Эпиграф: Бытует мнение, что утром в воскресенье стены для перфоратора самые мягкие. Автор не известен.
Кто любит перемены? Кто готов жертвовать временем, силами и средствами на изменение околотельного пространства? Думаю, что не многие. Обычно, люди десятилетиями живут в своих квартирах, и их все устраивает. Их пугает даже перестановка мебели, не говоря уже о глобальных переменах: снести, перенести, возвести... Это я все о стенах.
Не спорю. #Перепланировка квартиры - процесс трудоемкий, ресурсоемкий, достаточно длительный. Я в этой статье коснусь не столько причин, побудивших гражданина улучшить свое жизненное пространство, не финансовую составляющую, а документальное оформление.
Начну с конца (как обычно в моих кейсах). Решили Вы продать свою квартиру. Покупатель нарисовался очень быстро, все его устраивает, стоимость квартиры в размер одобренного кредита вмещается. Пригласили оценщика (без него никак, поскольку квартира в данном случае - предмет залога, и банк требует оценку обеспечения кредита). Оценщик выписку заказал, а там графика не соответствует фактическому расположению стен, проемов, перегородок. Банк говорит Вашему покупателю : "Пошел на фиг, с Новым годом". Сделка сорвалась. Покупатель слился. Вы ищете нового покупателя.
Понятно, что в перепланированной без разрешительной документации квартире можно прожить всю жизнь. Можно продать покупателю с собственными средствами, если его все устраивает и он готов взять на себя все последующие риски. Но таких все меньше и меньше.
Так вот... Документально оформить перепланировку квартиры не сложно, если знать, куда идти, с каким пакетом документов, и какой ожидать результат от такого похода.
Шаг 1. Берем Выписку из ЕГРН, документ-основание (документ, на основании которого возникло право собственности на квартиру : договор купли-продажи, договор дарения и т.п.),технический паспорт, если есть, и идем в проектную организацию заказывать проект. Проектная организация должна быть членом СРО. Не поленитесь уточнить у Ваших проектировщиков - члены ли они. Проектировщики составляют проект с выездом на место, т.е. смотрят, если необходимо делают замеры. В проект вносится информация, как есть квартира на момент осмотра, и какой она будет после перепланировки. Проектировщик оценивает все Ваши хотелки с точки зрения соответствия СНиПам и нормам. Для примера, нельзя трогать несущие стены, нельзя размещать "мокрые" места над жилыми комнатами Ваших соседей снизу, нельзя, чтобы жилая комната была без окон... И еще много чего нельзя. Потому как, если Вы хотите, как хотите, а так нельзя, то перепланировку Вы не согласуете с отделом архитектуры администрации Вашего города (п.1 ст. 26 ЖК РФ) и получите отказ.
Итак, итогом посещения проектной организации будет #Проект перепланировки. Нужно 2 экземпляра (об этом позже)
Шаг 2. Берете копию выписки из ЕГРН, копию документа-основания, проект перепланировки, копию технического паспорта, копию гражданского паспорта (подлинники всех этих документов берете тоже с собой) и идете в МФЦ (можно и напрямую в администрацию, если она не заворачивает своих горожан в МФЦ, личный прием местных органов власти никто не отменял). В МФЦ Вам дадут бланк заявления на согласование перепланировки. Т.е. в соответствии с той же ст. 26 ЖК РФ орган местного самоуправления, т.е. орган, осуществляющий согласование, посмотрит, соответствует ли Ваша перепланировка СНиПам и нормам, специально созданная комиссия приедет к Вам и посмотрит, соответствует ли в натуре Ваша квартира графическому описанию в выписке из ЕГРН, и не позднее 45 календарных дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ) выдает Вам #Решение о согласовании или отказе.
Небольшая ремарка. Если у Вас нет технического паспорта ( сейчас это документ не обязательный), то до того, как идти к проектировщикам, его следует заказать в БТИ. Там срок изготовления, примерно, 2-3 недели. Выезжает техник, делает замеры и рисует графику.
