Для начала напомним, на что взглянуть на самой кадастровой карте. «Уточненная площадь» говорит о том, что и граница участка уточнена по современным требованиям и повышает ценность участка, поскольку практически исключает земельные споры с соседями. Если площадь указана как «декларированная», значит границы установлены на основании архивных документов 70-80-90-х годов, кадастровым инженером в новейшие времена не уточнялись и участок может оказаться в реальности смещенным.
Далее, по умолчанию считается, что при покупке любого объекта недвижимости надо смотреть выписки из ЕГРН, где можно увидеть ограничения, обременения и другие нюансы. С них и начнем.
Но для начала пробежимся по их «суррогатам» - онлайн-выпискам. Такой сервис есть, например, на сайте Росреестра.
Скопировав с кадастровой карты номер участка, можно моментально бесплатно получить список ограничений. Например, вот такой.
Страшно? Не стоит пугаться. Такие ограничения, причем примерно в таком же количестве, указаны для всех без исключения земельных участков в Хабаровске и пригородах, поскольку вся территория города несколько лет назад объявлена приаэродромной зоной. На практике для обычного человека они ничего не значат. Причем все они однотипные. Почему так? Потому что цель любой бюрократии - доскональное выполнение законодательства и нормативных актов, а не здравый смысл.
В целом, мгновенные бесплатные онлайн-выписки бесполезны, никакой ценной информации не дают, а могут только довести до инфаркта списком ограничений без расшифровки.
ЕГРН
Теперь непосредственно выписки из ЕГРН. Недавно была проведена очередная реформа, в результате чего из них исчезли персональные данные о владельцах недвижимости, но в целом процедура осталась та же. Их можно заказать на Госуслугах, приходят они быстро, стоимость осталась той же.
Надо перейти на вкладку «Справки, Выписки» и долистать перечень до самого низа. Основных - три вида.
Самая простая называется длинней всего: «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Она в среднем на четырех листах, содержит краткую информацию об основных характеристиках участка и обременениях (арест, залог и так далее). Стоит 290 рублей. Выглядит так.
Самая популярная называется лапидарно: «Выписка об объекте недвижимости» стоимостью 350 рублей. Ее еще называют расширенной.
В ней кроме сведений, которые есть в обычной, будут перечислены разные подробности, в том числе об имеющихся обременениях, например ипотеке, аресте или запрете на сделки с объектом. Там будет дополнительно указано, попадает ли земельный участок в границы какой-нибудь зоны с особыми условиями использования. Именно здесь мы можем посмотреть расшифровку того длинного списка ограничений, который видели в онлайн-выписке. Все три страницы запретов, типа нельзя строить здания выше 100 метров, пахать сельхозугодья днем и устраивать скотомогильники, ничего общего с повседневной жизнью хабаровчан не имеют и никак на них не влияют.
Третья выписка, «о переходе прав», стоимостью 290 рублей, показывает, сколько раз объект поменял собственника (ФИО там теперь нет) и когда это происходило. Считается, что если недвижимость слишком часто меняла владельцев, это не очень хороший признак.
На «Госуслугах», кстати, тоже предусмотрены бесплатные моментальные онлайн-выписки об объектах недвижимости. Но полную версию может получить только собственник, а вариант для свободного доступа очень сокращенный и ничего не дает.
Есть план
Однако главный документ о характеристиках земли даже не выписка Росреестра, а градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Именно там содержится наиболее ценная информация, которой больше нигде нет. Его можно заказать через МФЦ или непосредственно в администрации города (села) - это бесплатно, но документ выдают только правообладателям земли. Срок исполнения - 14 дней, срок годности - три года. Покупателям настоятельно рекомендуют спрашивать такой план у продавцов.
В принципе, для строительства индивидуального жилого дома высотой не выше трех этажей, получать разрешение на строительство не нужно (достаточно уведомления). По этой причине получать ГПЗУ тоже не обязательно. Однако в этом многостраничном документе содержится много ценной информации.
В частности, там указаны минимальные отступы от границ, которые нужно соблюдать при строительстве. Как правило, отступ равен 3 метрам, но может быть и больше, до пяти. Кроме того, есть такое понятие, как предельный процент застройки, он тоже содержится в ГПЗУ.
Градплан также подскажет наличие на участке сетей инженерно-технического обеспечения (понимание, что зарыто на участке, может избавить от многих проблем) и границы публичных сервитутов. Если в отношении вашего участка установлен сервитут, то это означает, что кто-то кроме вас имеет право пользоваться им.
Кроме того, ГПЗУ содержит сведения о красных линиях, проходящих по участку (что это такое, откуда они берутся и чем грозят, мы подробно разбирались здесь) и прочих ограничениях.
Также в этом документе есть и другая специфическая информация. Например, там указаны все виды разрешенного использования участка (ВРИ) - как основной (например ИЖС), так и вспомогательные, и условно разрешенные. Как правило, обычным гражданам со сменой вида разрешенного использования сталкиваться не приходится, но вдруг вы решите построить при своем доме еще и магазин. Или, к примеру, детский сад. Тогда нужно будет добавлять к основному вспомогательный ВРИ, а для этого желательно заранее знать, какие они вообще есть в вашем районе.
Отметим, что правильное прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Бывает, там такого понапишут архитектурно-бюрократическим языком, что даже юристам непонятно - так можно строить или нет.
Кроме того, во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием (то есть, с уточненными границами). Во-вторых, как отмечают риелторы, есть психологический момент: многие собственники земли, особенно старшего поколения, на просьбу заказать градплан через МФЦ реагируют нервно. Им кажется, что таким хитрым способом их хотят обмануть и отобрать землю бесплатно. А заодно последнюю квартиру и все заначки. Таким образом, градплан получится посмотреть далеко не во всех случаях.
Напомним, ранее мы рассказывали:
- Где и почем искать участок под свой дом.
- Откуда берутся «красные линии» и как с ними бороться.
- Почему опасно связываться с заброшенными дачами.
- Как найти «ничейную» землю, не нарушив правил землепользования и застройки.