15,7 тыс подписчиков

Долгосрок.

11 марта 202311 мар 2023

21,2 тыс

7 мин

Редкая тема в моем блоге. Одну квартиру я сдаю в долгосрок. Она не подходит под краткосрочку, и продавать ее я пока не планирую.

Полтора года я не показывала вам эту квартиру, в ней жили жильцы. Ребята съехали пока я была в Африке, и за счет этого получился простой 10 дней. В долгосроке, как и в краткосроке я стараюсь каждый пересменок что-то улучшить. В этот раз я заменила матрас и купила диван, старый продала по просьбе прежних жильцов, нужно было освободить место под еще один рабочий стол. Диван выбрала на divan.ru. Показываю модель и стоимость, очень неплохой диван. В квартиру под аренду самое то! Напоминаю про мой промокод NICERENT, он дает 5% скидку на все (даже акционные товары). Сама им пользуюсь, и вам советую)).

Эту квартиру раньше сдавала через личный аккаунт ФБ. Там у меня всего 1000 друзей, но желающих всегда было миниму трое. Еще активно и продуктивно для других квартир использовала группу ФБ Flats for friends. Сейчас тоже пыталась там разместиться, но объявление не пропустили. Не стала разбираться в причинах, и бота в телеграм тоже не смогла победить. Поэтому использовала Авито х10 и ЦИАН. Единственное, я совершила ошибку - выкинула объявление заране. Конечно, я написала что все показы после 15.02, но как вы думаете, вернулся кто нибудь в этот день? А желающих было много.

А вот текст моего объявления этой квартиры 👆на Авито и ЦИАН:

Сдам квартиру 35 м2 в ЦАО на долгий срок (прикрепляю видео для наглядности, снято 2 дня назад).

Ул. Павла Андреева, д., 7 этаж (800м от м. Серпуховская и м. Добрынинская) 35м2, максимум 2 человека (2 человека + ребенок могу рассмотреть, залог тогда равен месячной оплате)

Это моя первая квартира в Москве. Покупала для себя, сама жила. Потом сдавала знакомым. А потом те, кто уезжал передавали своим знакомым из рук в руки. Самое главное - из этой квартиры все переезжают к мужу 👰 🤵 кто следующий???

Условия:

✅Цена = 60000₽ + счетчики + интернет + консьерж (за 65000 может быть все включено)

✅Срок - от года. Приоритет тем, кто дольше

✅Депозит. 0,5 месяца. Из депозита вычитается финальная уборка (чем чище оставлена квартира, тем меньше часов потратим на уборку, тем дешевле это обойдется), химчистка дивана/матраса при необходимости, которые сейчас абсолютно новые.

Нюансы:

- Готова обсуждать животных, но все индивидуально и с повышенным залогом

- я - идеальный собственник для тех, кто не хочет чтобы его дергали, приезжали с необоснованными просмотрами и тд. Оплата вовремя - вы меня не видите и не слышите)

- я - плохой собственник для тех, кто хочет чтобы я меняла лампочки перегоревшие или что-то еще из сферы краткосрочной аренды/услуг консьержа. Все мелкие бытовые вопросы решает съемщик, расходы обсуждаем как распределяем

- парковку во дворе не предоставляю

- да, квартира сдается не первый раз, но всегда все очень адекватные. Поэтому не могу сказать что ремонт свежий - это не так, но и не могу сказать что квартира убитая - это тоже не так. Не бабушкин вариант - вот это вот точно! Все сдается в варианте - как есть.

- Новый матрас доставлен 2 дня назад, новый диван будет доставлен 02 марта

- все мои предыдущие квартиросъемщики готовы дать рекомендации, т.к. съехали по разным адекватным причинам (вышла замуж и будет ребенок, хочу в дорогой ЖК, поеду за пределы РФ)

- а кто дочитал до этого пункта - готова вручить шоколадку при просмотре (дайте знать до просмотра, чтобы успела купить)

PS На случай повторения ситуации сентября 2022 нужная инфо. Собственник - 1 шт женского пола (я), прописанные - 3 шт - я, 2 ребенка до 10 лет - нет повода в эту квартиру стучаться и искать кого-то.

!!! Я не повышаю стоимость текущим квартирантам, у меня выгодно жить много лет) И продавать не планирую, я там прописана и мои дети - пусть так и будет.

Агент мне не нужен, я всегда сдаю сама, прошу не тратить агентства мое и свое время бесполезными звонками для собирания базы

Прежним жильцам из залога удержала:

3000руб.уборка
3000руб.химчистка матраса. Который я в итоге не стала химчистить, а заказала новый.
1000 передвижка мебели. Не ожидала, что была сделана перестановка и пришлось искать кто передвинет ее обратно.

