Расскажу вам о возможностях обычных людей - "не олигархов", "не откатчиков" и "не присосавшихся к трубе"- построить дом у моря в пригородной зоне Геленджика.
Мы уже обсуждали цены на дома в самом городе и непосредственной близи к морю в Кабардинке, разбег цен на дома в коттеджных поселках или улицах с характерными приметами зажиточности начинался от 50 млн и уходил далеко за горизонт. Потом, как всегда, начались звонки на номер нашей бесплатной линии 8 (800) 770-01-33
- Алексей, - говорили читатели моего Дзен-блога, - дороговато, а нельзя ли предложить что-нибудь более адекватное?
Друзья, я строитель, компания, которой я руковожу "Атлант", не занимается операциями с недвижимостью (кроме сделок, сопровождающих наши проекты), у меня нет в рукаве волшебных недорогих участков и шикарных домов по цене трамвайного билета. Возьмите себя в руки! В зоне наиболее спросовой земли и наиболее желанной недвижимости не может быть ничего "за так". Моя задача другая - я раскрою вам карты себестоимости домов, расскажу как формируется цена на земельные участки, и вы тогда сами оцените - дорого или дешево стоит земля под строительство или готовый дом. И попробую я сделать этот обзор в виде ответов на ваши же частые запросы.
1. Есть ли близко к морю и городской инфраструктуре земельные участки ниже по стоимости, чем в самом Геленджике?
- Да, есть. На карте ниже выделены такие места красным - там живут геленджичане: это небольшое поселение на мысе Дооб (дорога ведет через Кабардинку наверх), место оторванное от "большой земли", но утопающее в зелени с прекрасными видами на море. Конечно, зимние ветра и раскисающие дороги создают проблемы, но кто что любит. Некоторым лишь бы подальше от туристической зоны. К "подальше" можно отнести поселки Виноградное, Марьина Роща (там, конечно, тоже строят гостинички, так как, в принципе, отдыхающие могут, променада ради, перейти пешком через переход Сухумского шоссе и дальше к пляжам Тонкого мыса, но уж очень много времени будет потрачено на дорогу, которая, ко всему расширяется, и глотать пыль - такое себе удовольствие). Есть незначительно удаленные от бухты поселения Адербиевка, Светлый, Широкая Щель с относительно низкими ценами на землю и недвижимость.
☝Давайте сразу все разложим по полочкам. Если вы давно хотите перебраться жить к морю, неважно откуда, из Магадана, Москвы или станицы Динская, вам нужно понимать, что есть пятачок земли в "подковке" у Геленджикской бухты - город-курорт, а есть растянувшиеся на 2-3 часа езды вдоль линии берега, входящие в муниципальное образование подведомственные городу территории:
• Архипо-Осиповский сельский округ - село Архипо-Осиповка, село Текос, село Тешебс.
• Кабардинский сельский округ - село Кабардинка, хутор Афонка, село Виноградное, село Марьина Роща.
• Дивноморский сельский округ - село Дивноморское, село Адербиевка, село Возрождение, хутор Джанхот, село Прасковеевка, поселок Светлый, хутор Широкая Щель.
• Пшадский сельский округ - село Пшада, село Береговое, хутор Бетта, село Криница, село Михайловский Перевал, хутор Широкая Пшадская Щель.
Всё это считается Большим Геленджиком, и если вам будут предлагать землю в "Геленджике" за "недорого", не сделайте ложный вывод, что можно прикупить землю у моря дешевле, чем дачную землю близ Урюпинска, - на самом деле низкие цены будут только в необжитых фермерских или дачных землях где-нибудь на горных выселках.
🏖 Мне, как строителю, хочется построить для вас красивый современный дом в пешей доступности от моря, в экологически чистом месте. Перебирая все варианты, которые отмечены на карте, я бы остановился на Голубой бухте.
- А что там с ценами на недвижимость?
- А вот сегодняшний скрин с сайта недвижимости. Судите сами о предложении. Оно есть, причем, нас будет интересовать в обзоре только земля вблизи аэропорта "Геленджик".
