Всем привет!
Продолжаю свою риелторско- просветительскую деятельность.
На очереди снова родной Северо-Запад, район Ходынское поле/ЦСКА, в народе Ходынка. Живу рядом и имею некоторый опыт по данному ЖК, хочу поделиться.
Собственно, у Лайнера есть 2 корпуса, расположенные по разные стороны от Авиапарка : недолго думая их нарекли Восток и Запад. Нужно постараться чтоб найти в них 10 отличий, думаю, их даже меньше.
Полагаю пока ограничиться корпусом справа от ТРЦ.
Адрес ЖК :
Ходынский бульвар, дома 20А и 2, непонятно на чем основан порядок нумерации, да это и не так важно.
Важнее то что проект для Интеко делало немецкое архбюро под руководством Тегерани (явно не баварская фамилия), это заметно по замысловатой цветовой игре окантовок оконных проемов. Мое субъективное мнение - это единственный интересный прием. В остальном ничего примечательного и никакой оригинальной эстетики. Дома сдавали в конце 2016 и 2017 гг, Восток - первым. Четверть квартир, больше 500 принадлежат занятной структуре Дом. РФ.
Еще из странного для меня : дома заявлены в бизнес классе, но по-моему, это мнение Интеко. Мое мнение с интековским не совпадает.
Как бы там ни было, цены продажи за квадратный метр начинаются от 351 и доходят до 571 тр. Нехило!
Студии от 31 м2 стартуют от 10,8 млн и доходят до неадекватных 65 млн. рублей за 4х комнатную квартиру 116 м2.
По планировкам есть еще больший метраж под 150 м2.
С абсолютной уверенностью могу сказать что квартиры в этом ЖК стоило покупать на стадии строительства, но сейчас за эти деньги имеет смысл брать только студии. Покупку 100+м2 за 50 - 65 млн. рублей считаю бессмысленной. В эту цену полно предложений в более достойных ЖК в куда более лучших локациях.
Ну что тут сказать? В моем недавнем обзоре ЖК Дом в сосновой роще можно найти примерно такой же диапазон цен, но на мой взгляд эти ЖК сравнивать неуместно. Лайнеры - человейники по сути комфорт класса с плюсом. Хорошего в них только то что этажность всего 13- 15.
Большая часть жилого фонда студии и еврооднушки, цена покупки ннесоразмерна. С другой стороны, именно Лайнеры (Запад и Восток) могут являться примером настоящей доходной недвижимости для небольших площадей.
Спрос на аренду при разумном ценообразовании есть и будет в силу нескольких факторов, озвучу их в плюсах ЖК ниже.
В 2016-17 гг. я сам присматривался к тамошним студиям, цены в несданных ещё домах начинались от 4,2 млн., быстро подросли до 4,5 и продолжали рост, что закономерно. Позже после сдачи дома и открытия метро ЦСКА за аренду студии стали брать до 90 тр в месяц, и я начал подумывать, что свалял дурака, не взяв ипотеку на 1- 2 штуки.
Тем более что в течении 3 лет имел семейную точку общепита в близлежащем ТЦ Старт и психологически был привязан к району в целом.
Планы были сдавать и еще как жилье для старшего сына, но в итоге купил инвест квартиру под перепланировку в 2 студии и сдачу посуточно.
Несмотря на то что это проект окупился за 4,5 года на 100+ %, вложение в Лайнер было б рентабельнее и с меньшей головной болью. Но продав студии купил подвал и он сейчас дает 22% годовых (пока).
Кто не читал о моих инвестпроектах в первых выпусках - читайте. И подписывайтесь, комментируйте, буду признателен.
Из плюсов ЖК нужно отметить:
➕ близость метро, теперь уже полноценной БКЛ, особенно к Востоку. Динамо тоже в шаговой доступности по факту.
➕ достаточно быстрый выезд авто сразу на несколько основных трасс: Ленинградка, Хорошевка/Звенигородское, ТТК. Тверской район реально близко.
➕ инфраструктура на 5, вряд ли нужны пояснения
➕ практически однородная среда - молодой контингент как ни в каком другом ЖК
➕ можно дойти пешком до подобия парков - Березовой рощи и Петровского.
Минусов тоже много.
Основной минус (для меня) ЖК:
❌ больше чем 2000 квартир в каждом из корпусов
❌ высота потолков заявлена в 3 метра, но я этого не почувствовал, ни в одной квартире. В помещении бизнес класса и выше всегда чувствуешь некий простор, воздух, в Лайнере нигде этого нет, кроме нескольких холлов.
