Дачи и огороды всегда были популярным явлением в России. Когда-то это была самая настоящая необходимость, сейчас же это желание пожить на природе ради свежего воздуха и насладиться своим собственным урожаем свежих овощей и фруктов.
Итак, у вас возникла идея купить земельный участок с возможностью постройки дома и круглогодичного пребывания. При поисках подходящего участка вы могли заметить, что довольно часто встречаются такие фразы как «СНТ», «ИЖС» и т.п. – разберемся в данной статье, что они обозначают, и кому какой вариант дачи подойдет.
Важные формальности: виды земель и разрешенное использование
На самом деле большое значение имеет категория земли. От этого зависит, с какой целью вы можете ее использовать. Если вам необходима дача с возможностью проживания и садоводства, то нужно рассматривать земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения – как раз именно такого типа часто встречаются в продаже участки, иногда и вместе с загородными домами.
Также, обратите внимание, то для личного пользования подходят земли с такими видами разрешений:
- для сельского хозяйства
- личного подсобного хозяйства на полевых участках
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- огородничества/садоводства
Виды земель не имеют привязки к конкретным категориям земель, так, например, на «землях населенных пунктов» может оказаться запрещено ведение сельского хозяйства, а может быть и разрешено. Все это регулируют муниципальные власти. Всегда смотрите выписку из ЕГРН к участку, который собираетесь приобретать, чтобы не возникло сюрпризов в дальнейшем.
ИЖС
Первое и самое главное отличие ИЖС от СНТ – территория для индивидуального жилищного строительства не входит ни в какие объединения, предусматривающие совместные принятия решений с соседями и обязательные общие взносы. Это же означает, что ваш дом не будет находиться под общей охраной.
Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является идеальным вариантом для постройки загородного дома и может иметь официальные разрешения на дачное строительство, ведение сельского хозяйства, личного подсобного хозяйства и т.д.
Плюсы:
- Из обязательных платежей только коммунальные и налоги
- За дорогами ухаживают, чистят, ремонтируют и освещают
- Могут быть льготы на подключение электричества
- В случае отсутствия воды в доме, можно набрать ее на ближайшей колонке, которые все еще встречаются во многих деревнях и селах
- Можно подключить дом к газу населенного пункта, на территории которого он находится (село, поселок и т.д.)
- Чаще всего можно содержать животных, а растения выращивать для продажи
- Можно прописаться в доме, есть свой почтовый адрес
Минусы:
- Вам нужно будет самостоятельно позаботиться о канализации на участке, в т.ч. водоснабжении
- Отсутствие единого управляющего – но для кого-то это может быть плюсом
- Свободный проезд чужих машин на территорию населенного пункта (или иного места расположения вашего участка), нет шлагбаума на дороге
Тарифная сетка на электроэнергию для ИЖС будет различаться в зависимости от территориального расположения дома – смотря какая область в стране, город или сельский населенный пункт. Поставщики электроэнергии часто публикуют расценки на своих официальных сайтах, информация прозрачная, так что можно с ней ознакомиться.
СНТ (иногда встречается ДНТ и ДНП)
Садовое некоммерческое товарищество или же сокращенно «СНТ» является объединением собственников земельных участков, где можно построить дом, а также выращивать для своих нужд (не на продажу) различные сельхозкультуры. На территории СНТ могут быть установлены свои особые правила: требования к внешнему виду заборов, высоте газона и т.д.
Понятие «ДНТ» схоже с «СНТ» и обозначает практически то же самое - дачное некоммерческое партнерство. Само явление, в целом, несколько устаревшее. Земли «ДНТ» часто стоят меньше СНТ и могут быть не такими плодородными. Форма объединения «ДНП» (Дачное некоммерческое партнерство) существовала до января 2019 года, на таких территориях можно было строить дома, прописываться в них, а также вести небольшое дачное хозяйство.
Рассмотрим плюсы и минусы СНТ.
Плюсы
- Земельные участки по кадастровой стоимости часто дешевле, чем те, что для ИЖС. По данным «Авито», купить дачу в СНТ можно по цене примерно от 1 до 6 млн. рублей, на таком участке будет 6-12 соток, а дача типа ИЖС обойдется от 5 млн. и выше, соток в ней будет столько же, хотя, конечно, бывают и исключения
- Налог на собственность меньше, чем на ИЖС. Средняя величина налога на СНТ будет в районе 2000-3000 рублей, в то время как на ИЖС около 6000-8000 рублей
- Есть шлагбаум и пост охраны - на территорию садового товарищества не проедут любые желающие, а это не только «плюс» к безопасности, но и гарантия, что вас не потревожат автомобили, которые объезжают пробки мимо вашего дома
Минусы
- Регулярные взносы на ремонт и чистку дорог, установку заборов и прочие нужды СНТ зависят от работы управляющего и не всегда приводят к положительному результату
- Для СНТ устанавливаются особые тарифы на газ и электроэнергию, часто они достаточно высокие, например, электричество может стоить дорого
- Обязательные посещения собраний членов СНТ, нужно постоянно быть в курсе актуальных вопросов в товариществе и участвовать в их решении
- Долгий процесс прописки в доме: перевод здания в категорию жилого, направление заявления в ГУ МВД и т.д.
- Содержать животных на такой даче нельзя, лишь недавно по новым правилам стали разрешены кролики и куры
Тарифы на электроэнергию в разных СНТ могут отличаться, кто-то имеет городские, а кто-то сельские, главное, чтобы управляющие СНТ самостоятельно не повышали стоимость электроэнергии для своих членов товарищества – это не законно. Оплата электроэнергии должна воспроизводиться только по тем тарифам, которые установлены региональными органами.
Налоги и их размер
Размер земельного налога на вашу дачу будет зависеть только от того, что установили местные муниципальные власти. Конкретный размер налога можно посмотреть на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»), выбрав нужный субъект и муниципальное образование.
Владельцам ИЖС стоит обратить внимание на то, что если за 10 лет с момента госрегистрации вашего права на земельный участок не будет построен и зарегистрирован дом, то налог будет повышен – прибавляется двойной коэффициент.
В заключение скажем: выбирайте участок именно под свои потребности, как СНТ, так и ИЖС имеет свои достоинства и недостатки. Конечно, в случае ИЖС у вас будет больше свободы в плане частной жизни и ведении хозяйства. Ну а что до цены – всегда есть возможность найти интересный вариант и в том и в другом случае. Главное, не забудьте застраховать свое дачное имущество от вандализма, воздействия экстремальных погодных условий и других рисков, чтобы быть спокойными как в зимний, так и в летний период.
Также, подумайте перед покупкой участка, есть ли рядом леса, водоемы, каков план градостроительства в области, где покупается дом – может так случиться, что власти планируют вырубку того же леса или постройку проезжей дороги. Вдоль существующих шоссе часто появляются новые АЗС, гостиницы и кладбища, поскольку земли там промышленного назначения, а среди них может оказаться и дачный участок, который вы присмотрели для покупки.
А есть ли у вас дача и как вы ее выбирали? Расскажите об этом в комментариях.
