Я лично очень люблю вторичку. Люблю старинные дома в центре города, люблю сталинки. Мне нравится их неповторимый дух, энергетика. Я родилась и выросла в маленьком промышленном городке, который построили в 60-е годы посреди леса и поэтому кроме стандартных панелек я не видела ничего.
По работе бывая в сталинках и домах постройки «Великого коммунизма», я всегда вспоминала старые советские фильмы. «Когда деревья были большими», «Летят журавли», «Чистые небеса», «Я иду шагаю по Москве», «Москва слезам не верит» и другие.
Для меня квартиры в таких домах были каким-то эксклюзивом. Иногда и сами квартиры оставались с ремонтом с советских времен: с проломленным паркетом, осыпающимися стенами из дранки, прогнившими и текущими трубами. Но зато подъезды в таких домах нельзя назвать просто подъездами - это целые парадные. Широкие, просторные. В одну такую квартиру я просто влюбилась, когда мы ее выкупили с торгов. И выкупили за бесценок, потому что ремонт требовал значительных усилий. Но оно того стоило.
Высокие потолки, шикарная планировка с прямоугольными комнатами и огромными окнами. Мы даже лепнину у потолка попытались сохранить первозданной, в ретро-стиле. И хоть люди очень опасались возраста этого дома, тем не менее желающих посмотреть квартиру было всегда очень много. И проводя в этой квартире ремонт, мы только диву давались насколько хорошо и качественно раньше строили. Я про толщину стен, про качество бетона.
Так же во многих «ленинградках» и «хрущевках». Часто качество бетона, панелей, кирпича дает фору современным «человейникам».
Но не все это оценят. Поэтому сегодня в этой статье поговорим про плюсы и минусы «вторички».
Сначала хочу уточнить, что "вторичка" - это не только старые дома, это также дома в которых может даже еще никто не жил, но продаются они от физического лица, а не от застройщика (то бишь юридического лица).
+ Самый большой плюс вторички на сегодняшний день - это цена по сравнению с первичкой. Даже квартиру, которую построили относительно недавно (3-5 лет назад) можно купить дешевле, чем у застройщика. Потому что собственник более гибок. Ему никто не указ. Как захочет, так и продаст. Если кому-то это нужно сделать срочно, то получится выбить хорошую скидку. Это утверждение не 100%, но тем не менее, такие возможности есть.
- Как минус так и плюс в том, что вторичка как правило уже с ремонтом. А вкусы у людей разные.
Работая риелтором, я всегда удивлялась некой недальновидности покупателей, которые искали 100% готовый вариант. Готовы были переплачивать за ремонт и оставшуюся мебель и технику. Я с позиции выгоды всегда считала, что дешевле купить «убитую», «бабушкину» квартиру и сделать ремонт для себя. Это всегда было дешевле, чем покупать готовую квартиру с ремонтом (если ремонт не из самых дешевых материалов). Люди с легкостью и с удовольствием покупают только что отремонтированную квартиру в варианте «заезжай и живи». Многие инвесторы, которые покупали первичку на перепродажу, зарабатывали гораздо больше, делая стандартный ремонт в новом доме. И продавали свои квартиры гораздо дороже, чем застройщик.
Один мой знакомый искал именно готовый вариант. Так как сказал, что устал делать ремонты в предыдущих квартирах. Он переплатил порядка 15% от общего рынка и, как казалось поначалу, купил идеальную квартиру. Но в процессе проживания понял, что что-то не так с сантехническими трубами. Унитаз постоянно забивался. По итогу ему пришлось вскрывать дорогущую плитку и переделывать трубы в ванной комнате, так как выяснилось, что там был неправильно сделан угол труб или какой-то уклон. Влетело это в копейку.
Одна клиентка покупала тоже квартиру с ремонтом в надежде, что ей ничего переделывать не придется. В итоге, когда хозяева сняли свои люстры, забрали какую-то мебель, выяснилось, что местами поцарапали пол, что на стенах остались выгоревшие участки, что потолок не подходит под ее люстру и пришлось переделывать практически весь ремонт. А при продаже продавцы практически не дали торговаться, объясняя тем, что тут вариант «заезжай и живи».