Все какое-то если не маленькое, то средненькое.
❌ основный значимый минус от жильцов - плохая звукоизоляция. Нужно признать, что чрезмерная слышимость - бич монолитного строительства.
Слабое звено - как сам монолит проводящий звук по физическим параметрам - мало преломлений звуковой волны, либо если застройщик - полный.. жадина и на межквартирные стенки идет газобетон и прочие дешевые блоки вдобавок минимальной толщины. Судя по всему, Интеко таки пожадничал.
Такжети большинство собственников сэкономили на звукоизоляции, раз проблема имеет массовый характер.
О проблеме внутридомового шума и ее решении я ранее писал в статьях "Как правильно арендовать квартиру", в одной из частей.
❌ ощущение бюджетности, недопустимое если ЖК позиционируется как бизнес класс. Везде, кроме основных подъездов.
❌ парковка, вернее, ПАРКОВКА. При отсутствии машиноместа в подземнике, а оно обойдется от 10 до 15 тр в месяц, парковка видится головной болью.
В продаже есть машиноместа от 1,85 млн. рублей - это больше 100 тр за 1 м2 бетонного пола и перекрытия над ним.
Теоретически возможно парковаться на прилегающей территории бесплатно. Но по своему опыту скажу, что это непростое мероприятие.
По периметру Запада парковочных мест немало, у Востока их меньше. Рядом с церковью у Востока есть большая парковка, но ей пользуются все кто хочет поехать на метро - и их много. Короче говоря, с бесплатной парковкой непросто.
❌ из жилого фонда львиная доля - маленькие квартиры, в основной массе - студии. Ситуация усугубляется тем что объект по сути инвестиционный, огромное количество квартир сдается в аренду. Вдобавок, немалая часть - в посуточную.
В обоих корпусах, не считая Дом. РФ, деятельность ведут несколько гостиничных операторов, в часности, Авиа апарт, также несколько мелких. Лично знаком с несколькими частниками сдающими 1-2 студии на короткий срок.
Подытожу, ЖК - частично является официальным апарт отелем. Особенно в нескольких подъездах. Хотя в каждом корпусе их по десятку.
В соседних ЖК семейства Прайм ощущения на порядок премиальнее. Особенно отмечу Аэролофтс.
Ждите обзоры по ним со временем.
❌ Ходынский парк. Будем честны, это просто пустырь (остатки летного поля) с несколькими холмиками и маленьким псевдопрудом. Да, много тренажеров и прочих малых архитектурных форм, полезные павильоны, площадки. Ноящетаю, что громкое слово "парк" - это взрослые деревья, а не пару десятков жалких полусдохших саженцев. Я консервативен, возраст, штоле.
Знаете , это как у "горячо любимого" мной ПИК, если ЖК с приставкой "парк", то сразу понятно, что с одной стороны там промзона, с другой дорога, а коробки корпусов стоят на пустыре над бывшей свалкой.
Ну, немного утрирую для красного словца.
Ведь даже у ПИК есть исключение - Мякинино парк, кстати лучший, на мой взгляд, новый ЖК комфорт класса в примкадье.
Я тоже жду открытия метро Липовая роща, хотя для арендаторов моего инвестпроекта неподалеку это вряд ли критично, но тем не менее.
Я упомянул ПИК так как фасады обоих Лайнеров чем то напоминают его поделки.
МОП у Интеко, конечно, получше будут, смотрите:
Заявлены более 900 машиномест на 2 корпуса.
Это меньше чем 1 машиноместо на 4 квартиры. Позлорадствую еще раз - это в ЖК типа бизнес класс.
Перейдем к самим квартирам, что предлагают:
Упомяну предложения по аренде на данный момент: по низу - 59 тр за студию и по верху небожеские 270 тр в месяц за 141 м2. В начале январе были предложения и от 54 тр.
Суммируя все вышеперечисленное: для собственников купивших как первичку на стадии строительства, ЖК Лайнер - определённо выгодное вложение.
Как вторичку я бы рассматривал лишь студии в бюджете до 12 млн. рублей, доходность на них до сих пор прилично выше средней по Москве.
Покупать для себя - только если Вы молоды, хотя бы душой.
Для семей с детьми - спорно, хотя рядом много образовательных, спортивных учреждений, хороших школ.
Короче, если б у меня была недвижимость в Лайнерах - я бы сдавал и на эти деньги снимал в Лицах или в других близлежащих ЖК, которых вокруг полно. Для собственного проживания с семьёй я бы поставил Лайнер в самый конец списка.
На этом о Лайнере вроде бы все.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber