Как мы знаем, с 01.03.2023 года вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости» и...
проводятся мероприятия по выводу из эксплуатации устаревших электронных сервисов Росреестра по предоставлению сведений ЕГРН, не соответствующих измененным требованиям законодательства.
Объясняя простыми словами: раньше любой заинтересованный гражданин мог обратиться в Росреестр с паспортом и получить выписку ЕГРН, содержащую техническую информацию о любом объекте недвижимости и ФИО собственника на момент запроса. Профессиональные участники рынка, я в том числе, получали информацию при помощи электронных сервисов ЕГРН. Информация приходила без печати, в виде электронного документа, при этом достаточно оперативно - как правило, в течение суток.
Данные нехитрые действия позволяли перед сделкой проверить, что человек, который пытается продать вам квартиру, действительно является ее собственником. Именно, на момент подписания с Вами договора. Потому что документы 10-летней давности, подтверждающие покупку, не являются доказательством того, что этот гражданин является собственником сегодня - человек мог, либо вообще предоставить поддельные документы, либо продать или подарить квартиру(как и долю в ней), намного позже приобретения.
Так же, получение выписки из ЕГРН, перед сделкой, является важным документом для признания приобретателя добросовестным, если возникнет спорная ситуация.
Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть, приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом.
Одним из самых важных действий, подтверждающих разумную осмотрительность, и является получение выписки из ЕГРН, перед сделкой, покупатель проявил осмотрительность- заказал выписку из ЕГРН и убедился, что продавец на момент заключения договора, является собственником данного объекта недвижимости.
Сейчас информацию о собственнике скрыли, мотивируя это тем, что публикация ФИО приводит к разглашению персональных данных. С одной стороны так и есть, а с другой - я не вижу здесь возможности для криминального использования этих данных. Ведь в выписке, которую мог получить любой заинтересованный человек, не было паспортных данных и данных договора. Помимо технических данных помещения, были указаны ФИО и дата возникновения права. А так же обременение, если оно есть, организация, в пользу которой обременение наложено, и срок действия обременения.
Так же, ранее, была возможность запросить из ЕГРН данные по субъекту. Ну то есть, какое недвижимое имущество зарегистрировано на "Иванова Ивана Ивановича". Вот, как раз эти данные из общего доступа ,объективно, следовало бы убрать, так как они могут быть использованы для сомнительной "около криминальной" деятельности: недобросовестная конкуренция, судебные преследования, и так далее. Доступ к таким данным должен быть только у государственных органов и структур, а так же у нотариусов. Например, можно бесконечно подавать в суд и накладывать ограничения на коммерческие помещения конкурентов, фактически лишая их возможности нормально вести деятельность. Такие прецеденты уже были.
Касаемо же, информации о собственнике конкретного объекта недвижимости- очень большой вопрос: где здесь поле для незаконной деятельности и кто является главным интересантом лоббирования и принятия данного закона? Мне лично, как человеку вообще все равно, что кто-то увидит моё имущество. Машина, квартира, дачный участок))) Можете посмотреть если хотите(с 01.03.2023 уже не можете). А вот кому не все равно? Помимо этого вопроса возникает ещё два. Сейчас мы их запишем и порассуждаем.
Хочется отдельно отметить, что:
- На своем канале я всегда строю рассуждения на фактах и стараюсь излагать факты максимально объективно. - Уважительно отношусь ко всем участникам рынка - мне с ними ещё работать))) - Не разжигаю ненависть ни к кому, и не стараюсь "набросить на вентилятор" для привлечения аудитории. - Как и у любого человека, у меня есть своя точка зрения, при этом я стараюсь чтобы она не влияла на ход рассуждения и не искажала аргументацию. - Готов принять и обсудить другие точки зрения. Обменяться мнениями в комментариях.
Итак теперь три вопроса, они же три темы на которые будем рассуждать:
1) Кому этот закон нужен? Кто является лоббистом и интересантом?
2) Как изменения в 218-ФЗ повлияют на рынок и структуру сделки? 3) Как можно, и нужно, было сделать правильно?
Итак, вопрос первый: Кому этот закон нужен? Кто является лоббистом и интересантом? Думаю, не стоит объяснять, что профессиональное сообщество крайне не в восторге от внесенных изменений. До этого, последние лет десять, принимались законы, которые упрощали процедуру взаимодействия с государственными органами. Это касается и налоговой - сдача отчетности по каналам связи, все взаимодействия в электронном виде или по телефону. Все быстро, оперативно, коррупционная составляющая сведена к минимуму, потому что нет "буксующих" вопросов, которые требовалось бы решать за деньги. Банковая деятельность - электронная регистрация сделок, аккредитивные счета, сервис безопасных расчетов в частности. Все эти сервисы делали рынок цивилизованным и безопасным. Ну и вишенкой на торте - получение сведений из ЕГРН в электронном виде, что повышает безопасность сделок в разы. Как минимум - мы точно понимаем, что стоящий перед нами человек -реальный собственник недвижимости, на
сегодня. Спрашивается кому может не нравится эффективный, прозрачный и безопасный рынок недвижимости?
