Несмотря на большой объем ипотечного кредитования, в 2022 году, по данным ЦБ РФ, выдано 1,3 млн. ипотечных займов на сумму 4,9 трлн. рублей, в правоприменительной практике ещё встречаются некоторые сложности с правовым соотношением условий ипотечного кредита и права собственности на заложенное имущество.
Разберёмся в этом вопросе на одном из конкретных споров, рассмотренных Верховным Судом.
Отец двоих несовершеннолетних детей обратился с иском к бывшей супруге, суть которого в следующем.
- В 2008 г. супруги, находясь в браке, приобрели в собственность земельный участок. Право было зарегистрировано на супругу.
- В 2009 г. на её имя оформляется кредит и ипотека на указанную землю.
- В 2010 г. супруги оформили собственность построенного на участке дома. Также, как и на землю, собственность регистрируется на супругу.
- Поскольку ипотека на участок оформлена раньше регистрации дома, то он также был обременён ипотекой.
- В 2012 г., после получения сертификата за рождение 2-го ребёнка и оформлении выплаты маткапитала, супруга нотариально гарантировала, что не позже 6 месяцев с момента получения выплаты, зарегистрирует общую долевую собственность на супруга и детей.
- Деньги маткапитала были использованы на благоустройство участка и жилого строения, но нотариально удостоверенное обязательство по оформлению общей собственности, ей не исполнено.
Истец выдвинул требование об установлении права общей долевой собственности за ним, бывшей супругой и их детьми, по 1⁄4 доли каждому.
Банк выступил против удовлетворения иска, поскольку посчитал:
регистрация долей на недвижимость, оформленную на супругу и обременённую ипотечным залогом в пользу банка, может быть произведена только после закрытия кредита.
Логика понятна — обеспечить выданный заем намного проще, если недвижимость принадлежит одному лицу и в собственниках не значатся несовершеннолетние дети.
Райсуд согласился с позицией истца, однако уже апелляционная инстанция отменила решение и в иске отказала.
Апелляция, как впоследствии и кассация, указали:
приоритетны интересы банка, в пользу которого оформлен ипотечный залог. Регистрация долевой собственности на недвижимость, полученную при использовании маткапитала, возможно только при погашении кредита.
Рассматривая жалобу истца, ВС РФ установил
Законодательство о маткапитале предусматривает, что полученное с использованием таких средств, жильё, регистрируется в долевую собственность родителей и детей.
Нотариальное обязательство оформления в общую собственность в течение полугода, выступает одним из условий получения таких средств.
Выплаты были израсходованы на благоустройство земли и дома.
ГК РФ предусматривает, что залогодатель может распорядиться обременённым имуществом лишь при согласии залогодержателя — банка, в данном случае, но определение долей не является распоряжением недвижимостью и только позволяет учесть права иных членов семьи на жильё, полученное с использованием средств маткапитала.
Залог сохраняет силу, и новые сособственники несут все обязанности как солидарные залогодатели.
Наличие ипотеки на полученную за счёт маткапитала недвижимость, не является причиной отказа в иске о разделе такого имущества и определении долей в праве собственности на это имущество.
Указанная практика не нова, но ещё раз сформированное ВС РФ правовое регулирование данных правоотношений, позволяет лицам, оказавшимся в схожей ситуации, защитить свои права на имущество.
Для истинных гурманов юридических коллизий, подробности в Определении ВС РФ от 21.02.2023 г. по делу № 18-КГ22-144-К4.
Ставьте 👍 если было интересно и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить другие истории и быть уверенным в возможности решения всех возникающих коллизий в области права 🎓
Благодарю за внимание!