Постоянно встречаются комментарии, где наши граждане сетуют на то, что стоимость недвижимости растёт и растёт. Что она выросла на столько, что расти дальше некуда, у людей просто нет денег и наконец, цены сейчас должны начать снижаться. А еще они прочитали в интернете, послушали в новостях, что цены снижаются и требуют найти им подешевевшую недвижимость!
Что на это можно сказать?
Подобные рассуждения за годы нашей работы мы встречаем постоянно. Всегда находится очередной клиент, который начитавшись статей в газетах или на сайтах, твердо уверен, что цены упали или должны падать, и существенно! Никаких возражений и предложений реально проверить цены на Циане или еще где, они не принимают, у них своя правда, которая их устраивает.
На наш взгляд, это скорее выдача желаемого за действительное, потому что реальная практика показывает обратное. Какие бы высоты не взяла цена недвижимости, штурмуются еще более высокие цены и, в конце концов, цена вырастает.
Основываясь на своём опыте, можем сказать, что рост стоимости недвижимости происходит постоянно, медленно, но верно цены растут. Они практически никогда не уступают инфляции, если инфляция 5 %, то и цена недвижимости вырастает на 5 % в год и это минимум.
Однако, периодически происходят всплески роста цен на недвижимость, как правило, такие события связаны с какими-то кризисными явлениями. Если мы возьмём графики стоимости недвижимости, цены за 1 квадратный метр за последние годы, то там четко прослеживается корреляция с проходившими кризисами. Это кризис 2008, 2014 года, кризис пандемии 2020 год и последний, связанный с военными действиями.
Едва начинается такой кризис, так происходит мгновенный рост спроса на недвижимость, мы всегда связываем рост цен с возникновением ситуации, когда происходит нечто и люди ищут спасения своим финансам. В таких случаях возрастает роль таких активов, как золото и недвижимость. До недавнего времени сюда еще относились американские доллары, но в современных условиях это уже не так актуально, однако золото и недвижимость своей значимости не потеряли.
Недвижимость наиболее знакомый и простой путь, который могут выбрать наши соотечественники для того, чтобы сохранить свои капиталы. Капиталы выводятся с рисковых рынков и после этого вкладываются во что-то более твердое и ощутимое, например, квартиры. Квартиры достаточно простые объекты, которые понятны большинству людей, их можно сдавать и получать арендный поток, возмещая тем самым вложения.
Хотя окупаемость этих вложений достаточно низкая, по нашим подсчетам средняя окупаемость составляет не более 5 % годовых, соответственно стоимость недвижимости полностью окупится только за 20 лет. Учтите, что если вы использовали ипотеку, то смысла вообще нет. Размер ставки по ипотеке сейчас всегда больше 5 % и поэтому никакой прибыли вы не получите, а только снизите размер ипотечного платежа, не более того. Только через 20 лет недвижимость начнет вам приносить какую-то прибыль.
Однако большинство состоятельных людей приобретает недвижимость для того, чтобы продать её после того, как произойдет какое-то успокоение в экономике и обществе. Отсюда мы полагаем, что именно кризисные явления и породили тот невиданный рост цен, который произошел в последние годы. Кроме того, сам характер кризиса оказался таков, что общество России и всего мира оказалось к нему не готово.
Еще никогда не было такой пандемийной ситуации, когда целые страны закрывались на карантин, и всё это породило неуёмный страх и желание каким-то образом защитить свои активы. Мы помним, что цена только в 2020 году выросла на 25 %, а в последующий год еще настолько же. Введение боевых действий тоже совершенно нестандартная ситуация и сначала произвела оглушающий эффект. Рынки буквально рухнули, был запрет на торговлю ценными бумагами и другие последствия.
Все метались в поисках решения и кроме недвижимости опять ничего не нашли, соответственно, цены на недвижимость взлетели на столько высоко, что реально расти им дальше некуда.
Государство тоже озаботилось этой проблемой и понимает, что отсутствие льготной ипотеки, по сути, подорвет рынок недвижимости и ему придется спуститься с тех высот, куда он забрался. В связи с этим программы льготной ипотеки продлены и это действует. Хотя процент по ипотеке уже не такой льготный, как это было ранее, но в условиях инфляции даже это лучше, чем ничего.
По нашему мнению, после любого кризиса цены повышались и после этого оставались на этом уровне. Постепенно население привыкало к этой цене, морально оно было готово её платить, а расширение сети банков и их возможности ипотечного кредитования пока эту проблему сглаживает. Люди, по сути, перекладывают проблему высокой цены на будущее, когда они будут годами платить ипотеку.
Нельзя также забывать и про инфляцию. Инфляция медленно, но верно поедает наши финансы, и желание уберечь деньги от инфляции тоже толкает людей на приобретение твердых активов в виде недвижимости.
Исходя из всего изложенного, мы считаем, что в текущей ситуации сейчас достигнуто хрупкое равновесие. Это равновесие поддерживается с одной стороны усилиями государства по стимулированию спроса. С другой стороны, усилиями застройщиков построено достаточное количество жилья, и сейчас, по сути, произошло затоваривание недвижимостью.
И, наконец, люди, которые выходят на вторичный рынок и продают свою недвижимость, не готовы пока отказываться от тех цен, которые они там увидели и желают их получить.
Рынок замер, сейчас и что произойдет дальше?
Мы полагаем, что на самом деле ничего не произойдет. Для тех, кто желает продать недвижимость, придётся уступать в цене, на что категорически не согласен застройщик. Ему надо покрывать свои гигантские расходы и в связи с этим рынок будет просто находиться в вялотекущем состоянии.
В тоже время, идущая инфляция постепенно обесценивает деньги, а значит, постепенно обесценивает и ту высокую цену, которая заложена сейчас в цену недвижимости. На каком-то этапе эта цена не будет уже казаться слишком высокой, а может стать вполне доступной.
Мы думаем, что ресурс взлета цен еще не исчерпан, цены останутся на текущем ценовом уровне и вряд ли будут снижены. Снижение возможно только в пределах нескольких процентов, но не более того. Все будут ждать, чем закончится очередной кризис.
Его разрешение в пользу России очень сильно двинет рынок вверх и наоборот, решение не в пользу России может вызвать очередной кризис. Как ни странно, при том, что положение может ухудшится, цена на недвижимость опять вырастет, потому что это опять будет защитный актив, и люди будут вкладывать свои последние деньги.
Вот примерно такая ситуация нас ждет в ближайшее время и мы считаем, что текущее состояние на рынке пока сохранится.
И снова прогноз цен на недвижимость в Москве (ноябрь 2021г.)
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
