За последнее время споры по поводу сдачи жилых помещений в наем не раз попадали в поле зрения высших судебных инстанций. При этом особо следует выделить решения Конституционного суда РФ, поскольку они непосредственно влияют на всю последующую практику правоприменения, будучи обязательными для всех органов власти, должностных лиц и граждан на территории РФ.
Приведу краткий обзор постановлений Конституционного суда РФ, которые он вынес при рассмотрении вопросов, связанных со сдачей собственниками своих квартир в наем.
1. Собственнику могут запретить сдавать квартиру посуточно, если при этом оказываются гостиничные услуги
После того, как был введен запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении многоквартирного дома (с 1 октября 2019 г. вступил в силу Закон от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ), на рассмотрение судов стали поступать жалобы от жителей многоэтажек на своих соседей, которые сдают квартиру посуточно.
Один из таких споров дошел и до Верховного, и до Конституционного судов РФ.
В Псковской области суд запретил двум собственникам квартир использовать их с целью предоставления гостиничных услуг (в частности, было установлено, что квартиры сдавались посуточно, с мебелью, питанием, трансфертом до аэропорта и обратно, обслуживал постояльцев персонал со знанием английского языка).
Верховный суд РФ оставил это решение в силе (решение Псковского городского суда № 2-2986/2020).
Но собственник квартиры дошел до Конституционного суда РФ — и там взглянули на существующую проблему глубже. Суд признал, что в законодательстве есть пробел: отсутствуют четкие критерии, позволяющие определить, где заканчивается краткосрочная сдача жилья в наем и начинается оказание гостиничных услуг.
По предписанию Конституционного суда РФ, законодатели должны внести соответствующие поправки, чтобы установить границы краткосрочного найма жилых помещений.
Суд привел примерный перечень таких критериев. По его мнению, нельзя отнести сдачу жилья к сфере гостиничных услуг только, если:
- договор найма заключен на срок от одних до нескольких суток (поскольку закон предусматривает лишь максимально допустимый срок сдачи жилья — это 5 лет, минимальный же не установлен),
- в рекламном объявлении о сдаче жилья используется терминология, характерная для сферы гостиничных услуг (например, что постояльцам обеспечивается смена постельного белья, уборка комнаты и т.п.),
- наймодатель оказывает своим жильцам содействие в получении услуг общественного питания или транспортных перевозок (если при этом не возлагается дополнительная нагрузка на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме),
- собственник квартиры или уполномоченное им лицо присутствует при заселении и выселении жильцов.
При этом краткосрочную сдачу жилья можно квалифицировать как оказание гостиничных услуг (со всеми сопутствующими последствиями в виде запрета такой деятельности), если:
- квартира сдается меньше, чем на сутки,
- квартира переоборудована под размещение максимального числа жильцов (которое не характерно для размещения при обычном проживании в подобном помещении),
- жилье сдается для проведения празднований и иных мероприятий, не связанных с целью проживания,
- один собственник сдает несколько квартир в одном доме (Постановление КС РФ от 23 марта 2023 г. №9-П).
2. При краткосрочном найме можно досрочно выселить квартирантов и расторгнуть договор без суда — но при условии, что для этого были уважительные причины
В прошлом году Конституционный суд РФ признал, что внесудебный порядок расторжения договора краткосрочного найма жилья (если срок его действия составляет менее 1 года) не нарушает положений Конституции РФ — хотя сам ГК РФ прямо предусматривает только случаи для судебного расторжения договора (ст. 687).
При этом суд сделал важную оговорку: в договоре недостаточно просто указать, что наймодатель вправе в любое время досрочно расторгнуть договор с нанимателем по своей инициативе.
Для этого должны быть предусмотрены четкие основания, обеспечивающие защиту интересов собственника жилого помещения от их нарушения со стороны нанимателя (например, договор расторгается по истечении определенного срока после направления наймодателем соответствующего уведомления нанимателю, если тот задерживает плату по договору).
В противном случае, наниматель может признать свое выселение незаконным и добиться взыскания всех причиненных ему убытков с собственника жилого помещения (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступен шаблон договора найма квартиры, в котором учтены все последние веяния в судебной практике. Такое соглашение позволит собственнику максимально избежать неприятностей при сдаче своего жилья в наем.