В настоящей статье попробуем разобраться в указанном вопросе и постараемся дать определение тому, что же все-таки является капитальным строением согласно действующему законодательству и как отличить капитальное строение от некапитального.
Прежде всего отметим, что в соответствии с пп. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Указанные характеристики роднят капитальное строение с общим понятием недвижимости. Не секрет, что зачастую капитальное строение определяют именно через понятие недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Но насколько это верно?
Так, бывшая судебная инстанция в лице Президиума ВАС РФ считала, что понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства».
Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012).
До 04.08.2018 г. (до вступления в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) позиция Верховного Суда РФ заключалась в том, что понятие «объект недвижимости» тождественно понятию «объект капитального строительства».
Вывод суда о том, что понятие «объекты недвижимости» не тождественно понятию «объекты капитального строительства», содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного несистемного толкования норм федеральных законов (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2008 № 9-Г08-19).
В определенной степени Верховный Суд РФ подтверждает свою позицию о тождестве понятий капитальное строение и недвижимое имущество в Определении от 04.10.2016 № 18-КГ16-126, где указывает следующее:
«Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сооружения (литеры Г5, Г6 и Г61), о нахождении которых на земельном участке ответчика утверждал истец, представляют собой два навеса и туалет (л.д. 36, л.д. 176 – 180).
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку в силу своих конструктивных особенностей указанные сооружения не являются недвижимым имуществом, не относятся к объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), постольку применение к возникшим правоотношениям положений части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подразумевающей под зданием, строением, сооружением объект недвижимости, являлось неправомерным».
Вышеуказанные противоположные точки зрения появились в связи с тем, что в законодательстве нет четкого перечня объектов капитального строительства и быть не может, добавим от себя. В каждом конкретном случае Судам приходится решать является ли объект капитальным или нет.
И вот как складывается действующая судебная практика по данному вопросу.
Так в Определение Верховный Суд РФ в своем Определении от 06.04.2017 № 309-ЭС17-2170 по делу № А60-3731/2016 признал правильными выводы судов о том, что:
«спорное имущество не является объектом капитального строительства, требующим разрешение на строительство и технического учета, не имеет прочной связи с землей, является сборно-разборным, конструкции которого обеспечивают возможность его передислокации;».
Также среди признака капитального строения Суды выделяют время, на которое такой объект был построен. Временный характер строения является признаком некапитального строения.
В этой связи считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.
Термин «объект капитального строительства» не равнозначен термину «объект недвижимого имущества».
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 марта 2021 г. № 11-КГ21-1-К6: Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13: Ограждение является объектом капитального строительства вспомогательного назначения, что предполагает его отнесение к категории недвижимого имущества. Однако термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Возможность отнесения объекта к недвижимому имуществу определяется по критериям ст. 130 ГК РФ, а именно на основании оценки связи объекта с землей и возможности его перемещения без нанесения ему несоразмерного ущерба.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2022 г. № 309-ЭС21-17228 по делу № А07-17549/2018: Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ и разъяснениям пункта 38 постановления № 25 к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Сооружения временного характера не являются объектами капитального строительства, что подразумевает отсутствие у таких объектов фундаментов и неразборных стен.
Таким образом, объект строительства может считаться капитальным, если он является зданием, строением, сооружением, объектом незавершенного строительства, линейным объектом.
Здание является недвижимостью и объектом капитального строительства. Это построенный объект, который должен отвечать определенным признакам, например: включать в себя помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. Здание может использоваться как для проживания, так и для иных целей. На практике возникают трудности в отличии зданий от сооружений, так как однозначных критериев для этого нет.
Сооружение (за исключением некапитального) является недвижимостью и объектом капитального строительства. Это построенный объект, который может использоваться, например, для производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов. Для проживания людей сооружения не предназначены.
На практике возникают трудности при необходимости отличить сооружение от здания, так как четких критериев для этого нет. Но в то же время в здании всегда должны быть помещения и инженерно-технические сети и системы, тогда как в сооружении их может и не быть.
Линейные объекты – это один из видов сооружений. Их понятие раскрывается через перечисление таких объектов. К ним относятся (п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ):
– линии электропередачи;
– линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
– трубопроводы;
– автомобильные дороги;
– железнодорожные линии;
– другие подобные сооружения.
Объект незавершенного строительства в отличие от введенных в эксплуатацию объектов находится в процессе строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Также объект капитального строительства имеет следующие характеристики:
1) он имеет прочную связь с землей (в частности, имеет заглубленный фундамент);
2) его нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик;
3) он возведен бессрочно, либо на длительный срок, т.е. не является временным.
Необходим ли ввод в эксплуатацию объектов не являющихся капитальными?
Отметим, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимы для последующей постановки (построенного) объекта на государственный кадастровый учет (наряду с техническим планом) (смотрите ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Положениями части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется.
Так, например, в силу п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
Согласно п. 15 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
В связи с изложенным для постройки некапитальных строений и сооружений, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуются.
Также отметим, что только объекты недвижимости подлежат государственному кадастровому учету.
Некапитальные строения и сооружения государственному кадастровому учету не подлежат, т.к. не являются объектами недвижимости.
Так, в силу подп. 19 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с данным Федеральным законом.
Вместе с тем нежилое здание может быть построено без разрешения на строительство (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и поставлено на государственный кадастровый учет в случае, если это прямо предусмотрено п. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Если статья была Вам полезна, будем благодарны, если Вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на наш канал позволит Вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению?
- Последствия уклонения от регистрации договора купли – продажи недвижимости;
- Кто несет ответственность за строительство без разрешения.