В выписке ЕГРН вы увидите вид собственности и документ-основания права. Существует государственная, муниципальная и частная собственность.
Нас интересуют сделки которые можно совершать только с частной собственностью. Поэтому и будем обсуждать только ее.
Объект частной собственности может стать таковым в результате:
- Купли-продажи;
- Приватизации;
- Наследования;
- Дарения;
- Участия в долевом строительстве;
- Решения суда;
- Справка ЖСК о выплате пая.
Нужно изучить не только выписку ЕГРН, но и сам документ-основания права, в результате которого собственник стал таковым. Оригинал документа-основания хранится только у собственника!
В каждом виде документа есть определенные нюансы. Я в этом блоге стараюсь не вдаваться в терминологию и уходить в дебри теории, поэтому рассказываю именно о подводных камнях по каждому виду. Могу что-то упустить, поэтому если вы в комментариях будете меня дополнять, то Welcome.
Постараюсь не перегружать вас и поэтому пока обсудим половину из этого списка.
Если вы покупаете квартиру у частного лица, у которого договор купли-продажи, то на сделке вам важно знать, покупалась ли квартира, будучи в браке. То есть, объект может быть оформлен на одного человека, но, когда он покупал квартиру и находился в браке, у него могла быть супруга/супруг. Может она/он есть и в данный момент. Если собственник был в браке, то на сделке всегда необходимо нотариальное согласие супруга на продажу! Эта собственность считается совместной, если отсутсвует брачный договор. И собственник может сказать, что квартиру заработал только он, по нашим законам если брак узаконенный, не важно, кто работал - все имущество приобретенное в браке является совместно нажитым (кроме случаев наследства и дарения).
Да, в МФЦ обязаны спросить этот документ и без него даже сделка не должна регистрироваться. Должна, но не обязана. Специалисты МФЦ тоже люди и надеяться на их компетенции не стоит.
У меня лично был такой случай. Собственник заложил квартиру, сделка была зарегистрирована. А потом выяснилось, что согласие супруги спрошено не было. Видите ли, залогодержатель давно с супругой не живет, разведен даже, но квартира все равно преобреталась в браке! Что произошло? Сделка была отменена. Возврат денег и восстановление справедливости потребовало времени и дополнительных денег.
Бывает, что люди намеренно скрывают факт брака. Поэтому важно внимательно изучать паспорт собственника, даты регистраций. А если собственников несколько, то внимательно изучить семейное положение каждого. Новый закон о возможности не ставить штампы в паспорте о браке, о наличие детей мне не совсем понятен. Я к этому времени уже перестала работать. Вероятно из-за этого будут последствия.
Сейчас нужно будет еще тщательнее готовиться к сделкам: запрашивать справки из ЗАГСа о семейном положении. А вы знаете, как работают наши муниципальные органы.
Чтобы взять согласие тоже необходимо время и определенная сумма, порядка 2500 рублей.
Важно запросить также справку об использовании материнского капитала (сейчас он выдается даже за первого ребенка). Ранее сделки с его использованием проверялись не так тщательно. Поэтому важно выяснить, есть ли у собственников дети. Умышленно или нет родители забывали выделять доли детям. Выросшие дети вполне могут заявить о своих правах.
Приватизация. На что тут необходимо обратить внимание. Не были ли ущемлены права членов семьи. Частная собственность у нас появилась с 1990 года. Муниципальные и государственные квартиры начали активно приватизировать. Законы были не доработанные. Я лично знаю очень много примеров, когда ущемлялись права детей. Родители рассуждали так, что возможно еще когда-то будут «давать» жилье и если у ребенка оно уже есть, то бесплатно ему ничего не достанется. Ну или даже принципиально не хотели оформлять собственность на детей, хотели оставаться единоличными собственниками. Но забывали, что эти метры выдавались на всех членов семьи. И через какое-то время пошла волна судебных разбирательств о пересмотре прав собственности. Что-то начало всплывать в процессе продажи, а что-то начали копать уже сами выросшие дети.
Значит, если вы видите в выписке ЕГРН с переходом права, что когда-то квартира была приватизирована, то тут надо серьезно покопаться. И если эта приватизация была несколько сделок назад, то не факт, что факт ущемления прав уже всплыл. Он может всплыть и на вашей сделке. И особое значение имеет наличие прописанных людей, которые были прописаны еще во время приватизации. В данной сделке лучше попросить выписаться всех заранее. Они могут оставить за собой право пользования жильем.
Наследование. Это наиболее опасный вид собственности. Я не юрист, но постоянно слышу разные обывательские истории, спорные вопросы, конфликты. Если недвижимость недавно стала собственностью в результате наследства и уже продается, следует очень внимательно изучить, не ущемлены ли чьи-то права. Когда нотариус заводит наследственное дело, то он не обязан разыскивать всех наследников. Кто заявился, тот заявился. И может быть неприятным сюрпризом, если вы купите такую квартиру, а через год-два найдется обделенный наследник. Даже если было завещание, всегда есть разные юридические нюансы. Чтобы купить такую недвижимость, необходимо провести целое детективное расследование. Выяснить состав семьи наследодателя, запросить все нотариальные отказы. А бывают еще разные внебрачные дети, семейные секреты. И кто-то ввязывается в судилища на года, а кто-то машет на все это рукой.
Расскажу самые банальные случаи, с которыми сталкивалась я. Мы с моим клиентом покупаем квартиру у пожилой женщины, которая является единственным собственником. Ее супруг умер много лет назад. По выписке ЕГРН вижу, что собственность оформлена более ранней датой, чем смерть супруга. Интересуюсь, вступала ли она в наследство. Женщина возмутилась, что квартира покупала она сама, на свои средства и муж к ней отношение не имел. И что она консультировалась с нотариусом тогда и тот сказал, что ничего делать не нужно. Но, позвольте, а совместно нажитое имущество? У супругов есть дети и они могли претендовать на часть наследства от отца. Пришлось отодвинуть дату сделки, так как сначала женщина вступила в наследство с отказами от детей. И да, наши законы несовершенны, еще раз повторяю. И человеческий фактор всегда присутствует. И нотариусы ошибаются и законы меняются и дорабатываются и так далее.
Пока закруглимся. Этой информации хватит для переваривания. Далее продолжу про документы-основания права. Добавлю только, что вы должны попросить показать вам оригиналы документов. Никакие не копии. Через мессенджеры и фото можно посмотреть только на начальном этапе. Забирать их для проверки вы не имеете права, но изучить на встрече конечно же можете. Подписывайтесь, ставьте лайки. Буду благодарна.