Доброго времени дня, уважаемые читатели. Вот уже на протяжении 7 лет я занимаюсь инвестиционной недвижимостью. Мы с командой покупаем помещение, делим их на студии, получаем кадастровые номера на каждую студии, и продаем их.
Покупатели как правило используют эти апартаменты, как источник пассивного дохода. Они могут передать их управляющей компании, либо сдавать самостоятельно. Есть, конечно, и те, кто покупают студии для проживания, но таких единицы.
Расскажу об одном из наших проектов " Metro Apartments", где все студии были проданы менее чем за месяц. Ниже привожу отзыв одной из владелец апартаментов. Далее ее рассказ:
Сколько стоила студия
Студию я покупала летом 2021 года, на тот момент стоимость составляла 3,249 млн. рублей. Площадь 17 квадратных метров. находится она в городе Москва, рядом с метро "Беговая". Такая цена до момента получения кадастрового номера. Для того, чтобы забронировать студию, нужно было внести 300 тыс. Остальную сумму можно взять в ипотеку, когда будут готовы кадастровые номера, либо оплатить полностью наличными. Я воспользовалась ипотекой, так как кредитное плечо позволяет получать более высокую доходность. Документально это оформляется как предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать студию после получения кадастрового номера.
После того, как кадастровый номер был получен, я внесла 1,115 млн. в качестве первоначального взноса, остальная сумма в ипотеку. Также я заплатила 867 000 рублей за ремонт студии. То есть мои затраты составили 1,982 млн рублей.
Сколько я платила ипотеку без получения дохода.
С момента получения кадастровых номеров до момента, когда студия была готова к тому, чтобы ее можно было сдавать, прошло 3 месяца. То есть я платила ежемесячный платеж в размере 18 341 рублей 3 месяца, и это время студия не приносила мне доход. Засчитываем это в затраты.
Итого затраты составили 2.037 млн.
Сколько приносит студия и какая доходность
С октября 2021 года студия начала сдаваться посуточно и с того времени по февраль 2023 года студия принесла мне 551 605 рублей. Это доход за вычетом оплаты управляющей компании, которая занимается всеми вопросами. То есть я вообще ничего не делаю, просто раз в месяц мне приходят деньги.
С этой суммы я оплачиваю налог 6% как ИП, итого на руках остается 518 508 рублей.
Из этой суммы вычитаю стоимость полиса страхования жизни, который необходимо оформлять при выдаче ипотеки. Он стоит 11 000 в год. И также налог на недвижимость. Апартаменты - это юридически нежилое помещение, поэтому налог тут больше, чем за обычную квартиру.
За неполный 2021 год налог получился 7 649 рублей. За 2022 еще не оплачивала.
Получается, что за 15 месяцев владения апартаментами я получила 499 859 рублей чистого дохода за вычетом абсолютно всех расходов. Напоминаю, что также я плачу ипотеку 18 341 рубль в месяц. За 15 месяцев это 220 092 рубля.
Итого, чистыми в месяц студия приносит мне 18 657 рублей. Получается, что доходность на вложенный капитал выходит 11% годовых. Это только арендные платежи. Если просто сдавать квартиру в аренду, то доходность едва - едва будет выше 3-4% сегодня. Но вся прелесть в ином ...
Сейчас эту студию я могу продать гораздо дороже. Стоимость квадратного метра именно на апартаменты в этом районе начинается от 340 тысяч рублей. То есть рыночная цена моей студии от 6 млн.
Если вам кажется, что я говорю какие-то неадекватные цены, и мол "кто будет покупать студию 17 квадратов за 6 млн", то просто посмотрите на любых сайтах объявлений цены на недвижимость в том районе Москвы.
Пока что я не планирую продавать апартаменты, так как меня полностью устраивает доходность + не похоже, что цены на жилье планируют снижаться. В Москве квадратный метр дорожает с каждым годом.
------
Спасибо, что прочитали статью. Подписывайтесь на канал! Тут много полезного про инвестиции и деньги.
Так же смотрите наш телеграм канал, где мы публикуем реальные кейсы инвесторов с детальными разборами.
