Или говоря более официальном языком, можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении?
Ответ на этот вопрос содержится в статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, в части 2 статьи указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В части 3 этой же статьи перечислены виды деятельности, которые точно не стоит осуществлять, а именно: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
Казалось бы, все предельно ясно, однако на практике возникают по-прежнему вопросы.
В одном из дел, рассмотренных в Верховном суде РФ, исследовался вопрос – соответствует ли указанным нормам закона использование жилого дома для размещения в нем детского досугового центра.
Фабула дела
Владельцу земельного участка не понравилось, что жилой дом на смежном участке используется для функционирования детского учреждения.
Недовольный сосед обратился в суд и, среди прочего, заявил требование о запрете нецелевого использования земельного участка, выделенного для индивидуального жилищного строительства.
Сосед указал, что он с семьей постоянно проживает на участке. Ответчик является собственником соседнего земельного участка, который относится к категории земель "Земли населенных пунктов", имеет целевое назначение - индивидуальное жилищное строительство. На данном участке расположен дом, используемый ответчиком для коммерческой деятельности. Проверкой, проведенной сотрудниками полиции установлено, что на земельном участке функционирует детское учреждение - детский досуговый центр. Руководителем центра является супруга ответчика.
Таким образом, как указал истец, земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, используется не по целевому назначению, чем нарушаются права истца.
Суды трех инстанций поддержали позицию истца и обязали ответчика использовать принадлежащий ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, а именно для индивидуального жилищного строительства.
Более того, Второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав, что согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению), является отдельным видом разрешенного использования земельных участков.
Спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая отменила судебные постановления нижестоящих судов.
Коллегия сослалась на разъяснения, данные в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Таким образом, действующим жилищным законодательством допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, что не является нецелевым использованием жилого помещения. При таких условиях вывод суда о том, что ответчики в своем доме незаконно занимались предпринимательской образовательной деятельностью, неверный.
Кроме того, образовательной считается деятельность по реализации образовательных программ в системе образования (части 9, 17 статьи 2 и части 1, 7 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2012 года N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации").
В Российской Федерации устанавливаются типы образовательных организаций, реализующих основные образовательные программы, в том числе, дошкольная образовательная организация. Указанная организация является образовательной организацией, осуществляющей в качестве основной цели ее деятельности образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми (статья 23 Федерального закона N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации").
Следовательно, присмотр и уход за детьми является факультативным признаком образовательной деятельности такой организации, и при отсутствии реализации ею образовательных программ, отнести ее к образовательной организации по смыслу положений Федерального закона N 273-ФЗ нельзя.
Следовательно, ответчик не нарушает требования законодательства о необходимости использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования.
Итоги
- Использование жилого помещения для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности не должно превращать такое помещение в нежилое.
- Размещение в жилье промышленных производств, гостиниц, осуществление миссионерской деятельности, за рядом исключений запрещено
- При использовании жилого помещения не должны нарушаться права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)
- Перед тем как начать использовать для осуществления предпринимательской деятельности принадлежащие вам объекты недвижимости не лишним будет заглянуть в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, соотнести его с предполагаемым видом деятельности и видом разрешенного использования земельного участка
