения на положения дел на российском рынке новостроек. Вот на чьё мнение стоит обратить внимание, так это человека на фото ниже.
Глава Центрального Банка Эльвира Сахипзадовна Набиуллина заявила, что "чёрт знает какие" схемы застройщиков по ипотеке не устраивают ЦБ, и он намерен с ними бороться. Я уже писал про это отдельную статью, потому повторяться не буду. Но расскажу интересную информацию - эксперты "Индикаторов рынка недвижимости" заявили, что "крестовый поход ЦБ за рыночность ипотеки" опустит цены на новострой на 30% к концу года.
Могу оказаться неправ, но сам я не исключаю, но и не верю в столь существенное падение. Во-первых, ещё в новостях прошлого месяца я писал, что очевидно, что застройщики будут любыми, и рыночными и нерыночными методами бороться за сохранение высокой стоимости квадратного метра, ведь они уже начали просто запускать меньше новых проектов, рассчитывая в будущем стимулировать спрос недостатком предложения. А во-вторых, рынок у нас слишком сильно зависит от влияния непредсказуемых политических факторов, которые непонятно в какую сторону ещё могут всё развернуть. Потому делать такие заявления со 100%-й уверенностью не представляется возможным.
Однако слова Эльвиры Сахипзадовны недооценивать нельзя. Потому мои рекомендации для покупателей новостроек остаются теми же: если Вы покупаете за наличные или с малым кредитным плечом - смотрите в первую очередь переуступки - там цены справедливее. А вот если Вы находитесь в поиске интересных ипотечных программ, где первоначального взноса надо мало, а ежемесячный платёж будет доступным - предупреждаю, вполне возможно, что усилия ЦБ могут привести к тому, что их вскоре уже будет трудно найти. Ну а если Вас интересует покупка новостроек в Питере или Москве - свяжитесь по контактам в описании канала, с радостью помогу, чем смогу.
ВТОРИЧКА
Уже говорил, что сроки экспозиции квартир на вторичном рынке жилья являются достаточно верным индикатором роста/спада спроса. Заявление выше сделало инвестиционное агентство "Флип", которое я не считаю 100%-но достоверным источником информации. Но вот Росреестру не верить уже нельзя. Касательно продаж в столичном регионе его представителями была представлена печальная статистика о том, что количество зарегистрированных в феврале сделок на 20% меньше, чем год назад. Рынок упал на пятую часть - это очень существенно.
При этом меня удивляет динамика цен по всей России.
И тут, как и в вопросе новостроек, прошу мнения читателей из других регионов. Я могу довольно просто объяснить спад в столицах, и стагнацию в других миллионниках. Но рост более процента за два месяца года, по всем показателям пророчащего спад, мне кажется чем-то не вяжущимся с высокими ипотечными ставками и нерастущими доходами населения. Подскажите, пожалуйста, в комментариях.
Мои рекомендации продавцам и покупателям, по крайней мере в регионах со стагнирующим/падающим рынком, остаются теми же: хотите продавать - продавайте побыстрее, если только не покупали квартиру с той ипотечной ставкой, которую сейчас не сможете себе обеспечить под встречный вариант. Хотите купить - ориентируйтесь на индивидуальную ситуацию: если у Вас альтернативная сделка, или малый ипотечный займ, Вы ну очень вряд ли что-то потеряете. Но текущая средняя ипотечная ставка на вторичку со стандартным минимальным первоначальным взносом никаким образом не даёт привлекательный ежемесячный платёж.
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В своей недавней статье-обзоре рынка загородной недвижимости я говорил о самых положительных перспективах этого сегмента рынка, что уже начинает подтверждаться статистически.
Стоит отметить, что речь идёт о периоде, который традиционно является "мёртвым" для загородки из-за снега. А в Питере снег лежит до сих пор - хоть ёлочку ставь, и живи с предновогодним антуражем в конце марта. Но рост оборотов идёт неуклонно.
Также отмечу, что я далеко не единственный человек из недвижимости, который советует обратить внимание на загородку. Здесь и директор "Самолёт плюс"...
И Сбербанк с его данными о рекордной выдаче ипотеки на загородку. И АН "Этажи", сулящее загородке рост в среднем в 20%. И "Мир квартир", объясняющий это тем, что по их подсчётам даже с строительством в ипотеку, по окончанию абсолютно всех работ до состояния "заезжай-живи", квадрат в своём доме Вам выйдет в среднем полтора-два раза дешевле, чем в квартире.
Отчего мой совет по загородке остаётся всё тот же - покупайте, не пожалеете. И в целях проживания, и в целях инвестиций - к концу года загородка сигнализирует о том, что подорожает.
Ну а на этом среди новостей недвижимости марта, на которые следовало обратить внимание, пожалуй, всё. Подписывайтесь на канал - как видите, здесь нет хайповых несбывающихся прогнозов, и у меня как всегда есть ещё много чего Вам рассказать!
Всем добра!
P.S.: Напоминаю что данные в недвижимости анализируются и приходят не быстро. Потому то, что использую в обзоре данные за февраль - это совершенно нормально. Интересные результаты марта на больших числах будем знать в апреле.