Многие, приняв ответственное решение по продаже своего дома, попадают в ситуацию, когда не знают, как эффективнее и безопаснее сделать это. Множество справок, выписок и других документов! Как тут разобраться и не запутаться?
Чтобы помочь вам в этом нелегком процессе, я составил дорожную карту по продаже элитной недвижимости. Некий чек-лист с типичными ошибками собственников при выборе эффективной стратегии.
На канале VDT вышел большой выпуск для собственников, где я рассказал про преимущества и недостатки разных стратегий продаж элитной недвижимости, а также подробно остановился на ошибках владельцев дорогих объектов, которые снижают эффективность работы брокеров.
Одна из системных проблем - отсутствие должного внимания к документам. Я не помню ни одного объекта, где бы участие наших юристов было лишним. Каждый раз всплывают нюансы или ошибки в правоустанавливающих документах или в процессе подготовки к сделке.
1. ПОДГОТОВИТЬ ДОКУМЕНТЫ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА
Ими могут быть, например:
● Договор купли-продажи
● Договор долевого участия
● Соглашение об уступке (переуступке) прав по договору долевого участия
● Договор инвестирования
● Договор дарения
● Договор мены
● Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
● Договор аренды и др. (подробнее в чек-листе по ссылке внизу)
2. ПОДГОТОВИТЬ ДОКУМЕНТЫ ПО ПРЕДЫДУЩИМ СДЕЛКАМ (В СЛУЧАЕ ИХ НАЛИЧИЯ)
Как минимум предыдущий переход прав (приобретение объекта вами), а желательно — и более ранние периоды истории объекта.
3. ЗАКАЗАТЬ ВЫПИСКИ ИЗ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ (ЕГРН)
Вам потребуется 2 вида выписок: об объекте недвижимости и о переходе права
собственности на объект. Выписки заказываются на каждый объект недвижимости,
который участвует в сделке: квартира (апартаменты), машиноместо, кладовая, земельный
участок, дом, гараж и другие строения, объекты незавершенного строительства.
(подробнее в чек-листе по ссылке внизу)
4. ПОДГОТОВИТЬ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ БТИ ИЛИ ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН И ЭКСПЛИКАЦИЮ (ДЛЯ ГОРОДСКИХ ОБЪЕКТОВ)
Только в том случае, если вы уверены, что неузаконенной перепланировки вами и предыдущими владельцами не проводилось. При наличии сомнений лучше такой шаг не делать, а проконсультироваться с юристом и выбрать стратегию с конкретным покупателем.
5. ЗАКАЗАТЬ ЕДИНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ДОКУМЕНТ (ДЛЯ КВАРТИР В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ) ИЛИ ВЫПИСКУ ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ
Эти документы позволят подтвердить отсутствие прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости. Бывают исключения, когда ни один из этих документов не был заведен, тогда юрист покупателя скорее всего запросит дополнительные документы для проведения максимальной проверки (как минимум, штампов о прописке в паспортах
близких родственников собственника) и попросит от собственника письменные заверения как дополнительная гарантия, что на момент сделки все сняты с регистрационного учета. Будьте готовы и отнеситесь с пониманием.
В случае с элитной недвижимостью негласно принято заранее снять всех прописанных с регистрационного учета. И если взрослые могут выписаться “в никуда”, то несовершеннолетних нужно сразу прописать по другому адресу, а покупателю желательно показать выписку, подтверждающую, что их поставили на учет на новом месте.
6. ПОЛУЧИТЬ СОГЛАСИЕ СУПРУГИ / СУПРУГА НА ПРОДАЖУ
Для продажи совместно нажитого имущества в обязательном порядке потребуется согласие второго супруга или брачный договор.
7. ПОЛУЧИТЬ СПРАВКУ ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ
Рекомендуем заранее погасить долги по ЖКХ: эксплуатационные и коммунальные платежи (электричество, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора), взносы на капитальный ремонт (для многоквартирных домов).
8. БЫТЬ ГОТОВЫМ ПОЛУЧИТЬ СПРАВКИ ИЗ ПНД И НД
Это документы о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). Косвенно подтверждают дееспособность собственника
недвижимости. Не обязательны для регистрации, но могут потребоваться по запросу покупателя.
9. ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ ОРГАНОВ ОПЕКИ
Если собственником является несовершеннолетний или недееспособное лицо, органы опеки должны дать разрешение на сделку.
Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или
недееспособному лицу, требуется разрешение органа опеки. Органы опеки проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права.
10. ПОДТВЕРДИТЬ, ЧТО ОБЪЕКТ НЕ БЫЛ ПРИОБРЕТЕН С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА
Если у вас есть дети, родившиеся в период предоставления маткапитала, этот вопрос обязательно возникнет.
1. Самый простой случай, если вы не использовали материнский капитал вовсе.
Достаточно заказать на госуслугах справку о размере семейного капитала (об оставшейся части), где будет видно, что он не был потрачен.
2. Если вы потратили маткапитал, но не на приобретение недвижимости, лучше получить соответствующее подтверждение или покупатель попросит от вас письменное заверение, что средства не были потрачены при покупке недвижимости.
3. Вы действительно приобрели объект недвижимости с использованием материнского капитала или частично погасили с его помощью ипотеку на этот объект недвижимости. В этом случае нужно выделить доли на несовершеннолетних, они станут владельцами долей и потребуется разрешение органов опеки на продажу недвижимости (см. выше).
11. ПОНИМАТЬ НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СДЕЛКИ
Собственник до продажи недвижимости должен понимать, сколько налогов он заплатит со сделки. Налоговые последствия зависят от нескольких факторов.
1. Срок владения объектом недвижимости. Физ.лицо освобождается от налога с продажи недвижимости, если приобрело объект более 5 лет назад, в некоторых случаях — более 3х лет, а иногда и вовсе вне зависимости от срока владения. Здесь много нюансов в
зависимости от типа объекта, основания возникновения права и т.д., нужно
консультироваться с юристом по вашему конкретному случаю.
2. Резидентство. Если собственник не был на территории РФ более 183 дней, он теряет налоговое резидентство и будет вынужден заплатить с продажи недвижимости 30%. Есть разные варианты уменьшения НДФЛ, требуется детальный анализ конкретной ситуации.
3. Зачет затрат при расчете налога. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то физ.лицо может заплатить 13-15% от разницы “доходы-расходы”, а не от стоимости продажи. Здесь много тонкостей, какие расходы могут считаться затратами, требуется консультация юриста.
12. ПОДГОТОВИТЬ НОТАРИАЛЬНУЮ ДОВЕРЕННОСТЬ НА СЛУЧАЙ, ЕСЛИ НЕ СМОЖЕТЕ ПРИСУТСТВОВАТЬ НА СДЕЛКЕ
Продажа по доверенности — не лучший вариант. И чтобы у покупателя не было этого повода для торга, рекомендуем личное присутствие. Если это невозможно, оформить доверенность лучше заранее в РФ. Второй вариант — сделать это по месту пребывания,
если за границей РФ:
1. Идеально — в консульстве РФ, но долго (запись за несколько месяцев) и дорого,
2. У нотариуса иностранного государства — только в крайнем случае, не рекомендуем.
Напоминаем, что такую доверенность можно дать только очень близкому лицу: риски потери имущества крайне высоки.
При потере каких-либо документов, дубликаты можно заказать в МФЦ.
Скачать чек-лист >>>
Друзья, призываю вас сохранить этот список и в нужный момент позаботиться о чистоте сделки, своей и своих клиентов
Не забудьте поставить лайк и подписаться на канал, чтобы следить за новыми интересными постами:)