Сегодня хотела поговорить о нотариальных сделках. В каких случаях это обязательно, а в каких не очень.
Вот мне в комментариях написали, что нужно проводить только нотариальные сделки, а все остальное от лукавого. И мол так можно обойтись без риелтора. Но вы сравнили кошку и огурец.
Это абсолютно две разные профессии. Риелторы и нотариусы как правило работают в хорошем тандеме.
Давайте начнем с того, что выясним круг обязанностей риелтора.
Если это полный цикл, то хороший риелтор сначала выяснит вашу потребность, возможность, обсудит с вами возможные варианты покупки или продажи.
Даст рекомендации по ликвидности, оптимальности покупки. Поможет одобрить ипотеку при необходимости. У многих агентств есть индивидуальные договоренности с ведущими банками и они могут предоставить скидку на ипотечный процент.
Далее риелтор подбирает по необходимым критериям объекты, прозванивает их, выясняет, что подходит клиенту, а что нет.
Далее назначает просмотр, сопровождает на просмотре, дает заключение на просмотренные объекты, рекомендации. Проводит первичную проверку, организует задаток. Далее проводит полную проверку объекта и субъекта недвижимости. Назначает сделку, состыковывает всех участников по времени в банке (если это необходимо), у нотариуса (если необходимо), в МФЦ. Координирует передачу денег. Контролирует регистрацию сделки (то есть, если произошла приостановка, то решает этот вопрос).
Мне приходилось знать, где какую комиссию берет банк за снятие денег, за перевод. Диктовать расписки, объяснять даже по какому адресу идти в Управляющую компанию и в какое время, чтобы взять справки. То есть до таких мелочей доходил контроль.
Если это продажа, то риелтор оценивает объект, выставляет объявление на различных сайтах, инструктирует продавца как себя вести, присутствует на показах и далее по схеме. Вплоть до того, что я рекомендовала вынести мусор из квартиры и разбрызгать освежитель перед показом. Это если утрированно.
Что делает нотариус из этого списка? Проверяет юридическую чистоту сделки, проводит сделку. По факту все. Нотариусы даже очень сильно ругаются на риелтора, если кто-то из клиентов что-то забыл принести. То есть сам нотариус практически уже ничего не объясняет, рассчитывая на то, что всю эту работу сделает риелтор.
Да, он отвечает материально. Но это не 100% факт!
В моей практике я сталкивалась с конкретной ситуацией, когда нотариус остался непричастным. Квартира, владелицей которой была пожилая одинокая женщина, должна была по закону отойти государству за неимением наследников. Но мошенники, имея хорошие знакомства в администрации, смогли оформить якобы завещание и вступили в наследство. Квартира несколько раз продавалась. В предпоследней цепочке владельцем стало ООО с нулевым балансом, пустышка. Последний покупатель, подозревая что-то, захотел провести нотариальную сделку. Провели. А через год выяснилась вся эта схема. По идее сделка должна была быть отменена до первого лица, деньги возвращены по цепочке. Но ООО уже было ликвидировано.
Прямо всех юридических нюансов я вам не назову, но в этой истории интересен факт, что нотариус не понес ответственность. Это конечно редкость, но все бывает. И черные нотариусы тоже существуют, скажу я вам. Сама видела передачи в «Человек и закон».
Одним из самых больших минусов в обращении к нотариусу - это стоимость его услуг. То есть, если риелтор получает свою комиссию за всю ту работу, что я перечислила выше, то нотариусу вы оплачиваете услугу за регистрацию. Тут все зависит от суммы сделки. Чаще всего это 0,5 % от суммы сделки, но не выше определенного уровня. Там идет градация до миллиона, до 10 млн и так далее. Поэтому, сколько будет стоить услуга нотариуса нужно узнавать у самого нотариуса, озвучив все условия сделки.
Еще один минус - ограниченность времени приема нотариуса. Я шутила, когда видела график работы некоторых нотариусов с 10 до 15.00, суббота, воскресенье - выходной: «Чтоб я так работала!». То есть на сделку нужно записываться намного заранее, на строго определенное время. Когда как в МФЦ можно попасть чуть ли не в любое время суток. Шутка конечно, но по факту по городу можно найти подходящий график с 8.00 до 20.00 и даже в субботу. Для работающих людей это очень актуально.
Есть конечно сделки, которые никак не проведешь без нотариуса.
Это конечно же сделки с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний, либо ограниченно дееспособный гражданин.
В этом случае сначала продавец получает разрешение органов опеки и потом проводит сделку через нотариуса. Такая двойная проверка.
Также через нотариуса обязательно должна проходить сделка по отчуждению долей в праве общей собственности. Например, супруги приобретали недвижимость в браке, развелись и по договоренности супруга отказывается от своей доли в квартире в пользу мужа, взамен, например, на его отказ от доли в загородном доме.
Долевые сделки подлежат нотариальному заверению. Даже если сестра продает свою долю брату.
Но! Есть такой момент: если отчуждение долей происходит ВСЕМИ собственниками в рамках одной сделки, то ее можно провести через МФЦ без нотариуса. То есть: в квартире три совершеннолетних собственника: мать, отец, сын; у них по 1/3 доли. Они продают эту квартиру все вместе покупателю. Здесь нотариального заверения не нужно. Но если сын захотел продать свою долю, а родители нет и сами они отказались покупать ее, то эта сделка является нотариальной.
Договор ренты также проходит только нотариально.
Нотариус заверяет сделку, далее ее еще необходимо сдать на государственную регистрацию. Можно конечно это сделать и у нотариуса в кабинете, не уезжая в МФЦ, но это тоже будет стоить определенную сумму.
Я нисколько не умаляю работу нотариусов и не превозношу работу риелторов. Конечно же, простому обывателю можно спокойно самостоятельно обратиться к нотариусу и провести сделку. Можно быть на 99% быть уверенным, что никто не пострадает при такой сделке. Но всю остальную работу по поиску объекта или поиску покупателя придется сделать самому.
В следующих статьях я расскажу, как правильно размещать объявления на сайтах, чтобы они имели много просмотров.