Если вы хотя бы раз открывали сайты по покупке и аренде квартир, то наверняка сталкивались с таким понятием как “апартаменты”. Такой тип жилья появился в России относительно недавно и стал популярным среди застройщиков. Сами же покупатели в большинстве случаев знают о том, что апартаменты отличаются от стандартной квартиры, но полный перечень плюсов и минусов не изучали.
Более того, апартаменты часто привлекают своим расположением и ценой — такой тип жилья можно купить в 1,5, а то и в 2 раза дешевле, так еще и выбрать наиболее удобное место. Но в чем принципиальное различие между апартаментами и квартирой, и на какие риски придется пойти ради красивого вида по приятной цене? Давайте разберемся.
Что такое апартаменты?
Начать стоит с того, что в действующем законодательстве такого понятия как “апартаменты” не существует. Юридически — это нежилые помещения, вид коммерческой недвижимости, которые возводит застройщик. При покупке апартаментов важно посмотреть на назначение земли — все документы можно запросить у застройщика. Самой безопасной сделкой (если вы собираетесь проживать в купленной недвижимости) будет покупка апартаментов с нуля на земле, зарегистрированной в кадастровом паспорте как “для размещения зданий гостиничного типа”.
Более рискованным вариантом будет покупка апартаментов с землей под “общественно-деловое значение”. В паспорте можно поискать пункт про гостиницы, но, если его там нет, то сделать временную регистрацию точно не получится, а по документам в таком помещении проживать нельзя.
Даже при заключении более безопасного варианта сделки, т.е. земля изначально застраивается под жилье гостиничного типа, после покупки апартаментов в таком комплексе вы становитесь владельцем коммерческого, а не жилого помещения. Соответственно, законы и льготы, предусмотренные для квартиры, на апартаменты не распространяются. Отсюда же возникает оправдание низкой цены квадратных метров:
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», — пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
На первый взгляд, учитывая стоимость такого типа жилья, законы и льготы могут показаться небольшой потерей, но давайте разберемся подробнее, какие риски ждут новоиспеченных владельцев апартаментов.
Денежный вопрос
То, что на старте (т.е. во время сравнения цен на квартиры и апартаменты) такой вид жилья стоит дешевле, не говорит о том, что дальнейшея его эксплуатация будет комфортной и недорогой.
Как мы говорили ранее, апартаменты — коммерческий вид недвижимости. Это значит, что на него не действуют льготы, предусмотренные при покупке квартиры. Например, вы не сможете оформить льготную ипотеку или вернуть налоговый вычет, который, кстати, может составить до 390 000 рублей на 1 супруга. Также государство не выдает материнский капитал на покупку апартаментов — копить деньги придется полностью за счет своей зарплаты.
Сложно дела обстоят и с коммунальными платежами: тарифы на такие платежи в случае с квартирой контролирует государство. И, проживая в жилой недвижимости, вы можете влиять на управляющие компании и собирать домсовет для изменения УК или пересчета сумм в квитанциях. В случае с апартаментами платежи за коммунальные услуги государством не регулируются. Вы также можете столкнуться с ситуацией, когда 60-70% апартаментов может выкупить бизнесмен, и нанять для обслуживания дома, например, садовника или дорогую клининговую компанию. В таком случае жильцы будут покрывать эти расходы. Траты на электричество, воду и отопление также не регулируются: в один месяц вам может прийти платежка на 5 000 рублей, а в другой — на 30 000 рублей.
Не стоит забывать и про налог на имущество. Каждый собственник жилого помещения ежегодно выплачивает государству сумму от 0,1 до 0,15 от кадастровой стоимости жилья. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.
Эксплуатация
Еще один вопрос, который часто волнует покупателей апартаментов — регистрация. В коммерческих помещениях оформить постоянную регистрацию нельзя, даже если это ваша единственная собственность недвижимости. В апартаментах вы можете оформить только временную регистрацию сроком не более, чем на 5 лет. С регистрацией детей в апарт-комплексах дела обстоят еще тяжелее. Вы можете зарегистрировать их временно только с разрешения совершеннолетних собственников жилья.
При покупке квартиры (с условием, что это ваше единственное жилье) вы также ограждаете себя от изъятия квадратных метров за долги. По закону приставы не могут выгнать семью на улицу или забрать недвижимость. Единственное исключение — квартира, находящаяся в ипотеке. Что касается апартаментов, то для приставов такой вид недвижимости — обычный актив, который можно арестовать.
Нельзя не сказать и о законе о тишине: в квартирах действует специальный закон, который обеспечивает вам спокойный и тихий сон. У собственников жилой недвижимости есть рычаги давления на излишне громкие ночные плейлисты или стиральные машинки, работающие 24 часа в сутки. Собственники апартаментов таким похвастаться не смогут. Ваш сосед может оказаться как спокойной тихой бабушкой, так и начинающим рок-музыкантом, ведущим ночной образ жизни. А если часть апартаментов выкуплена под офис, то вместе с вами за утренним кофе выстроится очередь из офисных сотрудников, работающих по соседству. Также в апартаментах нет таких строгих требований к перепланировке. Помещения можно использовать для любой (законной) нужды, которую выберет собственник. Например, он может повесить огромный баннер, перекрывающий все ваше окно, и разобраться с этим будет практически невозможно.
Еще одна отличительная черта апартаментов — застройщики не обязаны заботиться об инфраструктуре и околодомовой территории. Но, если быть объективными, большинство порядочных и известных застройщиков продумывают привлекательный внешний вид как самого апарт-комплекса, так и его территорий. Исключением могут быть апартаменты, продающиеся в бывшей промышленной зоне или в бизнес-центрах (например, Москва Сити). Соответственно, никакой гарантии, что на территории комплекса будут сады, школы, продуктовые, аптеки и другие важные локации нет.
В чем плюсы?
На самом деле, выбор жилья уже давно вышел за рамки “метраж-детский сад-больница” и приобрел более индивидуальный характер. Работа риелторов тоже стала насыщеннее: параметров и требований к будущему жилью стало в разы больше, а сегменты целевой аудитории пополнились новыми поколениями с другой философией жизни.
Апартаменты — идеальный вариант для второго жилья или инвестиции, например, для посуточной сдачи под аренду. Особенно это актуально для центра города, ведь купить жилую однушку в пределах ТТК в Москве практически невозможно. Но если вас не пугает апарт-вид жилья, то такая мечта точно станет реальнее. Также апартаменты подойдут для любителей мобильности и путешествий. Пару лет пожить с одним видом из окна, потом продать этот вид дороже, чем на входе и переехать в другое место — звучит, как план.
Апарт-комплексы подойдут и тем, кто хочет совмещать работу и личную жизнь — обустроить мини-коворкинг в апартаментах вы можете, в том числе, по закону.
Перед покупкой такого спорного вида жилья советуем изучить все тонкости, запросить все уставные документы у застройщика, а еще лучше — обратиться к проверенным риелторам. Так вы точно будете знать все риски вашего вложения.
А вы рассматривали апартаменты для покупки? Делитесь в комментариях!