Месяц назад мы описывали ход рассмотрения спора УО с застройщиком и остановились в ожидании принятия судебного акта по существу именно коллегией ВС РФ, а не возврата дела на новый круг...
Напомним суть спора, переданного на рассмотрение коллегии ВС РФ.
В ходе эксплуатации зданий в период гарантийного срока УО выявлены недостатки объектов долевого строительства и инженерно–технологического оборудования, входящего в состав объектов долевого строительства, препятствующие дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.
В порядке досудебного урегулирования спора УО неоднократно обращалась к застройщику с претензиями в 2017 - 2018 годах об устранении недостатков, в ответ на которые застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако, недостатки устранены не были.
Мы остановились на том, что суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляции и оставляя в указанной части в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.
И вот теперь смело можем сказать: наш прогноз по исходу рассмотрения жалобы подтвердился полностью; определением ВС РФ от 07.03.2023 № 305-ЭС22-22698 жалоба удовлетворена - оставлено в силе постановление апелляционного суда. Давайте же посмотрим, какие выводы ВС РФ коллеги могут взять на вооружение в спорах с застройщиками...
Что же не учёл суд округа?
При проведении основной и дополнительной строительно–технических экспертиз в суде первой инстанции эксперты пришли к выводам, что значительная часть заявленных недостатков работ является следствием нарушений при строительстве действующих СНиП и ГОСТ, при этом в ходе дополнительной экспертизы по части указанных судом недостатков работ эксперты не смогли дать ответ ввиду непредоставления застройщиком проектной и рабочей документации.
При проведении повторной строительно–технической экспертизы в апелляционном суде все выявленные дефекты с целью применения к ним гарантийных обязательств застройщика были разделены экспертом на дефекты инженерно–технологического оборудования, гарантийный срок на которое согласно части 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ составляет три года, и дефекты объектов долевого строительства, гарантийный срок на которые в силу части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ равен пяти годам.
Суд апелляционной инстанции выводы свои основывал именно на результатах повторной экспертизы.
Так вот ВС РФ указал, что суды первой и кассационной инстанций не мотивировали свои выводы об отсутствии оснований к удовлетворению иска при том, что в деле имелись заключения экспертов.
Основанием для отказа в иске судом первой инстанции также явилось истечение срока для предъявления требований к выполненным застройщиком работам, что поддержал суд округа.
ВС РФ напомнил, что гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В деле, отметим, фигурировали три спорных МКД, введённые в эксплпутацию в разное время.
Да, в двух МКД из трёх истёк трёхлетний гарантийный срок на «инженерку», но пятилетний срок-то не истёк! А в третьем МКД даже три года не истекли... Кассация этот момент упустила.
Также кассация поддержала первую инстанцию в выводе о том, что истец не доказал, что недостатки объектов долевого строительства, к которым применяется пятилетний гарантийный срок, являются недостатками строительства.
При разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение ВС РФ от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015).
Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.
В пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.
Доказательств того, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, не представлено.
Само по себе наличие недостатков объектов долевого строительства ответчик не отрицал; застройщик в ответ на претензии УО признавал наличие недостатков, перечень их не оспаривал.
Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора.
Обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками надлежащим образом исследованы не были, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.