- Это далеко от набережной города и его инфраструктуры?
- Примерно 13 км на автомашине. Плюсы - есть своя береговая линия, свои бухточки для купания, но можно за пару часов дойти до центра набережной Геленджика.
- Что там с инфраструктурой?
Школа и детские сады есть, магазины и рыночные площадки в изобилии, а вот поликлиники, как видите по карте, - отмечены красным, - отсутствуют, но есть амбулатория. Однако за квалифицированной помощью придется проехать в город. Скажу также, что в отдельные части Голубой бухты таксисты не едут, хоть озолоти - пугают плохие узкие дороги, которые после дождей превращаются в белую цементную кашицу. Плюс - ходит общественный транспорт, и в сезон полным-полно маршруток.
- Мешает ли шум от аэропорта?
Сейчас нет. Самолеты не летают больше года. Да и в сезон число рейсов не было велико. Шум от самолетов, конечно, есть. Так-то шум слышен по всему Тонкому мысу. Удаленные от берега СНТ типа "Маяк", "Голубая Долина", "Лесник", "Ореховая роща" меньше страдают от шума, бонусом там земля дешевле, чем та, что расположена ближе к линии моря - районы "Океанология", "Голубая бухта", "Казачий хутор", "Солнцедар" - места компактного заселения местными жителями, правда, ближе к бухте частника уже прижимают бурно развивающиеся гостевые дома.
Геленджик с его развлечениями, дело, конечно, хорошее, но есть категория отдыхающих, которая звереет от громкой музыки на набережной, из кафе, ресторанов, отелей, то есть те, кто "Рюмке водки на столе" предпочитают прогулки, тишину, чистое море вдали от туристического "птичьего базара". Всё это дает Голубая бухта. Она, правда, еще носит приметы, "совковости", кондовости, но местами огламуривается и уже гордится другим своим статусом. Я имею в виду дорогую застройку в районе Персикового сада, Рассвета и Ветерана, а также постройки в Гольф-клубе.
- Сколько стоит там земля?
- На цену влияют: тип земли (ИЖС, СНТ?), инфраструктура, газификация, близость к пляжам, эстетика и соседство.
Земли СНТ, примыкающих к взлетно-посадочной полосе аэропорта, еще недавно стоили существенно ниже земли в городе. На сайтах недвижимости, как я понимаю, приманки ради, еще можно увидеть смешные цены на землю, такие как 500 т.руб за сотку, правда с пометкой "снято с продажи". Это червячок на удочке, который заглатывает мечтатель На самом деле, цены на землю ИЖС в Голубой Бухте держатся в диапазоне 2 млн до 2,5 млн за сотку, на земли СНТ, в зависимости от газификации, электрических мощностей, скважин и обустроенности, цены варьируются от 1,2 млн до 2 млн.
Как правило, чем ближе дом расположен к морю, тем выше цена земли, но зависимость не универсальна.
Типовое предложение Голубой бухты - 10,5 млн за участок ИЖС в 4 сотки. В Марьиной Роще (через дорогу) цена за сотку с 2,6 млн может опуститься до 2 млн. Казалось бы, цену "надувает" морской бриз. Но нет. Иногда в приближенных к береговой линии поселках можно встретить цену в 1,4 млн за сотку и даже ниже.
За что такое счастье?! А потому что нет дорог, или рядом затеяно масштабное строительство, или нет газа, - отопление электрическое, и дом будет разувать и раздевать хозяев, как энергонеэффективный.
- А сколько стоит дом на земле в районе Голубой бухты?
- Расчет такой: стоимость земли (выбирайте сами - предложение огромно) + стоимость коробки + отделка под ключ и допы, по желанию (ландшафтное озеленение, строительство веранд, беседок, барбекю-холла, СПА, хамам и т.д.).
Прибавьте к цене 4 соток земли за 1,5 млн дом, построенный под заказ площадью под 100 м2, скажем, за 6-7 млн, - и вот та самая реалистическая цена, о которой можно говорить - 12-13 млн.
