Что выгоднее купить метры или фонды на метры? А в каком сегменте: жилом или коммерческом? Хороший вопрос. Мы живём в очень интересном и веселое время. Еще полтора года назад я бы дала совсем другой ответ на данный вопрос, но замерший рынок недвижимости заставляет взглянуть на активы связанные с недвижимостью с другой точки зрения. Да и вообще, инвестиции - эта та сфера деятельности, в которой постоянно приходится задумываться о перебалансировках и переоценках активов. Поехали разбираться вместе.
Виды недвижимости
Существует всего 4 вида активов связанных с недвижимостью:
🏠Жилая недвижимость;
🏢Коммерческая недвижимость;
📈Фонды на жилую недвижимость;
📈Фонды на коммерческую недвижимость.
И все они очень разные, у каждого свои плюсы и минусы, свои особенности. По одним фондам выплачиваются дивиденды, по-другим нет. Поэтому прежде чем начать разбираться надо ответить себе на простой вопрос: "зачем мне нужен актив связанный с недвижимость?". Я на него ответила себе очень просто: "мне нужен постоянный денежный поток" - для меня это главное.
Коммерческая недвижимость
Под коммерческой недвижимостью обычно понимают офисные, складские и торговые помещения, а также отели. Для физического лица вход стоит достаточно дорого, из того, что относительно доступно - это номера в апарт отелях. У нас в стране начинается строиться все больше и больше таких отелей с апартаментами под продажу. На уровне котлована инвестор покупает объект и имеет возможность заключить договор с УК, которая будет сдавать его объект. Путешественники же просто видят отель и не знают, что он принадлежит разных людям. По такой схеме работаю в Питере Вертикаль и Valo.
Я в свое время думала о покупке аппаратов у Vertical или Valo, но остановилась на покупке студии об этой подробнее подробно писала тут:
Если говорить кратко, то апарт-отель - это бизнес:
- Который вдвойне сложно продать;
- Крайне не предсказуем по доходам;
- На мой взгляд не сильно выигрывает перед фондами.
Доходность квартир
Про свою инвестиционную студию я уже писала много на этом канале. Оставляю ссылку на подборку статей.
Я покупала ее почти 3 года назад, но сейчас цены уже не те. Моя максимальная расчетная доходность составляет 8,68%, это то число больше которого я не получу, но может выйти и меньше, ведь в своих подсчетах я не учитывала простои и ремонты. Я не знаю как их посчитать заранее, поэтому просто сделала оценку сверху для максимального дохода.
При текущих ценах на квадратный метр и на аренду, доходность для тех, кто только входит в этот бизнес сейчас будет совсем другая. Если оценить эту доходность грубо, то вот какая картина у меня получилась по новостройкам от ПИК:
- ЖК Мичуринский парк, стоимость студии от 7 162 000 рублей, стоимость мебелировки и ремонта примерно 750 000 рублей, итого 7912000. Стоимость аренды студий в тех краях от 33 000 до 45 000 рублей. Считаем доходность без уплаты налогов и коммуналки и получаем 5-6,8%.
- ЖК Саларьево парк, стоимость студии 5 550 985 рублей, стоимость мебелировки примерно 550 000 рублей, итого 6 100 985. Стоимость аренды студии от 30000 до 39000 рублей. Считаем доходность без уплаты налогов и коммуналки и получаем 5,9-7,7%. 7.7% - уже вроде ничего, но если вычесть коммуналку (1400 рублей, ровно столько плачу я из своего кармана за студию) и налоги самозанятого - 4%, то максимальная доходность уже падает до 7,1%.
Но 7.1% - это все равно не мало. А если надеяться на то, что недвижимость еще будет дорожать в цене, или арендные платежи подниматься, то получается совсем другой разговор.
Доходность фондов недвижимости
Недавно я делала обзор нескольких фондов недвижимости. Выбор большой, а выбрать-то и не чего. Мне нравятся фонды которые работают со складами, мне кажется, что этот сегмент не должен просесть. Из тех, кто платит дивиденды раз в месяц есть только УК Парус. Доходность по ее фондам составляет 6,3-8,3 %.
Если заходить с большой суммой, то можно обратить внимание на Сбер и его фонды. Там выплаты поступают реже, чем раз в месяц, но основная беда заключается в том, что на сайте Сбера нет их графика. Вот я как инвестор, хочу купить ЗПИФ «Арендный бизнес 7», Сбер обещает мне доходность за первый год от -2,9% до 19,9%, в зависимости от того как будет изменяться стоимость пая. Но мне не понятно, какой же размер дивидендов я могу ожидать? А самое противное, что в документах по фонду есть приписка, что при некотором стечении обстоятельств, дивиденды перестанут выплачиваться.
