Ну вот, ломали мы голову над тем, насколько себестоимость строительства в Сочи выше, чем в Краснодаре. Ответ дали сами застройщики и оказалось что всё не так критично
Не так критично, как это обычно преподносят представители строительной отрасли. Если верить первоисточнику, себестоимость и росла в период, когда ценники переписывали практически ежедневно, не настолько, насколько повышали цены
Свой среди чужих
Цифрами поделился представитель застройщика «Неометрия».
В Сочи у компании несколько объектов, среди них ЖК «Флора», что в пос. Кудепста и практически распроданный ЖК «Фрукты», что нынче отошёл к ФТ «Сириус»
Почему упоминаю именно эти объекты? Всё просто – в курсе цен на начальных этапах строительства и до резкого повышения цен в 2020 г.
Об этом позже - вначале к сообщению нашего эксперта
Последние три года компания фиксирует увеличение себестоимости строительства в Южном федеральном округе.
В 2020 году рост составил в среднем 9,5%, в 2021 году – 4,8%, в 2022 году – рекордные 11,5%.
Директор департамента строительства федерального девелопера «Неометрия» Владимир Моисеев
То есть за три ажиотажных года, рост цен на строительство у нас 26%. Оставим как есть...
Это в среднем по югу.
Что касается Сочи, по словам эксперта, здесь строить дороже на 10-25%
На Юге России самые дорогие проекты реализуются в Сочи – они на 15–25% затратнее, чем в других городах региона.
Основные причины – транспортная логистика и рельеф местности курорта, повышенная сейсмичность и необходимость использования подпорных стенок, затраты на командировки квалифицированных рабочих и подрядных организаций
Пусть будет так, добавим средние 20%, ибо не все комплексы строят нынче на оползневых склонах, только парочка
Итого, имея стоимость строительства для Краснодарского края, мы легко можем прикинуть, сколько стоит дом построить в Сочи.
Причём с учётом отделки квартир, которые данный застройщик в своих сочинских проектах не предлагает
Согласно справки инженеров – сметчиков, стройка метра в Краснодарском крае в феврале 2023 года обходилась 65,2 тыс. руб.
Добавим сюда «сочинские» 20% - получаем 78,2 тыс. руб.
Цена вполне реальна, ибо вышеупомянутые мной комплексы, на старте в 2018-19гг. вплоть до середины 2020 года, реализовывались в среднем по цене от 90 до 110 тыс. за метр
Потом началось, то что началось...
«Фрукты» в итоге выросли до цен от 500 и выше - можно объяснить локацией.
«Флора» до средних 300,0 тыс.- нельзя объяснить ничем.
Причём основной прирост стоимости происходил в течение года, с середины 2020 до середины 2021 года.
Затем цены остановились на средних 350,0 тыс.
То есть при себестоимости строительства (с отделкой которой нет) – 78,0 тыс., мы имеем цены по городу в среднем 350,0 тыс.
Стоят на месте, правда, уже почти два года, но от этого никто далеко не страдает
Что выходит в цифрах? Какова наценка и маржинальность проектов Сочи и Краснодара?
Считаем...
Игры в «слабо»
Путём известных формул, несложно посчитать наценку, маржу и маржинальность местных застройщиков
Формулы:
- Маржа = Выручка − расходы
- Наценка = Маржа / расходы × 100
- Маржинальность = Маржа / Выручка × 100
В Сочи, средняя цена предложения - 350,0 тыс., Стоимость строительства - 78,0 тыс.
- Маржа: 350-78=272
- Наценка 272/78х100=350%
- Маржинальность 272/350х100=77,7%
Вот такая, «тяжелая доля» местных застройщиков, цены снижать некуда
В принципе, цифры подтверждают мнение, что новостройки в Сочи, переоценены минимум в три раза, то есть более или менее адекватная цена – 150,0 тыс. рублей, возможно кое-где 200,0 тыс., не более.
Всё что выше - продаётся с помощью такой, игры в «слабо», на полях отделов продаж.
Этим собственно и объясняются скачки цен реализации в некоторых комплексах, где одним (видимо инвесторам) продают вне прайсов за «адекватные» - 150,0 тыс., а другим, более уступчивым (видимо ипотечникам), по прайсам, где цена в два – три раза выше
По Краснодару выходит немногим хуже
При средней стоимости строительства 65,0 тыс. цена в новостройках, с учётом её снижения за последние несколько месяцев – около 130,0 тыс. в среднем
- Маржа 130-65=65
- Наценка 65/65х100=100%
- Маржинальность 65/130х100=50%
Когда застройщики некоторых регионов жалуются на низкую маржинальность бизнеса и дорожающую себестоимость, говоря о невозможности из-за этого снижения цен в новостройках, не стоит воспринимать слишком близко к сердцу.
Снижать цены есть куда, а кое-где - более чем...
Мнение автора
Источник - cud.news
Нашли ошибку? Напишите, Спасибо!