Такие вещи не пропишешь в договоре, ведь вы покупаете квартиру, а не мебель и ремонт. И если наличие оставляемой техники и мебели еще можно прописать в дополнительном договоре, то каждую царапину не зафиксируешь.
+ И исходя из рассказа выше можно выделить следующий плюс: «заезжай и живи». Меня раздражает эта изъезженная фраза, но она четко выражает свое значение. Во вторичку можно заехать быстро, только перенеся свой чемодан с вещами. Даже в самом плохом ремонте можно как-то жить и пользоваться жильем.
- Минус в этой ситуации может быть только в том, что если выстроена целая цепочка альтернативных покупок, то эти сроки могут быть очень сильно отодвинуты. Тем более, если квартира в залоге или продается с участием органов опеки. Нередки были случаи, когда изначально хорошие отношения участников сделки были в дальнейшем подпорчены долгим ожиданием. И тут начинались шантаж, угрозы, ультиматумы и прочее. Вроде того как: «Ну подождите пожалуйста еще недельку. Квартиру которую мы купили еще никак не могут освободить. Там вдруг случилось то-то и то-то». Поэтому конечно очень важно обговаривать сроки выезда еще на этапе осмотра квартиры и прописывать их в договоре. Если эти сроки отодвигаются, то обсуждать варианты оплаты аренды.
+ Инфраструктура вторички как правило уже сложившаяся. И сразу понятно: как далеко школа, детский сад, магазин, остановка общественного транспорта и так далее.
- Вопрос только опять-таки во вместимости в этой школе или садике. Это нужно прощупывать заранее, если актуальный вопрос.
+ Устоявшиеся стены, которые уже не будут давать никакую усадку, не будет трещин. В большинстве случаев прекрасно видно наличие плесени, сырости и прочих неприятных вещей. То есть в первичке уже после сдачи в эксплуатацию и после того как начнешь там жить можно выявить такие факты как щели в панелях и прочее.
- Возможно уже уставшие коммуникации: трубы, вентиляция. И все мы прекрасно понимаем последствия этого.
+ уже постоянные соседи, которые сделали все возможные ремонты. С которыми можно познакомиться заранее и понять, какая жизнь вас здесь ждет. Покупая первичку этого практически невозможно узнать с самого начала.
- Как говорится в пословице: «Некоторые соседи ближе, чем родственники». Но у этого есть и обратная сторона: неадекватные соседи, которых вы изначально может и не заметили. Соседские войны - это очень страшная штука, которая может отравить жизнь вплоть до того, что приходится продавать свою квартиру и бежать куда подальше.
+ Большой выбор практически на любой кошелек, в любом районе. Можно стать москвичем, купив комнатку в коммуналке. Можно купить квартиру недалеко от работы или от престижной школы. И ведь вторичка это не всегда старое. Когда как первичка в основном сосредоточена где-то на окраинах или в неосвоенных районах. Гораздо реже в точечных местах в центре города. Но и цены на такие точечные застройки в центре города бывают мама не горюй.
+ У вторички сразу можно почувствовать "характер" самого дома и квартиры. По двору, по подъезду сразу понятно какие люди живут здесь: интеллигентные, экономные, скромные, аккуратные или наоборот равнодушные.
- Аура может быть и очень отрицательная. Лично я к этому достаточно серьезно отношусь. Квартира может быть идеальной, но заходишь и чувствуешь, что "не твое". И выясняется, что семья, которая жила здесь до этого развелась или что здесь кто-то умер.
По прогнозам крупных агентств и известных риелторов, вторичка, как и вся недвижимость, ближайшие год-два будет дешеветь. Слишком уж у нас был надут пузырь цен. Многие люди в пандемию и далее с началом ввода санкций очень боялись экономического кризиса и старались вкладываться в "бетон", чтобы хотя бы сохранить свои деньги. Подешевел арендный рынок. Потом пришел какой-то застой, особенно с началом СВО. Страна замерла в ожидании. Сейчас рынок тронулсяс места, но предложений на рынке много. В том числе из-за того, что часть населения покинула страну и пытается продать свою недвижимость. Конечно же, кому деньги нужны срочно, снижают цены и тянут весь рынок за собой.
Покупатели, понимая это, ведут себя достаточно нагло, выпрашивая нереальные скидки. Но рынок диктует покупатель. Так было всегда.