Размер инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси оценить достаточно сложно, поскольку он еще находится в стадии формирования и ряд элементов, характерных для развитых рынков, в Беларуси отсутствует.Поэтому возможные оценки размеров рынка сильно разнятся: при применении без адаптации западных критериев, характерных для крупных рынков, получается, что инвестиционного рынка коммерческой недвижимости в Беларуси формально нет. С другой стороны, появляются относительно качественные объекты, участвующие в обороте, пусть без участия фондов и далеко не всегда продаваемые как cash-flow объекты. Такие объекты представляют потенциал для развития рынка инвестиций в крупную коммерческую недвижимость. По оценкам экспертов, суммарный объем таких инвестиций может составлять до 9 млрд USD.Для понимания структуры и тенденций рынка инвестиций, его потенциала в настоящем отчете рассматривались и анализировались лишь относительно крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости, отвечающие следующим критериям: совершены на территории Республики Беларусь в течение 2022 года;размер объектов более 500 кв. м. Источниками информации для отчета послужили база «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», данные единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ), реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра (далее – Реестр цен).Общие итогиПокупательская активность в 2022 году была достаточно высокой. Сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раза больше, чем в 2021 году, и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. В денежном выражении общий объем крупных сделок в 2022 году превышает сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг. В целом в 2022 заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м каждый на общую сумму более 207 млн USD. Средняя сумма сделки превышает 0,5 млн USD, а средняя цена за 1 кв. м составляет 173 USD (с учетом дешевых производственных объектов). 40% от общего объема сделок в денежном выражении совершалось с офисной недвижимостью. Это означает, что многие инвесторы в 2022 году на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене.Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020–2021 гг. и составила 9-11% для офисной и производственно-складской недвижимости и 10-13% для торговой. Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность растет. Цены предложения продажи пока не в достаточной мере отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее за текущий период в офисном сегменте совершено достаточно сделок с офисными объектами. В этом сегменте совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А почти за 42 млн USD (согласно данным Реестра цен, ЕГРНИ) – является крупнейшей сделкой на рынке за последние 3 года (в 2019 году ООО «Табак-Инвест» приобрело торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за 49 млн USD). Указанная сделка имела условия, отличные от типичных рыночных, поэтому далее в отчете она не входит в топ сделок ни по цене, ни по объему.Рынок торговой недвижимости, как и в 2021 году, в 2022 году находился в равновесной точке: ставки не снижались значительно, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов фиксировали рост трафика и более чем успешно генерировали арендный поток. Уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и JYSK, пока не отразился на рыночных показателях. Крупные для Беларуси сделки совершались не только в Минске, но и в регионах.Производственно-складская и логистическая недвижимость (далее – I&L) пока находится в периоде роста, однако вектор развития в 2023 году зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но, как правило, с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2. Рынок гостиничной недвижимости в 2022 году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в том числе одного брендового. Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма. Инвестиционные часы. МинскПо экспертной оценке «Коллиерз Интернешнл Консалтинг», рынок офисной недвижимости (здесь и далее имеется в виду инвестиционный рынок) Минска находится в периоде рецессии. Верхний диапазон ставок аренды опустится еще ниже, цены продаж, вероятнее всего, также продолжат снижение.Рынок торговой недвижимости в Минске пока находится в равновесном состоянии и будет переходить в стадию замедления в случае снижения покупательской способности и ввода крупных торговых объектов. Рынок производственно-складской и логистической недвижимости в Минском регионе по-прежнему находится в периоде роста. На дальнейший вектор развития могут влиять множество неопределенных факторов. Рынок отелей оживился, инвесторы и девелоперы обращают внимание на гостиничную недвижимость небольшого формата: бутик- и апарт-отели. ДоходностьДля крупных сделок переговорная позиция продавцов часто начинается с доходности 8%, покупателей̆ – с 13%. В среднем 10-11% может считаться равновесной доходностью для сделок свыше 3 млн USD.Ставки доходности в Минске по-прежнему значительно превышают аналогичные показатели большинства европейских столиц.Инвестиционные стратегииЗная фазу цикла, на которой находится рынок недвижимости в каждом сегменте, можно спрогнозировать ожидания игроков на рынке, а также те виды стратегий инвестирования, которые предпочтительны в данный момент. Это позволяет принимать наиболее эффективные управленческие решения в отношении имеющихся или будущих активовВыделяют 4 типа активов для инвестирования в зависимости от целей инвестирования, а также уровня риска и, как следствие, возможного уровня доходности, которые им соответствуют:Общее предложение офисов класса B превышает 1 миллион кв. м. Офисы класса А отсутствуют. Новое предложение в 2022 году составило почти 38 тыс. кв. м, что более чем в 6 раз превышает результаты 2021 года.Спрос В 2022 году изменился портрет ключевого арендатора офисной недвижимости: вместо IT-компаний спрос формировали оставшиеся международные, российские компании, финансовые организации, государственные предприятия и учреждения (которые раньше не являлись игроками на рынке аренды частных помещений).Вакантность Начиная с 2020 года вакантность увеличилась боле чем в 4 раза и к концу года с учетом ввода новых объектов составила 19,5% от общего стока, или более 200 тыс. кв. м. Причем в классе В1 вакантность превысила 28%. Причиной этому послужило в значительной мере сокращение численности IT-компаний и их сотрудников.Инвестиционная активностьИнвестиционных сделок в строгом понимании термина происходило не много. Основные крупные сделки совершались с целью дальнейшего использования для собственных нужд.Офисная недвижимость. Топ сделок 2022Торговая недвижимостьОбщее предложение торговой недвижимости Минска скоро достигнет 1,5 миллиона кв. м. Причем 32% от стока занимают современные торгово-развлекательные центры, список которых в 2022 году пополнился ТРЦ Green Time и ТРЦ Minsk City Mall.В 2022 году спрос со стороны арендаторов был осторожным: большинство непродовольственных арендаторов приостановили развитие, но и массового ухода с рынка не наблюдалось.Незначительный рост вакантности на рынке за 2022 года произошел в основном за счет ввода новых объектов, которые в настоящее время имеют низкую заполненность. Низкая вакантность обусловлена отсутствием ввода новых объектов на протяжении полутора лет и существовавшим незначительным предложением площадей в объектах современного формата.Крупные сделки совершались между продуктовыми ретейлерами, и в большинстве случаев – без привлечения финансирования: ООО «Табак-Инвест», ОДО «Виталюр», ООО «Евроторг».Торговая недвижимость. Топ сделок 2022I&L недвижимостьОтели