Это реальные цены? Более чем. В Краснодаре квартира меньшей площадью стоит столько же, а тут дом, со своей парковкой, с личным пространством для отдыха, в пешей удаленности от моря.
Проекты можно посмотреть у нас на сайте, и, пожалуйста, не забывайте, что проект - это готовое решение, мы возьмемся упростить и усложнить его под ваши пожелания, на основе одного проекта можно построить дом и за 4-5 млн., можно и за 40-50 млн, он будет отличаться материалами, планировкой, наличием каких-то моментов роскоши, вроде бассейна и сауны и пр.
Рядом, в весьма тесном соседстве, дом на участке Гольф-клуба стоит от 80-105 млн руб., вот пруф:
Я не буду ничего критиковать: продают за сотню лимонных, значит, есть тот, кто это за 100 млн купит - его дело, но приходите к нам в компанию, и такого рода "особняк" мы просметируем вам в разных вариантах, вы поймете, что одноэтажный дом реально вписать по коробке в 6-8 млн с отделкой несколько более приятной.
В целом же готовые дома в районе, о котором идет речь, стоят под 40-45 млн, особо роскошные порядка 80 млн. Я не спорю: есть в России люди, которые покупают такие дома на сдачу от семечек. Но мы договорились разбирать только адекватные варианты.
Эти варианты можно вписать в уже существующую среду, местами привлекательную. Вот страничка рекламного буклета КП Панорама.
277 — 498 м² площади коттеджей
А это реальность проекта:
По-моему, красиво, современно. С учетом многочисленного строительства, здесь ожидаем целый поселок красивых зданий. Цены, повторю: 40-80 млн, при общей площади без балкона и террасы под 200 м2, общую анонсируют под 300-400 м2. Да, цены такие, о которых мы не договаривались...Но...тут есть красивая среда.
Что особенно приятно, под красивые дома коттеджного поселка "подтягиваются" красивые дома на въезде в Персиковые сады.
Или улица рядом, попроще, но тоже не без современной легкости. За ней масса невыкупленной земли. Может, она ждет вас?
На противоположной улице фахтверк, а между домами цветут деревья.
Кстати, персиковые деревья, действительно, растут в микрорайоне - это старые посадки, своего рода "фишка" места.
Свободных участков еще много. Если вам удастся купить выгодно землю, а по конкретно этому СНТ встретил я немало предложений от 1,2 млн за сотку, то мы можем построить вам дом красивый дом по цене двухкомнатной квартиры, разумеется, если только участок не на склоне. Склон придется укреплять. Напомню, любой проект на нашем сайте можно доработать под ваши запросы.
Обращу ваше внимание только на одну важную деталь. Земля на этих склонах не имеет ничего общего с кубанскими черноземами. Под фруктовые деревья, цветы, клубнику и прочее, придется завозить землю.
В самом поселке Голубой бухты тоже много предложений о продаже. Цены от приятных 8 млн до трезвых 15 млн, от 25 млн за дома большой площади до 55-60 млн за гостевые дома ( с ними внимательнее, три раза проверяем чистоту узаконенности). Отсюда из-за строений за самом мысу и из-за деревьев, самого моря не видно, но ветры зимой гуляют нехилые. Чем ближе к аэропорту, тем больше предложений о продаже.
В этих местах типовая кубанская беда - вложились в дома, а дороги ... "то це не наше".
Вообще роскошь, которая соседствует с нищетой - это такая примета типовая геленджикского побережья.
Рядышком халупки. Более состоятельные соседи ждут, когда местные жители будут продавать их. На самом деле, хижины никого не интересуют, их сразу сносят, и на их месте строят что-то шикарное для себя или доходное.
Такого рода домишки, да с видом на трассу, могут стоить от 25 млн.
Почему? А вот почему! За угол дома, несколько шагов вперед - и море. Для отелей и мест для развлечений дорога только в плюс.
Из временных неудобств места - пробки вот тут - идет расширение дороги, которое заставляет даже вне сезона стоять в этом месте по полтора часа. Однако дорогу достроят, и в любую сторону - Новороссийск, Геленджик, Краснодар проезд станет легче.