Измерять стоимость недвижимости в рублях - вчерашний век. Теперь ее оценивают в годах, в течение которых россиянам нужно не есть и не пить, чтобы купить заветные квадратные метры. На XXI всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов с горечью констатировал, что цены на жилье в России растут намного быстрее, чем доходы населения.
- Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, просто все откладывать, сколько лет человеку надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на «первичке» это было 6 лет, то сейчас это 8 лет. О какой доступности мы говорим? - посетовал Александр Данилов.
По словам представителя Центробанка, рост цен на первичном рынке напрямую связан с льготной ипотечной программой, которая была запущена в России в 2019 году как мера поддержки граждан и строительной отрасли. Напомним, что кредит на новое жилье по этой программе можно было взять под 7% годовых (с этого года ставка выросла до 8%). Кроме того, для россиян с детьми действует программа «Семейная ипотека» - принять в ней участие сейчас могут семьи даже с одним ребенком. Кредиты по льготной ставке до 6% банки выдают семьям на покупку жилья или строительство частного дома.
- В итоге получается, что доступность жилья так и не растет, - продолжил эксперт. - То есть мы ее с одной стороны повышаем, за счет того, что ставку выгодной делаем, но рост стоимости скрадывает преимущество, которое дает снижение ставок.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Россияне переключатся на вторичное жилье
- За последние 2-3 года цены на новостройки выросли на 20-30%, а где-то и в два раза. Это был спекулятивный рост цен, связанный со многими факторами, - рассказала в эфире радио «Комсомольская правда» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. - Но проблема в том, что доходы граждан не росли в такой пропорции. И получилось, что те, у кого были деньги, и e кого была возможность взять льготную ипотеку, они ею воспользовались. В итоге выиграли спекулянты. А те граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, - они были отброшены еще на несколько лет в ожидании, когда сумеют накопить на первоначальный взнос. Я считаю, что правительство должно озаботиться этим вопросом. Но оно не может надавить на застройщиков, чтобы они eмерили свои аппетиты. Это должно произойти рыночным способом. Для этого нужно перестать поддерживать новостройки льготным финансированием из бюджета. Перекос цен между вторичным рынком и первичным говорит о том, что частные продавцы гораздо сговорчивее. Lиспропорция в ценах между первичкой и вторичкой составляет уже 20-30%.
По мнению эксперта, если ситуация не изменится, то люди просто перестанут обращать внимание на новостройки и переключатся на вторичное жилье.
- Нормальные покупатели будут покупать готовые квартиры с готовыми документами, а не ждать по 2-3 года, пока достроят их дом. Да, в этом случае им, возможно, придется переплатить за ипотеку. Но если посидеть с калькулятором и посчитать, то получится, что гораздо выгоднее купить более дешевую вторичку - пусть и под большую процентную ставку. Зато можно будет избежать рисков, связанных с недостроем, задержками сдачи жилья и т.п. А задержки бывают - и на месяцы, и на годы. Надеюсь, что здравый смысл у застройщиков восторжествует. Они должны пересчитать еще раз себестоимость строительства. Шок прошел. Год назад, действительно, выросли цены на стройматериалы, металл. И повышение цен на жилье тогда было оправдано. Но сейчас себестоимость ниже, чем год назад. И строителям надо привыкать, что маржа может быть как в европейских странах - 10%, а не 30%, 40% или 50%, как они привыкли.
ДАВАЙТЕ ПОДСЧИТАЕМ
Директор департамента ЦБ Александр Данилов не стал вдаваться в подробности расчетов, которую использует Центробанк, но журналисты «Комсомолки» попробовали провести ее самостоятельно.
Итак, средняя площадь квартиры в России (которая, кстати, падала все последние годы), по данным фонда «Институт развития города», составляет сейчас около 52 м2 (в Москве уже так и вообще 47м2).
Средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляет в России почти 110 тысяч рублей. Таковы данные «Домклик» - сервиса для проведения сделок с недвижимостью. Но цены по фактическим сделкам выше - 135 тысяч рублей за квадратный метр (это уже данные «СберИндекс»).
Средняя зарплата в России в 2022 году, как сообщает Росстат, составила 64191 рубля.
Получается, что среднестатистическая квартира в России стоит 7,02 млн руб. (52 м2x135000 руб.). Разделим это на среднюю зарплату - и получим 109 месяцев, то есть чуть больше 9 лет. Выходит, что у ЦБ картина получилась даже более оптимистичная.
Автор: Владимир МАЗЕНКО