Взаимодействие с банками при оформлении ипотечного кредита — работа ювелирная и до буквы точная. Всего одна безобидная ошибка на каком-либо этапе может отодвинуть вас на срок от 1 до 6 месяцев от исполнения задумки. Как правило, после трех отказов в разных банках подать повторно заявку можно только через несколько месяцев. Рассказываем, как не ошибиться на этапе оформления документов.
Из этой статьи вы узнаете:
- Какие документы нужны для заявки на ипотечный кредит
- Документы для вторичной недвижимости в ипотеку
- Документы для ипотеки на первичную недвижимость
- Ипотечный договор — юридические особенности
- К кому обратиться за помощью в оформлении документов
Заявка на ипотеку: пошаговая инструкция
К заполнению анкеты ипотечного заемщика стоит отнестись серьезно. Чтобы процесс был комфортным, спокойным и максимально быстрым, нужно подготовить перечень документов. Почти все крупные банки принимают заявки на ипотеку онлайн, поэтому для подтверждения указанных сведений подойдут фотографии или сканы документов.
Шаг 1. При заполнении заявки перед вами должны лежать:
- паспорт
- СНИЛС
- заверенная копия трудовой книжки, трудового договора или выписка из трудовой книжки (минимальный трудовой стаж не менее 3-4 месяцев у одного работодателя и общий трудовой стаж более одного года)
- свидетельство о браке или о расторжении брака
- справка 2-НДФЛ, выписка из счета в банке, куда приходит зарплата, заполненная работодателем справка о доходе по форме банка. Доход должен покрывать сумму ежемесячного платежа по предоставляемому ипотечному кредиту, всем финансовым обязательствам заемщика и расходы на жизнь с учетом иждивенцев
- свидетельство о рождении ребенка
- военный билет
Это обязательный минимум документов, которые потребуются для подачи заявки на ипотеку физическому лицу.
Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime, утверждает, что банк тщательно проверяет все документы, полученные от клиента, на соответствие данных о себе в анкете:
Шаг 2. После того как документы загружены в личном кабинете на сайте банка необходимо дождаться решения кредитной организации. Для принятия решения могут потребоваться дополнительные документы, тогда банки определяют срок, в который должны быть загружены копии бумаг. С предоставлением информации лучше не затягивать, поскольку в каждом банке работают свои правила по сроку действия документа. Например, в одном из банков заверенная копия трудовой книжки действительна не более 14 дней.
Шаг 3. Если банк решил, что запрашиваемая сумма соответствует уровню вашего дохода, а вас расценил как надежного заемщика, решение о выдаче ипотечного займа будет положительным. Можно переходить к следующему этапу — подбору недвижимости.
Подбор недвижимости
На этом этапе заемщик определяется с объектом недвижимости. Это может быть квартира в новостройке, на вторичном рынке жилья, жилой дом или другой жилой объект, введенный в эксплуатацию и зарегистрированный в Росреестре. В каждом случае набор документов будет разным.
Для приобретения вторичной недвижимости потребуются:
- Выписка из ЕГРН на объект (банк может запросить самостоятельно, но чаще всего загружает заемщик) — квартиру, дом, земельный участок, привязанный к дому.
- Оценка недвижимости (подойдут только отчёты аккредитованных банком компаний, список которых можно запросить у кредитной организации).
- Выписка из домовой книги собственника объекта.
- Нотариальные согласия на продажу недвижимости родственников собственника объекта недвижимости.
- Юридическая проверка объекта (эту услуга необязательна, её оказывают банки, но можно получить самостоятельно у профильных компаний; таким образом вы обезопасите себя от мошеннических действий и последующих судов).
Приобрести первичку можно разными способами, но чаще всего:
- по договору долевого участия — ДДУ (если дом еще не сдан в эксплуатацию)
- по договору купли-продажи
Крупные застройщики часто сотрудничают с банками и предлагают неплохие условия по ипотечным программам, которые позволят сэкономить бюджет. Главное условие для успешного оформления ипотечной сделки — аккредитация строящегося дома банком. Если она есть, значит, банк готов выдавать ипотечные кредиты заемщикам на приобретение объектов недвижимости. В таком случае владелец объекта предоставит банку все необходимые бумаги. Если строящийся объект неаккредитован, вам придётся обратиться к застройщику, чтобы он получил аккредитацию в выбранном вами банке. Или же вы можете обратиться в тот банк, который работает с выбранным застройщиком.
