Рада приветствовать всех на канале о доходной недвижимости.
Сегодня поговорим на тему доходной недвижимости.
- Какую недвижимость можно назвать доходной?
- Какие стратегии инвестирования бывают?
- Вопросы для начинающего инвестора?
Данная статья сугубо теоретическая и будет полезна, чтобы разобраться в вопросе доходной недвижимости. В следующей статье я опубликую сравнительную аналитику разных объектов недвижимости с окупаемостью и доходностью, а так же отвечу на вопрос - как оценить ликвидность недвижимости.
Доходная недвижимость - это, по сути, любая недвижимость, которая приносит доход собственнику.
Что это может быть:
- Коммерческие помещения под магазины, сферу услуг, складские комплексы и т.д.
- Парковочные места, особенно в южных городах, где наблюдается дефицит парковочных мест, поэтому когда выводится новый комплекс в продажу и предлагается купить парковки, стоит присмотреться к этому предложению. Тем более, что точка входа значительно ниже, чем например на квартиры в этом доме и ремонт делать не нужно.
- Апартаменты в курортной зоне. Это, обычно, комплексы с богатой инфраструктурой: бассейнами, ресторанами, сервисом 24/7, спортивными и детскими зонами и т.д
- Апартаменты в городской среде: центральная локация, сервис 24/7, незначительная или полное отсутствие дополнительной инфраструктуры.
Как правило, в большинстве случаев апартаменты сдаются уже с ремонтом “под ключ” и полным оснащением или предчистовой отделкой.
- Отельные номера в уже сформированном отеле с известным или региональным отельным оператором. Преимущественно сдаются с ремонтом “под ключ” и полным оснащением номера.
- Квартиры или дома для сдачи в аренду.
- и т.д. вариантов много.
В целом, всё выглядит просто: купил квартиру в ипотеку в доме на предсдаче, сделал минимальный ремонт, а еще привез мебель из всех старых квартир и дачи, сдаёшь и получаешь доход и вроде как” квартира сама за себя платит”.
Но всё не так просто. И не каждый вариант можно отнести к действительно доходной недвижимости и главное оценить перспективность покупки.
Например, сколько лично ваших трудозатрат потребует управление квартирой по сдаче? Ремонт, поиск арендаторов, ремонт после арендаторов, поиск новых и так по кругу. Это уже не похоже на комфортный пассивный доход.
Коснемся классификации доходной недвижимости по типам получения дохода - это и есть основа для стратегии инвестирования.
Можно выделить две основные категории:
- Rental Income - то есть арендный доход. Вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду и получаете пассивный доход.
- Capital Gain - буквально “прирост капитала” то есть, приобретение заведомо ликвидного объекта под рост стоимости с целью перепродажи или последующей сдачи в аренду.
- Таким образом рождается третий вариант, гибридная стратегия: заработок на капитализации, т.е. росте цены + пассивный доход от сдачи в аренду.
Как приобрести инвестиционную недвижимость, формы расчета:
- За наличные средства, часто можно рассчитывать на скидку у застройщика;
- В рассрочку, как правило ПВ 30-40% и далее до конца строительства равными платежами. Без % и переплат, но есть свои нюансы, о которых нужно знать.
- С ипотечным плечом, наиболее популярный вариант чтобы диверсифицировать вложения.
- Приобретение на ЮЛ с возвратом НДС.
- Войти в Закрытый Паевый Инвестиционный Фонд ( ЗПИФ)
Кстати, про ЗПИФы и как стать инвестором от 1000р, расскажу подробнее в цикле следующих статьях.
А какую бы форму расчета выбрали вы для приобретения доходной недвижимости?
В конце, хотела бы подчеркнуть главное при выборе инвестиционной недвижимости.
Выбирать объект для инвестиций нужно, в первую очередь, исходя именно из вашей стратегии.
То есть не сначала решить: “я хочу квартиру для инвестиционных целей”, а первостепенно ответить себе на вопросы:
- Какой доход я хочу получать? Пассивный по году или единоразово, но сразу ощутимо много.
- Куда я хочу получать доход? На р/счет или на карту/наличными?
- Если это квартира, кто будет заниматься поиском арендаторов?
- Готов ли я психологически к смене арендаторов, к ремонту и замене мебели?
- А если посуточная сдача, какие факторы будут обеспечивать круглогодичную заполняемость? И кто вообще будет менять бельё и делать регулярную уборку? А сколько я потеряю, если обращусь к специалистам? А как я проверю, что получаю весь доход и мне дают реальные цифры по заполняемости?
- Стоит ли рассмотреть варианты номеров или апартаментов с понятной моделью доходности и управляющей компанией? А как проверить работу управляющей компании?
- Что мне принесет больший доход: квартира в Москве за 6 млн.р.( + ремонт, мебель) или апартаменты в курортной зоне за 8 млн.р.(уже с ремонтом)?
- А какие локации перспективны, чтобы через 2 года выйти к ощутимому приросту цены?
Вопросов, на самом деле множество. К задаче приобретения инвестиционной недвижимости нужно подходить с разных сторон, анализируя не только текущую ситуации, но и перспективы локации, какие ипотечные программы действуют в разных комплексах, как вы вообще себе видите процесс получения дохода?
Там где сейчас “хорошо” - уже дорого. А там, где сейчас кажется “не очень” - через 2 года будет так же как там, где сейчас “хорошо”.
Важно увидеть возможности и успеть ими воспользоваться во время. И, конечно, разбираться в том, куда планируете инвестировать свой капитал.
Благодарю за прочтение статьи.
Надеюсь, информация была для вас полезна - поделитесь, пожалуйста, в комментариях. Стоит ли продолжить писать на эут тему: как оценить ликвидность объекта, дать сравнительную аналитику по различным объектам?
Всем отличного настроения и выгодных инвестиций!