Шаг 3. Поскольку орган местного самоуправления перепланировку одобрям, можно крушить и ломать, возводить и переносить, вырезать и закладывать в соответствии с проектом, но, соблюдая "закон о тишине" и сроки проведения работ, которые установлены в Решении о согласовании перепланировки. Кстати, в 2023 году "закон о тишине" будет единым для всей России. Соответствующий законопроект рассматривается в Госдуме.
Итогом этого шага будет Ваша перепланированная квартира.
Шаг 4. Теперь Вашу обновленную квартиру нужно запечатлеть графически, т.е. идем опять в БТИ (берем паспорт, Выписку из ЕГРН, Проект, Решение о согласовании, все в копиях и подлинниках). Техник БТИ выезжает на место, если нужно, делает замеры, потом отрисовывает и изготавливает Технический паспорт перепланированной квартиры.
Итогом посещения БТИ является #Технический паспорт (новый).
Шаг 5. Теперь необходимо получить Акт комиссии о приеме завершенной перепланировки квартиры. Идем опять в МФЦ. Берем общегражданский паспорт, новый технический паспорт, выписку из ЕГРН (все в подлинниках и копиях). Подаем заявление о принятии произведенной перепланировки. Орган местного самоуправления смотрит технический паспорт, сличает то, что Вы сделали с тем, что было запроектировано, выезжает на объект, удостоверяется, что технический паспорт не врет и принимает Вашу перепланировку. На все про все 45 дней.
Итогом пятого шага будет получение Акта комиссии о приеме завершенной перепланировки.
Шаг 6. Теперь нужно о всех Ваших фокусах с квартирой уведомить орган кадастрового учета, т.е. Кадастровую палату Росреестра. Но Кадастр принимает информацию об изменениях в объекте учета только на электронном носителе. Следовательно, идем к кадастровому инженеру заказывать технический план (не путать с техническим паспортом). Берем выписку из ЕГРН, документ-основание, проект, Решение о согласовании, Акт комиссии о приемки завершенной перепланировки, Технический паспорт, общегражданский паспорт. Кадастровый инженер все это счастье сканирует, при необходимости выезжает на объект, делает замеры и изготавливает Технический план.
Итогом похода к кадастровому инженеру является #Технический план перепланированной квартиры на диске.
Шаг 7 (завершающий). С Техпланом на диске, подлинником Акта комиссии о приемки завершенной перепланировки, общегражданским паспортом идем в МФЦ, подаем заявление о внесении изменений в объект учета в связи с перепланировкой. И вуаля, перепланировка узаконена!
Итогом завершающего шага является выписка из ЕГРН с новой площадью (если в результате перепланировки изменилась площадь), новой графикой (т.к. в результате перепланировки изменилась конфигурация). Площадь квартиры в выписке из ЕГРН должна соответствовать площади, указанной в Акте комиссии о приемке завершенной перепланировки. Проверяйте!
Обещала уточнить по поводу количества экземпляров Проекта перепланировки. Их должно быть не менее 2-х, т.к. один подлинник заберет администрация, второй останется у Вас и Вы будете его предъявлять кадастровому инженеру для включения его скан-образа в техплан.
Интересно посчитать сроки. 14 (техпаспорт)+21 (проект) + 45 (Решение)+ндцать (демонтаж-монтаж)+14 (техпаспорт новый) +45 (Акт) + 10 (техплан) + 10 (учет изменений) > пяти месяцев.
Да, чуть не забыла. Если Ваша квартира в #залоге (например, куплена по ипотечному кредиту), то необходимо получить согласие залогодержателя на перепланировку. Как только проект получили, идете с соответствующим заявлением к залогодержателю и берете письменное согласие. Без него Кадастровая палата не зарегистрирует вносимые изменения.
Это я Вас научила, как надо делать, а как не надо научитесь сами, не маленькие.
Подписывайтесь на канал, комментируйте, быстро отвечаю всем.