Единственными реальными интересантами и лоббистами текущих изменений являются чиновники самого высокого ранга, которым есть что скрывать. Правительство погрязло в скандалах, когда у условного вице-премьера обнаруживают недвижимости на 3 миллиарда рублей. Когда "фонд по борьбе всего хорошего против всего плохого" опубликует список недвижимости очередного члена Совета Федерации, и тому приходится искать оправдания как он приобрел это имущество. А найти не может, потому что стоимость имущества превышает доход всех его родственников до третьего колена, за последние 40 лет. Чиновник делает вид, что ничего не произошло, но "бомбить" его начинает знатно. Он тут же бежит в орган своей работы и начинает говорить о том, что его персональные данные разгласили. Поэтому данные изменения было пролоббированы, внесены на рассмотрение и вступили в силу с 01.03.2023 г. Почему допустим не бизнесмены? Да потому что им все равно, бизнесменов не компрометирует публикация информации об их имуществе. Тот же Алишер Усманов, выиграл в суде дело о клевете у одного такого фонда, предоставив все документы подтверждающие покупку имущества за реальную стоимость с полной уплатой всех налогов. Ему чего стесняться? Где он деньги взял, и так всем понятно, и даже вопросов не возникает.
Ну и зачем приняли этот закон? Чтобы скрыть имущество людей, которые не могут объяснить, где они его взяли? Вроде бы в России мы движемся по пути противодействия коррупции и максимальной прозрачности всех процессов. Эти процессы декларируются и есть реальные шаги. Восемь губернаторов под следствием не дадут соврать. А тут такие изменения в законе. Не релевантно.
Как изменения в 218-ФЗ повлияют на рынок и структуру сделки:
С точки зрения деятельности профессиональных участников рынка: агентств недвижимости(далее АН), банков и застройщиков, изменения будут не значительными. Единственно сразу пойдут коррупционные телодвижения. Потому что данные из ЕГРН где-то нужно брать. Если нельзя данные получить в электронном виде, то можно получить их напрямую в Росреестре, заплатив уполномоченным эти данные посмотреть, сотрудникам.
Внимание следует уделить следующим моментам: Аванс оставлять на хранении в агентстве. Рынок недвижимости, до последнего времени, был прозрачным. Поэтому даже крупные АН пришли к тому, что перестали задаток оставлять на хранении в агентстве. По той причине, что это лишний документооборот, а, при условии того, что мы получили сведения из ЕГРН, и знаем что человек является собственником, особой безопасности хранение аванса в АН не добавит. Сейчас ситуация изменится - имея сложности с проверкой собственника, проще оставить аванс на хранении в АН. Моё мнение, что количество мошеннических сделок в агентствах недвижимости не увеличится, потому что мошенники всегда работают на эмоциях, и раскачать на необдуманные действия риелтора и юриста АН, не получится.
Вторым пунктом я бы выделил расчет с продавцом после регистрации права собственности на покупателя.
Сейчас есть масса возможностей для совершения безопасной, для обеих сторон(!!!), сделки:
- Проведение сделки с расчетом после регистрации, с обременением в пользу продавца. Подписали ДКП(здесь и далее - договор купли-продажи), сдали на регистрацию, получили документы с регистрации, перевели или передали средства продавцу и сразу подали заявление на снятие обременения(желательно последние два действия сделать в один день)
- Использовать при расчетах аккредитивный счет банка. Единственно, я бы уточнил, что лучше счет, где две стороны приходят после регистрации права. В этой ситуации сделка проходит так. Подписали ДКП, открыли аккредитив, перечислили туда как средства первоначального взноса, так и кредитные(при ипотеке использование аккредитива обязательно), получили документы после регистрации, пришли в банк и раскрыли аккредитив.
- Сервис электронной регистрации(СЭР) и безопасные расчеты. Сервис который предоставляет Сбербанк. Самый удобный способ расчетов, но и самый дорогой(около 13 т.р. в Новосибирске). Процедура следующая: В банке "подписали" ДКП сторонами в электронном виде, при помощи ЭЦП, средства первоначального счета, как и кредитные, банк разместил на номинальный счет(аналог) аккредитива, в течение суток сделка зарегистрирована, банк сам заказал выписку из ЕГРН, и после перехода права собственности на покупателя, перечислил средства продавцу. У меня только возникает вопрос - на каком основании банк будет получать выписку? Ведь это разглашение персональных данных))) Понятно что господин Греф, как и жена Цезаря, вне подозрений. Поэтому у меня нет сомнений, что данный сервис будет работать.
- Расчеты с использованием банковской ячейки. В целом сервис безопасный. Единственно, что безопаснее крупные банки, и желательно государственные. Здесь структура расчетов аналогична аккредитиву, только счет не номинальный, а средства физически размещают в ячейку. Подписали ДКП, пришли в банк, арендовали ячейку, пересчитали средства и заложили в ячейку, подали документы на регистрацию, получили документы подтверждающие переход права на покупателя, и с этими документами вдвоем раскрыли ячейку, продавец забрал свои деньги.
