Как не платить налог с продажи квартиры?
- законные способы, о которых не рассказывают в налоговой -
Самое главное – правильно посчитать срок владения недвижимостью, после которого государство освобождает продавца от уплаты налога. Чаще всего это 3 или 5 лет.
Не спешите паниковать и искать сотни тысяч рублей, если вам пришло «письмо счастья» из Налоговой. Бывает, что решение ФНС можно оспорить. Нужно только поискать нужную статью в российском законодательстве.
Делимся статьей с конкретными примерами. Может быть одна из историй поможет вырваться из лап налоговиков и вам ;)
Нужно платить налог с продажи квартиры или нет, зависит от того, 1) как долго вы ею владели, 2) каким образом получили ее в собственность.
Если вы покупали дом или квартиру сами, то сможете продать ее и не платить налог через пять лет. Исключение для вас сделают, если:
- это ваше единственное жилье (тогда срок владения сокращается до 3 лет),
- у вас есть хотя бы двое детей до 18 лет и до 30 апреля следующего после продажи вы купите жилье, удовлетворяющее ряду условий. В этом случае можете продавать квартиру хоть спустя год после покупки.
А если квартиру я не покупал?
Если квартиру или дом вы получили в дар/ по наследству / по приватизации и т.д., не платить налог с продажи можно через три года владения.
Но иногда можно найти законные способы сократить этот срок. Наша первая история об этом.
Кейс 1. Танзиля Камалова купила квартиру за 5 млн рублей в 2020 году и подарила ее сыну Наилю на свадьбу. Молодые прожили в квартире год и продали ее также за 5 млн рублей и купили дом.
Сделка продажи прошла в 2021 году. А спустя год Налоговая служба выставила Наилю задолженность в 450 тысяч рублей. Казалось бы, все верно – он не владел подаренной квартирой три года.
Однако Камалов принес в ФНС договор купли-продажи и расписку от покупателя, которые подтверждали расходы, которые понесла его мать. Так как Наиль продал квартиру за ту же цену, налоги он платить не должен.
На что ссылаться при оспаривании?
На ст. 220 федерального закона № 325:
«При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества».
Важно! Этот пункт работает и в случае, если квартиру вы получили по наследству.
Кейс 2. Вторая история о том, как считать срок владения квартирой, если получили ее по наследству.
Бабушка Ларисы Огудаловой умерла в 2018 году и завещала внучке квартиру. Внучка оформила жилье в собственность в марте через год. В 2021 году Лариса продала квартиру, а в 2022 году Налоговая попросила заплатить ее налог – 260 тысяч рублей.
На самом деле внучке не нужно платить налог, так как срок владения имуществом, полученным по наследству, считается со дня смерти наследодателя, а не оформления в собственность. В нашем примере это 2018 год, так что Лариса владела квартирой 3 года до продажи.
Кейс 3. Третий пример касается тех, кто продает квартиру с маткапиталом.
Бариевы купили квартиру в ипотеку в 2016 году и оформили ее на мужа Динара. У Бариевых родился ребенок, и часть ипотеки они погасили с помощью маткапитала.
За 6 лет супруги погасили кредит, и в 2021 году Динар выделил доли квартире жене и сыну. Затем квартиру продали за 12 млн рублей. Налоговая начислила к оплате жене Динара – Гульнаре – 390 тысяч рублей. Она посчитала, что была продана доля, которой владели менее 5 лет.
Но Гульнара владела квартирой еще с 2016, то есть с момента, когда она была куплена. По российским законам, супруги владеют общим жильем 50/50, даже если оно записано только на одного из них.
Кейс 4. Квартира в новостройке. С какого момента отсчитывать срок владения?
Ирек Мустафин купил квартиру у «Фона» еще в 2014 году. Дом превратился в долгострой, и его сдали в эксплуатацию только в 2020 году. Тогда же Ирек оформил его в собственность.
В 2022 году он продает квартиру, и ему приходит «письмо счастья» из Налоговой. Но Иреку не надо ничего платить.
Срок владения новостройкой отсчитывается с того дня, когда вы полностью оплатили ее стоимость (если покупали в ипотеку, за вас это уже сделал банк). Эта поправка действует для всех новостроек, которые продаются после 2019 года.
Подписывайтесь на Телеграм-канал
Смотрите также:
