По своему опыту работы скажу, что достаточно часто бывали такие ситуации, когда заявители составляли договор продажи недвижимости (даже юристы договор готовили), а когда дело доходило до регистрации прав в Росреестре, выяснялось, что в договоре указаны не все существенные условия – сторонам нужно снова встречаться и подписывать документы. Снова время, очередь.
Заключить договор не получится, то есть он не пройдёт государственную регистрацию и регистрацию приостановят до устранения недочётов – нужно будет готовить дополнительное соглашение к договору.
Согласно законодательству, а именно ст. 432 ГК РФ, к договору вопросов не будет, если стороны договорились по всем важным условиям.
Такие условия называются существенными и договор, в котором стороны их указали, считается заключенным.
К существенным условиям договора купли-продажи, мены, участка относятся следующие:
I. цена (в договоре должно быть чётко, а главное достоверно прописано, какую сумму и когда вы передали продавцу),
II. предмет договора, т.е. сам участок.
Здесь есть свои особенности:
1. Продаваемый участок должен пройти кадастровый учёт. Это указано здесь - ст. 37 Земельного кодекса РФ.
2. Также в договоре необходимо сообщить покупателю обо всех обременениях, которые есть или будут на участке на дату продажи участка.
Например, на участок наложен арест или участок передан в аренду, если участок расположен в зоне с особыми условиями (ЗОУИТ) – об этом нужно уведомить нового собственника письменно.
3. Обязательно указать категорию земли – на это указывает подпункт 2 п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ.
Важно: при дарении обязанность указывать категорию земли не действует, но лучше указать, чтобы не доказывать, что именно вы дарили или приняли в дар.
А вот если это договор мены, тогда обязательно нужно указать категорию земель. Потому что ст. 567 ГК РФ говорит, что мена и купля-продажа это одно и то же.
Не путайте категорию земель и разрешенное использование земельного участка.
Как узнать к какой категории земель относится участок?
Как правило, это самая распространенная категория – земли населенных пунктов (раньше эта категория называлась «земли поселений»).
Есть также земли сельхоз назначения и много других - они указаны здесь, в статье 7 ЗК РФ.
Где посмотреть и как узнать категорию земли?
1. Сведения публичной кадастровой карты - это здесь. В левом верхнем углу набираете кадастровый номер своего участка (например, 77:12:123458:125), жмёте на клавишу "ввода" (enter), читаете сведения об участке.
2. Выписка из ЕГРН.
III. И самое важное условие заключения договора купли-продажи является соблюдение его формы (письменный договор) и государственная регистрация прав по такому договору.
Бывали такие случаи, когда договор подписали, он пролежал 10 лет на полочке, а до Росреестра так и не дошли. Раньше и правда дикие очереди были в это учреждение - занимали с ночи, драки, полиция...
Потом «новые собственники» приходят, чтобы оформить или продать свою «недвижимость», а продавца и след простыл. Где искать, с кого спрашивать – не знают.
Сейчас люди стали намного грамотнее и это радует – знают, что всё, что не двигается (дома, квартиры, земля), регистрируется через Росреестр.
Подписывайтесь на канал, отправьте ссылку тому, кто собирается покупать или продавать земельный участок.
На все остальные вопросы отвечу в комментариях.
Удачных Вам сделок!