Часто сталкиваемся с мнением, что покупка квартиры не для собственного проживания автоматически делает из человека инвестора. Многие считают, что таким образом они разумно вкладываются, а может, и приумножают своё состояние. Но как всегда есть нюансы. Разберёмся в них, чтобы ошибки инвестиций не привели новичка к разочарованию.
В этой статье:
- Самая большая ошибка инвестиционной стратегии в недвижимости
- Обязательные знания, которые потребуются начинающему инвестору
- Маткапитал для инвестиций в недвижимость – добро или зло?
- В каких случаях не стоит инвестировать
Урок 1. Покупка квартиры в стиле «все яйца в одну корзину»
Не рекомендуется вкладывать все средства для приобретения недвижимости в один жилой комплекс. Даже если проект на ваш взгляд перспективен, направлять все сбережения на приобретение двух и более квартир в одном ЖК — дело рискованное.
Профессиональные инвесторы знают, что вложения нужно диверсифицировать, то есть направлять их в разные привлекательные проекты. Так можно защититься от провальных инвестиционных планов и минимизировать риск потери всех накоплений сразу.
Приобретать жильё лучше не просто в разных жилых комплексах, а в разных районах. Возможно, тот жилой комплекс, на который сделана основная ставка, не окажется перспективным объектом в будущем, тогда как остальные объекты могут «сработать» и принести доход.
От застройщиков могут поступать выгодные предложения о приобретении двух объектов с дисконтом от 10 до 30%. В такой ситуации нужно объективно взвешивать все «за» и «против». Инвестиции «на всю котлету» — это частая ошибка начинающих дельцов. Бывают случаи, когда действительно удаётся снять сливки, но чаще всего вложения в объекты одной компании равносильны игровой ставке, где соотношение удачи и неудачи 50 к 50.
Диверсификация — главное правило грамотного инвестора, которое нужно выучить, прежде чем переходить ко второму уроку.
Урок 2. Что нужно знать инвестору
Полагаться во всем на менеджеров отдела продаж жилого комплекса нельзя, говорит Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.
Вторая частая ошибка, связанная с нехваткой информации у начинающего инвестора, — незнание особенностей договора долевого участия. В нём есть два очень важных пункта.
№1: запрет девелопера на переуступку. Это значит, что инвестор не сможет продать свою квартиру до тех пор, пока не оформит на нее собственность.
№2: отсутствие такого запрета, но наличие установленной фиксированной платы за согласие застройщика на переуступку. Инвестор должен быть готов к тому, что условные 300-500 тыс. руб. будут вычтены из дохода с продажи.
Урок 3. Квартира в ипотеку: как воспользоваться ипотечным плечом
Начинающему инвестору стоит рассмотреть ипотечный займ, поскольку часто застройщики предлагают интересные субсидированные ставки. Предложение считается привлекательным, если ипотечная ставка значительно ниже, чем ставка по банковскому депозиту.
Эксперты банковского сектора советуют инвестировать в жилые комплексы на высокой стадии готовности, когда объект быстро вводится в эксплуатацию и его можно сразу начать сдавать, покрывая ипотечные платежи. В отличие от двушки, проще будет сдать студию или однокомнатную квартиру. Главное, что должен помнить инвестор, — стоит выбрать надёжного застройщика с хорошими кейсами и положительными отзывами. Если у застройщика ещё нет портфолио со сданными домами, эскроу-объекты будут лучшим вариантом как гарантия экономической надёжности инвестиции. Ведь кредитные организации попросту не будут работать с застройщиками, у которых имеется риск недостроить объект недвижимости.
Урок 4. Маткапитал + недвижимость = добро или зло?
Любой новичок в инвестировании должен знать, что заработать на щедрости государства не получится. Квартиру, которая куплена за счёт средств материнского капитала, не удастся продать быстро или на моменте переуступки.
«Чтобы реализовать такой объект, потребуется дождаться срока сдачи проекта, наделить всех членов семьи собственностью. Да и продавать такой объект будет крайне сложно, потому что в нём будут детские доли. При инвестировании в недвижимость использовать материнский капитал точно не рекомендуется», — объясняет Ригина Гордеева.
В основе каждой инвестиции должен быть чёткий план, алгоритм действий. Вложение средств требует не только понимания объёма инвестиций, но и сроков и способа реализации проекта. В ситуации с использованием материнского капитала сроки реализации инвестиционного проекта становятся размытыми, а конечный результат — трудно прогнозируемым. В противном случае вложение может обернуться головной болью и привести к разочарованию вместо радости от дохода.
Урок 5. Инвестиции + самоуверенность = ?
Привести к потере средств может банальная излишняя уверенность в собственной экспертизе. Наличие средств, большого выбора вариантов и отсутствие сомнений могут сыграть злую шутку с начинающим инвестором.
Привлекать экспертов для выбора наиболее перспективных объектов — самая грамотная и экономически обоснованная практика.
Когда точно не стоит инвестировать
- Если нет финансовой цели или плана
- Когда отсутствует подушка безопасности
- Если есть проблемы с деньгами или ваш доход нерегулярный
Всё это — красные карточки для любой инвестиционной деятельности. Без цели и плана невозможно предсказать результат от инвестиций. Без финансовой подушки безопасности вложения могут оказаться рискованными, а реализация инвестиционного проекта может загнать в тупик. Желание заработать на покупке квартиры на пределе финансовых возможностей тоже не даст желаемых результатов.
Не стоит забывать, что инвестировать нужно ровно столько, сколько не страшно потерять. Рынок — динамичная система, в которой пики роста сменяются падениями. Именно поэтому менее рискованная инвестиция составит не более 10% от суммы сбережений, максимальное значение безопасного вложения — 40% от накоплений.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Инвестиции в недвижимость: Топ-3 эффективных вложений
Квартира в ипотеку: Что нужно знать
Документы для ипотеки. Разбираемся в деталях