То есть если руководство фонда решит не платить дивиденды по итогам расчетного периода, они легко смогут это не делать. Или если они вынуждены будут понести серьезные траты, инвесторы останутся без дохода, а они вот свое вознаграждение получат.
Кстати этот фонд приобрел два здания которые ранее принадлежали ПНК Рентал, а именно склад на Новой Риге и в Ростове-на-Дону. Теперь они активно пишут об этом, зазывая клиентов. Но мне как инвестору от этого не легче.
Атриум. Отдельно решила рассказать про фонд Атриум которой принадлежит здание возле Курского вокзала в Москве. Лично мне этот фонд не нравится, так как там в основном расположены торговые помещения. Но как правильно сказал мой подписчик, они платят дивиденды раз в месяц, размер выплаты меняется от месяца к месяцу, но составляет порядка 7%.
Получается, что сейчас одной из самых прозрачных альтернатив являются фонды от Парус и Атриум, правда активы Паруса доступны только квалифицированным инвесторам.
Ликвидность активов
В целом квартиру/нежилое помещение нельзя продать быстро. С момента появления покупателя до получения денег в самом-самом хорошем случае проходит не менее двух недель, а еще надо найти покупателя. И вот этот поиск - это самое сложное. На одном известном YouTube канале слышала, что сейчас квартиры в поисках покупателей простаивают по 8 месяцев.
Совсем по-другому дела обстоят с фондами. Многие фонды недвижимости - это активы, которые продаются и покупаются на бирже. Есть фонды на которые маленький спрос и стакан пустой, в ней продавцы ждут своих покупателей. А есть более популярные активы, торговые обороты по которым относительно большие. Но все равно, фонд можно продать быстрее, чек квартиру.
Управление недвижимостью
УК берут не плохую комиссию за свою работу. Раз уж я полезла в правила фонда от Сбера, приведу скрин сколько берут они. Обратите внимание на конструкцию: 20% от выплаты, но не более 5% годовых. Тут они подстраховывают себя от того, что пропустят одну или две выплаты в году.
Получается, что большая часть вознаграждения - это так называемая плата за результат. Если доход у заемщиков есть, то с него они берут 5% годовых, а еще есть ежедневная плата 1% годовых/365 дней. В данном случае нельзя просуммировать 1% и 5% потому что они берутся с разной базы. А еще инвесторы, да и сами фонды платят налоги и не малые:
- УК платит НДС 20%;
- УК платит налог на имущество, а для юр.лиц они не такие, как для физиков;
- Инвесторы платят НДФЛ 13 или 15% с дивидендов (а если бы они сдавали сами, то могли бы платить от 4 до 7%).
Получается, что с каждых 100 рублей, которые фонду заплатил арендатор, мы не получим и 60 рублей!
Как вы видите, бюрократическая машина съедает огромную часть от выручки, не все готовы кормить такого монстра. Но и не все готовы сами администрировать свою собственную квартиру. Тут все таки и жильцов надо подбирать и состояние имущества контролировать, и проблемы оперативно решать. Один мой подписчик рассказывал, что из-за жильцов, его даже пытались привлечь к ответственности наши органы власти. В этом плане хорошо, если с жильцами повезло, если не повезло, вы запомните их на всю жизнь.
Большое заключение
Когда я смотрю на то, сколько денег съедает бюрократическая машина, я прихожу в ужас. Я понимаю, что если выбирать между фондом на жилые объекты и собственным жилым помещением, с большой вероятностью доходность последних будет больше. Но какая это будет доходность сейчас сложно сказать.
Если смотреть на фонды коммерческой недвижимости, то тут все сложнее. В 2022 году мы увидели как опустели многие торговые площади, доходы управляющих компаний просели, дивиденды были уменьшены. Многие фонды не раскрывают свои дивидендные выплаты, а заманивают инвесторов "потенциальной доходностью в 20% на 2023 год". Меня такие активы настораживают.
Я всегда повторяю, что можно распустить половину сотрудников из офиса на удаленку, склад закрыть бывает очень сложно. Именно поэтому мне в настоящий момент нравятся фонды, где основные объекты - это складские помещения. Но своим рублем я голосую за диверсификацию. Сначала я купила студию, теперь можно подумать про фоны недвижимости. Почему я так делаю, я объяснила в начале статьи, все просто, мне нужен постоянный денежный поток.
Приглашаю вас на мой телеграмм-канал.