Согласно статистическим данным, сохраняется довольно большое количество объектов недвижимости, право собственности на которые не оформлено. Владельцы такого имущества зачастую не видят проблемы в том, что права не зарегистрированы, и продолжают пользоваться неучтенной недвижимостью в свое удовольствие. Риск заключается в том, что такой объект может быть признан бесхозяйной вещью и стать собственностью государства.
В соответствии с ч. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен либо от права собственности на которую отказался. Следовательно, бесхозяйной вещью может быть признана недвижимость, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН:
- объекты с ранее возникшими правами (документы о праве собственности на которые оформлены до 1998 г.);
- объекты, которые по какой-либо причине не оформлены в собственность;
- объекты, которые были оставлены их собственниками / владельцами.
Особое внимание на эти положения закона стоит обратить тем лицам, недвижимость которых поставлена на кадастровый учет. В таком случае государство достаточно легко может выявить такой объект и предпринять следующие действия:
1. Поставить объект недвижимости на учет в качестве бесхозяйного, о чем в ЕГРН вносится соответствующая запись. С момент появления такой записи в ЕГРН объект считается бесхозяйной вещью.
2. По истечении 1 года с даты постановки объекта на учет в качестве бесхозяйного государство имеет право обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на него. Велика вероятность, что владелец недвижимости не сможет отследить появление спора в суде и вовремя заявить возражения.
3. После вступления в законную силу судебного акта в ЕГРН вносится запись о государственной регистрации права собственности государства на бесхозяйный объект недвижимости. С этого момента государство становится собственником недвижимости.
Что делать?
Это зависит от того, на каком этапе владелец недвижимости узнал о том, что государство заинтересовалось имуществом.
1) Зарегистрировать право собственности в ЕГРН
Если владелец узнал о происходящем на первом или втором этапе, то необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности. В случае незаконного отказа в регистрации права – оспорить такой отказ как незаконный в судебном порядке. Обратиться с таким заявлением могут лица, у кого имеются либо ранее возникшие права на объект (свидетельство о праве оформлено до 1998 г.), либо правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения), либо они приобрели право собственности по давности владения. Запись в ЕГРН о принятии объекта на учет в качестве бесхозяйного не помешает регистрации прав.
2) Оспорить действия Росреестра по постановке объекта на учет в качестве бесхозяйного
Это также возможно на первом или втором этапе. Для этого необходимо доказать, что владелец недвижимости уже ранее обращался в Росреестр за регистрацией права собственности на объект и поэтому Росреестр не имел права ставить имущество на учет как бесхозяйное.
3) Обжаловать судебный акт в апелляционном порядке
На третьем этапе существует только один вариант действий - апелляционное обжалование судебного акта. Необходимо сослаться на положения ч. 4 ст. 13, ч. 3 ст. 320, п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ и указать, что владелец недвижимости не знал о рассмотрении спора в суде. Но чтобы выиграть это дело, нужно представить документы, подтверждающие возникновение прав на объект, в том числе в силу давностного владения. В противном случае обжалование необходимого результата не принесет.
Рекомендации
Владельцам недвижимости стоит помнить о значимости государственной регистрации права собственности на недвижимость. Если указанное невозможно по тем или иным причинам, необходимо следить за изменениями в ЕГРН.