Отвечаю на ваши вопросы:

1. При аренде менее года другие условия, как это работает?

Долгосрок он сложный тем, что правил общих нет. Озвучиваю новеньким так – хотите съехать раньше года, залог не верну. Или приводите сами следующих жильцов. Пока срабатывает.

2. Индексация ренты. Особенно когда арендатор хороший.

Никогда не повышаю цену текущим жильцам. Простой долгосрока если съедут дороже обходится. Все повышения между заездами.

3. За какой срок по договору должны уведомить, что съезжают?

МЕСЯЦ. Но всегда что-то идет не так и если прожили больше года, я всегда гибко отношусь к любой ситуации.

4. Можно ли сдать на долгосрок квартиру с одной закрытой комнатой?

Не вижу проблем так сделать, но арендовать место для хранения дешевле КМК.

5. Что включаете в оплату ком.услуг (отопление, содержание жилья, кап.ремонт)? И почему?

В объявлении всегда счетчики (вода, электричество), интернет со съемщика, в реальности всегда договариваюсь по счетчикам на фикс даже себе в минус. Ну не буду я каждый месяц этим заниматься. Сегодня дословно был вопрос к новому квартиросъемщику – «вы про точность или про время»? Он как и все выбрал время за 2000руб. Респект. Сама такая.

6. На основании чего вы оценили передвижку мебели в 1000руб.? Зашито ли это в договор?

У меня первый раз передвигали мебель, конечно этого в договоре не прописано. Когда увидела – написала съемщикам что вычту. Он нормально восприняли. Ну а как по-другому? Или сам вернись из теплой страны и передвинь или оплати. Есть другие варианты?

7. Что в съемщиках приведет сразу к отказу?

Я открыта к людям и ожидаю такого же. Если начинается «вас это не касается, мы будем молчать» - отказ. Сегодня например у мальчика 24 года четко в лоб спросила его план действий на 2-ю мобилизацию, получила исчерпывающий ответ. Вообще все на интуиции. И да, ошибки бывают.

Показываю его первое сообщение. Это вишенка на торте. Я не хотела животных, но он мне свою собаку «Продал»

8. Какой минимальный набор предоставляете (постель, посуда)?

Обычно как есть, а есть везде по-разному. Могу обсудить докупку мелочей, но никто не запрашивал. Вот текущему мальчику за его счет закупаю белье, такое же как на Роще, просто сегодня надо было сделать заказ, спросила его, он попросил и ему заказать.

9. Лучше квартиру сдавать с мебелью или без?

Я бы предпочла сдавать без мебели, но у нас принято сдавать с мебелью и техникой. Поэтому я в тренде. Но знаю по кейсам подписчиков, что сдать только с кухней удается и неплохо.

10. Почему не сдаете через риелтора? В НН сдаем через риелтора, простоя нет.

Мне очень неприятны риелторы по аренде. Им то точно совершенно не интересно что и кому они сдадут. Моя самая главная ценность этой квартиры – я. Мальчик сказал, что я вызываю доверие, что хочется снять сразу. Я же «дорогой продажник».

11. Сдаете через Яндекс Аренду?

Ни разу не пробовала. Очень хотелось протестировать, но забыла.

12. Долгосрочные договоры (больше 11 месяцев) регистрируете в реестре?

НЕТ. Все заключаю на 11 месяцев.

13. А если бы жили свыше 5 лет. Все равно не подняли бы оплату?

Почему если бы? 2 таких случая было – не повышала. Повышаю во время смены съемщиков. Но честно и в ковид не снижала.

14. За какой период долгосрок «готовит» квартиру к ремонту?

Я считаю, что в среднем за 5 лет в долгосроке ремонт умирает. Дальше или сдавать как есть и выслушивать о недостатках квартиры (мой вариант) или ремонтировать (нецелесообразно)

15. Стоит/нужно ли приходить смотреть квартиру раз в месяц? Живет студент.

Сложно сказать. Я не смотрю. Например, мой самый грязный жилец, после которого уборка 10-12 часов была. Я к нему заходила. Видела, что не чистюля, но все равно не ожидала такого нароста жира на кухне на 1,5 года. Когда смотришь ведь не щупаешь поверхности.

16. Не хотите ли диверсифицировать риски и купить квартиру вне РФ? Или для вас нет рисков?

Хочу. Но у меня была такая квартира. Продала уже 3 или 4 года назад. До сих пор разгребаю последствия с неизвестной мне налоговой, а до этого с «жилищником», заплатила за электричество за весь год поле продажи. Поэтому вижу риски и большие затраты времени на правильное использование квартиры в неизвестном тебе законодательстве. В своем то сложно разобраться.

Мои выводы:

Да, спрос однозначно упал.

Цену пока можно удержать, если чем-то выделяться: