Приобретать недвижимость с целью ее сдачи в аренду мы начали в 2012 году. Первая приобретенная квартира была однушка, площадью 38 кв.м. неподалеку от центра города, где сосредоточены все ведущие ВУЗы г. Томска.
В части выбора локации наш расчет был верный и недвижимость практически никогда не простаивала – спрос на нее был всегда.
Стратегия была проста – максимальный первоначальный капитал (мы вложили около 30%), а затем сумма аренды должна перекрывать ежемесячный платеж или мы должны докладывать совсем немного денег. То, что главный инструмент предпринимателя и инвестора - это калькулятор мы еще не знали… Расчет был, в том числе, на то, что аренда будет расти.
В цифрах: цена квартиры 2,1 млн. рублей, 650 т.р. – первоначальный взнос, 1450 т.р. – ипотека, ставка банка - 11,5 % годовых, срок – 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке – почти 17 т.р.. Арендная ставка – 15,5 т.р. в месяц. Коммуналка – 3-3,5 т.р. ежемесячно.
Итог – аренда перекрывала большую часть ипотечного платежа, но все равно приходилось ежемесячно докидывать около 4-4,5 т.р. для ежемесячной оплаты кредита. О создании пассивного дохода по Кийосаки приходилось только мечтать ))) Получалось что-то вроде беспроцентной рассрочки (при аннуитетных платежах вначале ты в основном гасишь проценты и только малая часть платежа – тело кредита).
После полной выплаты кредита картина выглядела следующим образом: объект, стоимостью 2,1 млн рублей приносил около 12,5 т.р. в месяц чистыми / около 150 т.р. в год или около 7 % годовых.
Маловато, подумали мы! Несмотря на то, что популярность Кийосаки все набирала обороты и только ленивый не кричал: «Как хорошо можно зарабатывать на недвижимости и как это просто!». Мы вооружились калькулятором и принялись считать.
По итогам досконального изучения рынка продажи и аренды недвижимости был сделан вывод о том, что самые выгодные объекты жилой недвижимости - это комнаты в бывших общежитиях. У нас они еще называются секционки. В зависимости от типа здания в секции располагалось от 2 до 5 комнат, на которые приходились общие удобства в виде туалета и душа. Иногда в секции была общая кухня на 8 комнат и холл. В отдельных бывших общежитиях туалет и душевая предназначались для обслуживания всего этажа (20-30 комнат).
Потом начался тщательный анализ с выходом и смотром на места… Обошли все общаги города Томска… Чего только не видели… И шприцы по всем углам, и мусор, разбросанный по лестничным площадкам, и невыносимые запахи, и пьяные/грязные/ неадекватные соседи и хозяева. В общем, насмотрелись разного )))
В Томске мы сосредоточили свое внимание на 4-5 таких бывших общежитиях, поскольку они располагались в центре города, были не очень старые (построены в 70-80-х годах), их обслуживали нормальные УК и в целом там жил сносный контингент. Самыми интересными были секции на 4 хозяев, т.к. комнаты с санузлами на весь этаж сдавались хуже, а секционки с двумя комнатами в секции стоили дороже. Оптимальная площадь 11-12 кв.м. У нас были секционки площадью 16, 18 кв.м., но цена их покупки была выше, коммуналка чуть дороже, а сдавались они почти по такой же цене. Старались брать секционки в нормальном состоянии либо с хорошим дисконтом и за счет него сразу сделать бюджетный ремонт, чтобы легко сдать квартиру с первого показа.
На протяжении 3-4 лет мы приобрели около десятка таких секционок. Приобретались они по-разному: в основном с ипотекой, которую старались выплачивать досрочно, иногда за наличные (с использованием потреб.кредита), если собственник давал очень хорошую скидку за наличные. Ипотека по 1-комнатной квартире тоже гасилась досрочно.
Арифметика по разным секционкам немного отличалась, но в целом выглядела так:
Цена 650-750 т.р., сдавались секционки в среднем по 7,5-8 т.р. Ежемесячные затраты 1,3-1,8 т.р.* Данные по ипотекам здесь не привожу, поскольку все ипотеки брались на разные сроки, выплачивались досрочно и получить полную картину вряд ли удастся… После выплат кредитных средств картина выглядела следующим образом:
Объект, стоимостью 700 т.р., приносил «чистыми» в месяц 6 т.р. /в год около 70 т.р., т.е. около 10 % на вложенный капитал (стоимость объекта).
Правильный выбор объектов обеспечивал нам 100 % загрузку объектов.
Проблем со сдачей секционок не было совсем. Сдавались, как правило, за 2-3 дня. Сроки проживания в секционках в среднем составляли 5-6 месяцев. Срок аренды 1-комнатной квартиры – год. Заселялись довольно быстро. 1-комнатная простаивала за 9 лет пару раз – 1 месяц мы решили сделать ремонт и это удовольствие затянулось, 1 раз не могли сдать месяц в середине лета, т.к. студенты уехали, учеба еще не началась и вообще народ разъехался по отпускам.
В данной статье я немного упрощаю и не привожу ряд дополнительных затрат, которые, безусловно несет собственник, в том числе, ремонты квартир/комнат и общего имущества в секции, мелкие поломки техники на объекте, страховка по кредиту, налог на имущество, покупка мелочей для арендаторов (чайники, кастрюли, сковородки, микроволновки).
По итогу средняя доходность по 1-комнатной квартире составляла 5-6 %, по секционкам – 8-9 % на вложенный капитал.
За период с 2012 по 2021 году арендная ставка в Томске практически не росла. Если мы делали ремонт в секционке, то стоимость аренды незначительно поднималась на 500-1000 рублей. Цены на такую категорию недвижимости тоже оставались практически на одном уровне.
Интересное на рынке недвижимости началось твориться в конце 2020 года, но об этом мы расскажем позднее, как и о наших решениях относительно имевшейся у нас арендной недвижимости.
Рост доходности (с 5-6 % годовых до 8-9 %) неминуемо был связан с ростом собственной вовлеченности в процесс. Напрасно думать, что сдача квартир – это полностью пассивное получение денег. В нашем случае это можно было назвать полноценной работой, поскольку управлять 10 объектами дело очень хлопотное.
Имея такое количество объектов, мы не раз обращались к идее сдачи объектов в посуточную аренду, но наличие иной постоянной работы и отсутствие возможности уделять этому занятию 100 % своего времени, не позволяли нам реализовать эту затею. Несколько раз мы просчитывали вариант найма отдельного человека для сдачи имеющихся у нас объектов в посуточную аренду. Но это уже был бы полноценный бизнес, а дохода он бы приносил немногим более того, что мы имели. Каждый раз от этой идеи мы отказывались.
Случаи и проблемы, в том числе забавные, с которыми нам приходилось сталкиваться в качестве рантье, мы опишем в дальнейшем. Скучно не будет! Думаю, что наш опыт может помочь кому-то в принятии решения о том, стоит ли заниматься долгосрочной арендой и насколько это выгодно.
* в Томске арендатор платит помимо арендной платы только за воду и электричество (т.е. те ресурсы, которые можно отследить по счетчикам). Отопление (самая дорогая часть коммуналки), кап. ремонт и плата УК оплачивается арендодателем.