Апартаменты – это коммерческая недвижимость, предназначенная для жизни людей. Понятие это даже в российской практике старое, активно применялось еще в 18 веке, но в современном инвестиционном лексиконе стало использоваться на новый лад.
Апартаменты чаще всего появляются на рынке путем трансформации из низкодоходных и неликвидных помещений. Старые гостиничные комплексы, офисные и даже складские помещения силами строителей и юристов разделяются на небольшие объекты, оборудованные для проживания как одного человека, так и большой семьи.
В рамках данной статьи мы подробно остановимся на плюсах инвестиций в апартаменты по сравнению с жилыми объектами недвижимости.
Нет жестких рамок
На апартаменты не распространяются требования Жилищного кодекса. При разделении большого нежилого помещения у девелопера нет жестких требований по планировке, коммуникациям и оснащению этих помещений. А значит стоимость ремонта или строительства будет ниже, чем у жилых объектов.
Интересные решения
Благодаря отсутствию жестких требований в апартаментах можно реализовать уникальный дизайн, который сделает их даже более удобными для жизни, чем обычные квартиры. Если переоборудовать под апартаменты здание с высокими потолками и сделать антресольный этаж, то получится дополнительная площадь из «воздуха».
Можно углубить ванну в пол или разместить ее у окна в зале, сделать две кухни, установить камин. Фантазия инвестора ограничена только строительными нормами.
Все эти креативные решения позволят объекту выделиться на фоне обычных жилых квартир, увеличат стоимость аренды или цену за квадратный метр.
Маленький, да удаленький
Но больше всего инвесторов привлекает в апартаментах то, что объект можно сделать небольшой площади и стоимость за квадратный метр превысит аналогичный показатель жилых помещений в округе. Однако благодаря миниатюрности, его стоимость в абсолютных цифрах будет существенно ниже, чем полноценная квартира. А значит приобрести его сможет большее количество потенциальных покупателей.
Вот два примера в Пресненском районе. Апартаменты площадью 10 кв.м. продаются за 9,7 млн. руб. по цене 977 тыс. руб. за кв.м. А однокомнатная в соседних домах площадью 34 кв.м. за 19,9 млн. руб. по цене 585 тыс. руб. за кв.м. Три апартамента общей площадью с одну квартиру можно продать почти за 30 млн. руб. Разница очевидна.
Высокая доходность
Для долгосрочной аренды на рынке действуют правила, что чем меньше площадь объекта, тем доходнее сдавать его постояльцам.
Давайте проверим на примере. Апартаменты по улице Макееева сдаются в аренду по цене 50 тыс. руб. в месяц. Годовой валовый доход составит 600 тыс. руб. , что составляет 6% годовых от стоимости апартов 9,33 млн. руб. Маловато будет, но что получится по обычным квартирам в соседнем доме?
Однокомнатная квартира на этой же улице сдается в аренду по цене 110 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 1 320 тыс. руб. Впечатляет! Но есть нюанс. От стоимости квартиры в размере 31 млн. рублей это составляет всего 4% годовых. На 33% меньше, чем доходность апартаментов!
Приобретя несколько апартаментов общей стоимостью 31 млн. руб. вы можете получать доход почти 2 млн. руб. в год. вместо 1,32 млн. руб. от одной полноценной квартиры. Существенная разница!
Чердаки и цоколи
В погоне за доходностью некоторые инвесторы в столице и на берегу Черного моря переделывают под апартаменты цокольные и мансардные этажи. Их стоимость еще ниже, чем обычное нежилое помещение, а стоимость аренды уступает незначительно.
Пример нашей переделки нежилого помещения под апартаменты вы можете посмотреть в этом видео. Себестоимость и полученная доходность там тоже указана.
Обзор комплекса апартаментов в Г. Томске - YouTube
В следующих статьях продолжим рассказывать направления нашей деятельности. Подпишитесь, чтобы не пропустить.