Конституционный суд РФ разграничил использование жилых помещений и определил в каких именно случаях можно считать, что там оказываются гостиничные услуги, а в каких нет. Кроме того, суд сделал вывод, что факт подачи объявления о сдаче жилого помещения в краткосрочный найм не является признаком оказания там гостиничных услуг.
В феврале 2023 года в материале «Конституционный суд разбирается с посуточным наймом» «СДП» рассказывал о том, что Конституционный суд рассматривает положение закона, запрещающего оказание услуг в жилом фонде на предмет его соответствия Конституции РФ. И вот 23 марта 2023 года суд вынес постановление по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина Бахирева.
Напомним, что предприниматель Бахирев приобрел инвестиционную квартиру в Пскове и сдавал ее в краткосрочный найм. В суд с иском обратились соседи и суд запретил использовать квартиру таким образом, так как оказание гостиничных услуг в жилом фонде запрещено. Предприниматель подал встречные иски и дошел до Конституционного суда.
История вопроса
Купив квартиру для сдачи в аренду, супруги Бахиревы хотели сделать все по закону — зарегистрировали ИП, платили налоги. Отзывы на популярных сайтах бронирования жилья были сплошь позитивными. Однако как раз регистрация в интернете и стала доказательством против Бахиревых в суде (соседи обратились с иском к Бахиреву и к собственнику еще одной квартиры в доме о запрете использования квартир для оказания гостиничных услуг, так как они в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа, и посуточное предоставление нанимателям нарушает права и законные интересы истца и других жителей данного многоквартирного дома).
Суд вынес запрет использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг. Сайт бронирования Booking.com на котором было размещено объявление, разработан как для квартир, так и для отелей, поэтому на нем используется терминология, свойственная гостиничному бизнесу: «стойка регистрации», «номер». Суд посчитал, что если квартира Бахиревых описана в тех же терминах — значит, это гостиница.
Семья обратилась с жалобой в Конституционный суд РФ. По их мнению, ч. 3 ст. 17 Жилищного Кодекса противоречит Конституции в той мере, в какой ограничивает право собственника распоряжаться квартирой по своему усмотрению в рамках закона, а именно сдавать квартиру в наем посуточно.
Выводы суда
Конституционный суд рассмотрел жалобу и пришел к выводу, что посуточная аренда в жилом доме не запрещена и не противоречит запрету на оказание гостиничных услуг.
«Предметом рассмотрения Конституционного суда стали не сами гостиничные услуги, — комментирует адвокат Наталья Петровская, сопредседатель Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья, — а избыточная кратность нормы, которая породила неопределенность — речь о ч. 3 ст. 17 ЖК РФ».
Но эта неопределенность не настолько критична, чтобы запрещать собственнику распоряжаться его имуществом, продолжает Наталья Петровская. «Главное, по каким признакам разделять положение нормы, мешает ли жителям многоквартирного дома оказание услуг краткосрочного найма или нет. То есть, важно смотреть за тем, что происходит на самом деле — мешает ли объект в обороте краткосрочного найма соседям. Ведь закон Хованской (закон 2018 года о запрете на гостиничные услуги в жилых домах — Ред.) принимался именно для защиты прав соседей».
Суд также считает, что федеральные органы власти должны дать толкование для правил краткосрочного найма и определение тому, как не смешивать гостиничные услуги и краткосрочный найм. «Главный признак — помеха соседям, — говорит Наталья Петровская, — а сама по себе объявление о сдаче в аренду жилья признаком оказания гостиничных услуг согласно постановлению КС РФ — не является«.
Выдержки из постановления Конституционного суда от 23 марта 2023 года
«Конституция Российской Федерации устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1). Оценивая природу данного права, Конституционный Суд Российской Федерации исходит из того, что в условиях рыночной экономики граждане обычно реализуют его самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы. Двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя – прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота (постановления от 25 октября 2016 года № 21-П, от 2 июня 2022 года № 23-П и др.)» — из решения КС РФ.
«В силу пункта 2 статьи 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
«Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и – поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан – вправе сдавать их для проживания на основании договора».
«Такой договор, как следует из статьи 683 данного Кодекса, заключается на срок, не превышающий пяти лет, а к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются отдельные правила статей 677, 680 10 и 684–687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Минимальный же срок, на который может быть заключен такой договор, гражданским и жилищным законодательством не установлен».
«Средство размещения – это имущественный комплекс, включающий здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц».
Полностью с постановлением КС РФ можно ознакомиться здесь.
Мнения добавляются.