Продолжаю серию записок, связанных со спорами о содержании общего имущества. Сегодня расскажу о недавнем деле, которое было рассмотрено Верховным Судом РФ.
ТСЖ, созданное в коттеджном поселке, требовало взыскать с собственника дома плату, установленную общим собранием ТСЖ.
И.И. Иванов* является собственником жилого дома, который расположен в поселке. В этом же поселке было создано ТСЖ, которое, согласно уставу, должно осуществлять управление комплексом недвижимого имущества собственников жилых домов, входящих в товарищество, а также владение, пользование в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом собственников жилых домов, входящих в товарищество.
В течении нескольких лет общее собрание ТСЖ утверждало сметы расходов и доходов, однако И.И. Иванов не осуществлял оплаты. Поэтому ТСЖ обратилось в суд с иском о взыскании задолженности. К этому времени сумма задолженности перевалила за сто тысяч рублей.
Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Решение было оставлено без изменения апелляционной и кассационной инстанциями. Однако Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией и указал следующее.
При создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.
В связи с отсутствием законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона. Однако применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.
Разрешая спор по настоящему делу и возлагая на ответчика обязанность погасить задолженность по взносам на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества товарищества, определенную исключительно на основании утвержденных решениями общих собраний членов ТСЖ смет и взносов исходя из установленных этими решениями тарифов, суд ограничился формальным указанием на наличие у И.И. Иванова
как у собственника жилого дома обязанности содержать общую
инфраструктуру товарищества.
Однако, возражая против удовлетворения заявленных требований, И.И. Иванов ссылался ан произвольное, без какого-либо экономического
обоснования, установление размера платы за пользование общим
имуществом и инфраструктурой товарищества, на отсутствие в материалах
дела доказательств, подтверждающих факт действительного выполнения ТСЖ работ (предоставления услуг) по содержанию общего имущества и принадлежащего ответчику жилого дома.
При разрешении спора о взыскании с собственника жилого дома в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание судам необходимо было установить наличие конкретных объектов инфраструктуры жилищно-земельного комплекса, факт заключения собственником с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию, договора, который в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, является наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности, а в случае его отсутствия - состав и размер платы за пользование объектами инфраструктуры жилищно-земельного комплекса с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, перечень услуг, фактически оказываемых истцом и потребляемых ответчиком, в юридически значимый период.
В случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.
Судам надлежало исследовать вопросы факта действительного
оказания И.И. Иванову услуг, вязанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ, связи между затратами на оказание таких услуг с
правом И.И. Иванова пользоваться принадлежащим ему имуществом и
обязанностью его содержать; установить, какими из услуг фактически
пользовался И.И. Иванов; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности.
При ином подходе невозможно было бы исключить вероятность
навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых ответчик не
нуждается, и обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений.
При таких обстоятельствах дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
* ФИО изменено
Уважаемые читатели, прошу отметить эту записку комментарием или нажав на кнопочку с поднятым вверх большим пальцем в левом нижнем углу сразу за текстом записки. Ваши комментарии и нажатия на кнопки позволяют каналу развиваться и дальше делиться с Вами интересной практикой.
Также рекомендую Вам изучить подборку записок по жилищным спорам:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную жилищным спорам:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
