Что опаснее для цен в новостройках, - рост объёма предложения, или падение спроса?
Понятно, и то, и то. Но в приоритете что? Что больше влияет?
Понять это поможет картина, которая наблюдается на вторичном рынке.
9 марта один из руководителей Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров рассказал ТАСС о ситуации со вторичкой, назвав несколько цифр.
Так, если говорить про спрос, в целом по России на март он сократился год к году на 41%. В Москве и Питере цифра оказалась много меньшей, там спрос снизился лишь на 21%.
Теперь по предложению. В России, в целом, объём предложения вырос за год на 28% в Москве – на 42%.
Получается, в столице значительно сильнее выросло предложение и не так сильно упал спрос. По России всё отзеркалилось, - не так сильно выросло предложение, и просто обвалился спрос, - чуть ли не вдвое.
И каков результат на выходе?
Смотрим Сбериндекс – цены по фактическим сделкам.
Москва: за год цены снизились на -4,8% (с 268 956 руб. до 255 957 руб.м2).
----------------------------------------------------------------------------------------
Россия: цены за год выросли на 7,6% (с 86 450 руб. до 93 009 руб.м2).
По-моему, всё очевидно. Для цен гораздо опаснее затоварка, и в меньшей степени на снижение воздействует падение спроса.
Перейдём от этого умозаключения к следующему.
Группа Самолёт опубликовала порцию статистики и дала прогноз по Московскому региону на 2023 год. Согласно их расчётам «при позитивном развитии ситуации» (цитата), может быть реализовано 6,3-6,5 млн.м2 строящегося жилья. При этом в 2022 году было продано 6,6 млн.м2. Если и будет падение, то оно будет небольшим.
Иное дело с затоваркой.
Вот их диаграмма.
Строится будет по-прежнему гораздо больше, чем продаваться, поэтому товарные остатки к концу года вырастут до 6 млн.м2 против 5,3 млн.м2, что были в конце 2022 года.
Вторичный рынок нам показал, что происходит с ценами, когда нераспроданного жилья становится всё больше.
2023 год в Московском регионе будет годом снижения цен.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены в фактических сделках, финансирование, выполнение (в т.ч. с разбивкой по корпусам).
МАРТ:
ПИК🟢.
ДОНСТРОЙ, А 101 Девелопмент, ФСК, MR Group, INGRAD, Самолёт, ЛСР, Level Group, МИЦ.
(🟢- цена снизилась за месяц; 🔴- цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
--------------------------------------------------------------------------------------