Арендные отношения с государством - не редкость, поскольку в публичной собственности находится огромное количество земельных участков. В таких случаях у арендатора нет иной возможности кроме как согласиться на предложенные государством условия. Эти условия далеко не всегда соответствуют ожидания арендатора и могут создать не мало проблем.
Так, в одном из последних дел, рассмотренных Верховным Судом (Определение ВС РФ от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408 по делу № А40-197947/2021), был затронут вопрос о том, имеет ли право публичный собственник увеличить арендную плату, если арендатор не успел вовремя построить объект на арендованном земельном участке, принадлежащем государству.
Фактические обстоятельства дела
В 2006 г. департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства гаража-стоянки, а в 2012 г. дополнили договор пунктом, согласно которому в случае нарушения сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в 2 раза, пока объект не будет построен (условие предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП). Ссылаясь на то, что в установленный срок гараж-стоянка не был построен, арендодатель обратился в суд о взыскании арендной платы с учетом произведенного увеличения. Суды удовлетворили исковые требования.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд указал следующее: действительно, в отдельных случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (п. 3 ст. 65 ЗК РФ) (далее — регулируемая арендная плата). Исходя из позиции п. 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса. Постановлением № 793-ПП на департамент земельных ресурсов г. Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков такое условие об увеличении арендной платы в 2 раза. Однако, это Постановление утратило силу в связи с изданием нового Постановления Правительства г. Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП. Таким образом, это условие договора об увеличении арендной платы уже не подлежит применению.
Значение для арендаторов
Последствия принятия этого Определения Верховным Судом крайне положительно скажутся на арендаторах, поскольку с даты отмены постановления № 793-ПП условия договора аренды о повышенной плате за нарушение сроков строительства объекта становятся фактически не применимы. Кроме того, ВС РФ неоднократно указывал, что само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок. Такое повышение в виде санкции за нарушение сроков строительства не предусмотрено земельным законодательством.