Все перечисленные выше способы относительно безопасны. Чего точно не стоит сейчас делать - передавать средства продавцу до регистрации сделки и даже аванс я бы сейчас передавать на руки поостерегся, нужно один-два месяца посмотреть, что будет происходить на рынке. Мошенники всегда реагируют, когда происходят изменения в законодательстве, и появляются бреши. Особенно такие, как отсутствие возможности проверить собственника объекта недвижимости перед сделкой.
Тем покупателям, которые решили экономить на услугах агентства, и проводить сделку самостоятельно, рекомендую быть крайне осторожными, помимо использования одного из вышеперечисленных способов расчета, постарайтесь минимизировать сумму аванса. Передайте 10,20,30 тысяч рублей. Граждане, которые не хотят платить профессионалам, всегда в группе риска, стоит проявить максимальную осмотрительность. Часто мошенники предлагают очень "сладкую" цену на объект, мотивируя, что очень срочно нужны деньги и их, хотя бы первоначальный взнос, обязательно нужно передать именно в день подписания ДКП, а не после регистрации, именно поэтому на квартиру такая привлекательная цена. У обычных людей отключается критическое мышление и на эмоциях они совершают действия, о которых очень скоро пожалеют.
Проработав на рынке недвижимости 10 лет, и детально зная механику и все аспекты проведения сделок с недвижимостью, могу сразу сказать где сейчас возникла брешь при проверке документов, и предположить структуру проведения мошеннической сделки, на эту тему сделаю отдельный пост или статью.
Последний вопрос для рассмотрения: Как можно, и нужно, было сделать правильно?
Возникла, ситуация, когда данные, которые жизненно необходимы для безопасного проведения сделок, стали использовать не во благо. Сейчас говорим про данные из ЕГРН. Проблема возникла из-за доступа к этим данным неограниченного круга лиц. Моё скромное мнение, что нужно было не данные закрыть, а ограничить круг лиц, которые могут получить доступ к этим данным, и само собой разумеется предоставить доступ всем(!) профессиональным участникам рынка недвижимости. Банки и застройщики это крупные игроки рынка. Агентств недвижимости много маленьких, им можно предоставлять доступ через профессиональные организации - гильдии, ассоциации и другие объединения.
Например, доступ к сведения ЕГРН оставляют нотариусам. Запросить сведения из ЕГРН у нотариуса сможет любое заинтересованное лицо, свою заинтересованность нужно будет подтвердить документально. Судебное производство например - приходит адвокат с документами что идет процесс в отношении Иванова И.И. нужны сведения о его имуществе, чтобы наложить ограничения. Просто через нотариуса получать такие сведения очень долго. Трудно даже представить что будет, если выписки из ЕГРН все риелторы на каждую сделку, будут получать через нотариусов, рынок недвижимости просто "встанет". Начало 2000х годов, когда в 4 утра очередь на регистрацию занимали, покажется раем.
Можно предоставить доступ к сведениям из ЕГРН, например Новосибирской ассоциации риелторов. При этом потребовать, чтобы при запросе сведений, прикрепляли Предварительный договор или ДКП, подписанный сторонами, для подтверждения заинтересованности и ввести ответственность за предоставление ложных сведений.
Могут ли быть злоупотребления?... Конечно))) У нас каждый год судят нотариусов, которые выморочное(умерших людей) имущество на себя оформляют, подделывая завещания. Я уже молчу про сливаемые базы банков, сотовых операторов и т.д. Из моего личного опыта- кладу на счет относительно крупную сумму, допустим 700 000 руб. Сразу говорю что это не зеленый банк, у которого много колл-центров, о которых он не подозревает))) Это крупный частный банк красного цвета, у меня там дебетовая карта уже лет 12, и мне ни разу не звонили из псевдо "колл-центра". И только я размещаю на счет значительную сумму, мне в течение 3 дней позвонили раз 5 разные люди, разного пола, "из этого банка", сообщая о том что с моего счета снимают деньги, чем изрядно меня повеселили... с учетом того, что у меня платиновая карта с 2-хступенчатой верификацией.
Пример, приведенный выше, лишь говорит о том, что нужно совершенствовать законодательство и методики в области защиты персональных данных. При этом, запрет на предоставление действительно необходимых сведений для проведения сделок, принесёт намного больше вреда чем пользы. С точки зрения утилитарной этической теории:
Правильным является то решение, которое приносит наибольшую пользу наибольшему количеству лиц.
Данные по чиновникам все равно будут сливать. История с красным банком только подтверждает эту теорию. Не сможет человек сам запросить сведения из ЕГРН, попросит того кто может, на возмездной основе: нотариуса, сотрудника банка или Росреестра. А вот безопасность сделок на всем рынке недвижимости существенно пострадает. Зачем было принимать непродуманно решение, которое в угоду узкой группе лиц поставит под угрозу весь рынок - вообще не понятно. С получением данных из ЕГРН явно придется, в дальнейшем, что-то делать и решать .
Если кто-то имеет другую точку зрения - давайте обсудим в комментариях)))
