К договорам аренды таких участков в большинстве случаев применяется регулируемая арендная плата, поскольку необходимость ее государственного регулирования установлена законом (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким законом на данный момент является Земельный кодекс РФ (см. п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
В некоторых случаях размер арендной платы или ее предельные ставки устанавливаются федеральным законом.
Регулируемая арендная плата
Регулируемая арендная плата означает, что размер платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования
Порядок определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключаемым без торгов, устанавливают следующие органы власти (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ):
- за участки в федеральной собственности - Правительство РФ;
- за участки в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности - соответственно органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления;
- если государственная собственность на участок не разграничена - орган государственной власти субъекта РФ.
При определении арендной платы уполномоченные органы вне зависимости от уровня принятия акта должны руководствоваться Основными принципами ее определения, установленными Правительством РФ
Если положения нормативного акта уполномоченного органа этим принципам не соответствуют и нарушают права и законные интересы арендатора, он может их оспорить в порядке административного судопроизводства, предусмотренном гл. 21 КАС РФ.
Регулируемая арендная плата за участки в федеральной собственности
В отношении таких участков в настоящее время действуют Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Они применяются только к участкам, которые находятся в собственности РФ и расположены на ее территории
Арендная плата за участки в федеральной собственности, предоставляемые в аренду без торгов, может определяться, в частности (п. п. 3 и 5 Правил):
- на основании кадастровой стоимости участка;
- по ставкам арендной платы, утвержденным Росреестром, в отношении участков, предоставленных для размещения ряда объектов.
Регулируемая арендная плата за участки в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности
Размер арендной платы за такие участки, предоставляемые без торгов, устанавливается по общему правилу соответственно органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством РФ (п. п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Ставки или предельные размеры платы могут быть установлены федеральными законами. В этом случае их нормы имеют приоритет перед правилами, установленными на уровне субъектов или муниципальных образований.
Например, при передаче в аренду муниципального участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, утверждена ставка арендной платы в размере 0,3% его кадастровой стоимости. Она действует для случаев, когда участок передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на определенных условиях.
Применяется ли регулируемая арендная плата, если порядок ее определения установлен после заключения договора?
Арендная плата является регулируемой, если договор заключен после вступления в силу федерального закона, который предусматривает необходимость такого регулирования.
Соответственно, порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, применяется к такому договору, даже если на момент его заключения не был принят
Арендодатель по такому договору вправе требовать, чтобы арендатор вносил плату в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительно вносить изменения в договор не нужно