Для заключения ДДУ с привлечением заемных средств потребуется:
- Согласование договора между банком и застройщиком.
- Подписание вами кредитного договора в банке, а затем — ДДУ с застройщиком.
- Перевод средств на счет застройщика или эскроу-счет.
- Государственная регистрация сделки.
Если дом уже сдан и между покупателем и застройщиком заключается договор купли-продажи, банки расценивают недвижимость как вторичную, даже если в ней ещё никто не проживал. Соответственно, условия по ипотечному кредиту, скорее всего, будут обычными.
Ипотечный договор
С точки зрения толкования нормами права ипотека — это вид залога. Ипотечным договором в общепринятом обиходе называется разновидность кредитного договора, в котором прописаны условия соглашения между банком и заемщиком, фиксируется факт получения кредитных средств и факт залога недвижимости, а также прописываются условия и порядок погашения займа. Кредитор именуется залогодержателем, а заемщик — залогодателем.
Несмотря на то что заемщик предоставляет купленную недвижимость в качестве залога банку, он может пользоваться ею в течение всего срока действия соглашения. Если банк запрещает пользоваться имуществом, это должно быть отражено в ипотечном договоре. В таком случае кредитная организация может использовать объект недвижимости по своему усмотрению.
Ипотечный договор составляется в письменном виде и подписывается только после полного согласия заемщика и банка по всем пунктам документа.
При приобретении первички в ипотеку и заключении ДДУ кредитная организация принимает в залог не объект недвижимости, а право требования к застройщику. Поэтому ипотечный договор без регистрации ДДУ в Росреестре не имеет юридической силы, а права покупателя считаются незащищенными.
Банк потребует зарегистрировать ДДУ, и вот что для этого потребуется:
- Копия и оригинал заключенного ипoтeчнoгo договора
- ДКП
- Акт приема-передачи объекта недвижимости
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности
- Заявление на регистрацию ДДУ от заёмщика и кредитора
- Квитанция об оплате госпошлины
Стоит ли обращаться за помощью к брокеру по недвижимости
Во-первых, специалисты по недвижимости знают все тонкости продажи и покупки жилья, потому что за годы работы продали сотни объектов. Они ориентируются в лучших предложениях на рынке, а также в секторе кредитно-финансовых услуг: могут подобрать наиболее подходящее предложение согласно вашим возможностям и запросам, а также будут защищать ваши интересы, а не интересы застройщика, как менеджер по продажам.
Во-вторых, покупка недвижимости через брокеров экономит время и силы на решение бюрократических вопросов:
- консультации осуществляются онлайн
- в команде есть высококвалифицированные юристы
- сделки проводятся дистанционно
- компания гарантирует безопасность сделки
- отлажено взаимодействие с банками
- через агентства банки могут одобрить ипотечные кредиты даже в самых непростых ситуациях
При этом в топовых агентствах все процедуры происходят по системе одного окна. От заемщика требуется только предоставить запрашиваемые документы, реализацию всего остального брокер берет на себя. Для клиентов некоторых агентств действуют специальные условия от банков-партнеров, поэтому ипотека с через брокера может быть дешевле, чем в банке.
В любом случае, задача компании — снизить переплату по кредиту, проверить документы и увеличить шансы на одобрение. Специалисты проверяют и отправляют анкету в банк, ответ приходит через 3 часа. Решение банка действует 60 дней.
«В нашей компании купить квартиру в Москве можно двумя способами: новостройки без комиссии; объекты вторичного рынка из федеральной базы компании также без комиссии и с комиссией за эксклюзивный пакет услуг», - говорит Ригина Гордеева. Эксклюзив предусматривает дополнительные опции помимо подбора объекта и полного юридического сопровождения. Это индивидуальный расчет инвестиционной привлекательности недвижимости, профессиональный торг, клининг объекта перед переездом, услуга «комфортный переезд» и участие в программе лояльности».
Брокер существенно экономит время и средства на поиск информации и лучших путей решения всех вопросов, связанных с покупкой недвижимости. Этот специалист при необходимости также поможет в будущем выгодно продать приобретенное имущество.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Квартира в ипотеку: Что нужно знать
Инвестиции в недвижимость: Топ-3 эффективных вложений